案例6 程锡权与瓯海房屋开发公司商品房预售合同纠纷案

2023-08-09 理论教育版权反馈

【摘要】：合同履行过程中双方发生争议，原告起诉至原审法院。综上，请求撤销原判，依法改判支持上诉人的原审诉讼请求或发回重审。

□王永皓

关键词：效果图；户型图；面积差；违约；欺诈

案件索引：一审案号：温州市瓯海区人民法院（2014）温瓯民初字第332号

二审案号：温州市中级人民法院（2015）浙温民终字第1331号

pagenumber_ebook=44,pagenumber_book=35 判决结果

一审：驳回程锡权的诉讼请求。

二审：驳回上诉人程锡权的上诉请求，维持原判。

pagenumber_ebook=44,pagenumber_book=35 案情简介

上诉人（原审原告）：程锡权

被上诉人（原审被告）：温州市瓯海房屋开发有限公司（下称“瓯海公司”或“开发商”）

坐落于温州市瓯海中心区中心单元D-10-01地块“半塘佳苑”商住项目（推广名：国际华府）系被告温州市瓯海房屋开发有限公司开发建设，于2013年1月开工，3月以推广名“国际华府”对外宣传，5月21日项目名称经温州市地名委员会审核批准为“半塘佳苑”，6月正式公开销售，其宣传楼书、广告上载明“89平方米挑战130平方米，三房两卫两厅双阳台”“115平方米挑战150平方米，四房两卫两厅双阳台”“127平方米挑战170平方米，大四房两卫两厅三阳台”“传承30载，集瓯海房开30载大成”等。2013年6月6日，原告程锡权与被告温州市瓯海房屋开发有限公司签订一份《商品房买卖合同》（编号：201390005960343）及附件，约定原告向被告购买“半塘佳苑”3幢2504室商品房，建筑面积为117.83平方米，单价为22500元／平方米，总房价为2651175元，合同签订时支付不低于总房款30%的首付款801175元，剩余房款1850000元，原告同意按银行或公积金管理中心贷款设定的条件，向被告指定的银行或公积金管理中心申请个人住房按揭贷款予以付清，被告应当在2015年12月31日前，将符合约定的房屋交付给原告使用。合同附件八第十一条特别约定，如原告申请深圳十方设计顾问有限公司对房屋内部、小区内部进行相应的优化改造的，被告可根据原告的授权将房屋直接交付给该公司，以便该公司完成优化改造后再将房屋交付给原告。合同签订前有关文件、楼书及其他资料中就商品房买卖合同项下商品房及相关设备设施（含建筑区划内公共部分、绿化）所做的表述，与《商品房买卖合同》及其附件规定不一致的，以《商品房买卖合同》及其附件为准，原有的表述不视为合同要约或组成部分。销售宣传资料、户型布置图、精装修示意图、沙盘模型、样板房等仅作为参考，没有任何合同约束力，最终以竣工后的建筑区划内的房屋效果为准。本合同在办理产权证时以政府部门提供的公安编号及地名办批文等政府部门为准，本小区地名批复为“半塘佳苑”等。同日，原告在被告处签订一份《装修委托书》（含附件户型平面图），委托深圳十方设计顾问有限公司对原告购得的商品房公共阳台、构架等区域（详见附件：户型平面图中A区、B区、C区等部分）进行优化改造，将A区封闭为厨房、客厅，B区增加钢砼楼地面为客厅，C区增加钢砼楼地面为阳台。上述合同签订后原告依约向被告支付首付款801175元。合同履行过程中双方发生争议，原告起诉至原审法院。现该讼争预售商品房及所在小区尚在施工建设。

pagenumber_ebook=45,pagenumber_book=36 各方观点

上诉人程锡权观点：一、原审判决程序违法。一审上诉人提供的宣传资料、户型图、精装修示意图、证人证言等证据均能证明被上诉人虚假宣传的事实，原审法院未对上述证据进行举证质证，也未进行认证，显属错误。涉案《商品房买卖合同》附件八“销售宣传资料、户型布置图、精装修示意图、样板房等仅作为参考，没有任何合同约束力，最终以竣工后的建筑区划内房屋效果为准”系格式条款，应认定为无效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。原审判决未对该条款进行分析认定，造成认定事实错误。上诉人与深圳十方设计顾问有限公司从未有过接触，《装修委托书》是在上诉人不知情的情况下签署的，并非上诉人的真实意思表示。二、原审判决理由和结果不公平、不合理。原审判决结果相当于向社会宣告房地产开发公司作为经营者误导、虚假宣传不需要承担任何责任，而消费者的利益将无法保障，将会树立非常负面的社会引导。三、被上诉人虚假宣传的行为也违反了《中华人民共和国民法通则》《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国消费者权益保护法》要求经营者诚实信用及消费者充分的知情权的规定和要求。四、在当前的社会环境下，房屋购买者与经营者相比处于绝对弱势，上诉人作为一般老百姓在社会认知和法律认知上均远远不及被上诉人，并且在被上诉人营销手段的操作下，签订房屋买卖合同时，上诉人根本没有充分的时间阅读合同条款。考虑到交易双方的合同地位及合同签订形式，在被上诉人明显存在虚假宣传的情况下，单单要求上诉人在本案中保持审慎注意义务，显然有失偏颇。综上，请求撤销原判，依法改判支持上诉人的原审诉讼请求或发回重审。

被上诉人瓯海公司观点：一、原审法院在一审庭审中对上诉人提供的证据均进行了举证、质证，并在判决书中进行了认证，不存在程序错误的问题。二、原审判决认定事实清楚，判决结果正确，不存在上诉人所称的不公平、不合理的问题。上诉人认为被上诉人作为经营者存在误导、虚假宣传，进而导致上诉人产生重大误解，其关于重大误解的主张不符合法律规定和司法实践的做法。三、上诉人一审系以重大误解为由要求撤销涉案《商品房买卖合同》，并非基于《中华人民共和国消费者权益保护法》向被上诉人主张索赔。现其二审主张本案应适用《中华人民共和国消费者权益保护法》缺乏依据。四、合同一经签署，双方均有义务严格履行合同的义务。签订购房合同系购置重大财产的一项重大决定，上诉人理应保持审慎的注意义务，对于合同条款应仔细解读、充分磋商，现上诉人以没有充分时间阅读以及社会认知和法律认知不足为由不履行合同义务，有违诚实信用原则和相关法律规定。综上所述，请求驳回上诉，维持原判。

pagenumber_ebook=46,pagenumber_book=37 法院观点

上诉人以被上诉人在开发资质和历史、涉案商品房“赠送面积”的宣传上存在欺诈行为并导致上诉人产生重大误解为由请求撤销涉案《商品房买卖合同》，应以其提供的证据足以证明被上诉人在上述问题的宣传上存在欺诈，使得上诉人在违背真实意思的情况下签订涉案《商品房买卖合同》为前提。关于被上诉人是否在上述两个方面的宣传上存在欺诈的问题，本院分别分析、认定如下。

首先，关于被上诉人在其开发资质和企业历史的宣传上是否存在欺诈的问题，本院认为，上诉人在一审中明确表示不要求对被上诉人的开发资质进行审查，现其又对被上诉人的开发资质提出异议，本院二审也不作审理。被上诉人的企业历史与其提供的商品及服务的质量不存在必然联系，对双方的权利义务不构成影响，故上诉人以被上诉人在企业历史的宣传上存在欺诈为由主张撤销涉案《商品房买卖合同》，其理由不能成立。

其次，关于被上诉人在“赠送面积”的宣传上是否存在欺诈的问题，本院认为，房屋系大价值财产，上诉人作为完全民事行为能力人，在签订涉案商品房买卖合同之前应仔细审查房屋的面积、户型等因素。涉案《商品房买卖合同》当中已包含了房屋平面图这一附件，上诉人理应知晓该平面图与被上诉人宣传的效果图之间的差异。另外，在涉案《商品房买卖合同》约定的面积与此前被上诉人在宣传资料中所标注的面积不一致的情况下，上诉人不可能不去考虑多出来的面积来自何处。况且上诉人在与被上诉人签订涉案《商品房买卖合同》的同时，又签署申请书委托深圳十方设计顾问有限公司对其购得的商品房进行优化改造，综合考虑以上事实，原判认定上诉人对于被上诉人在宣传时所称的“赠送面积”系通过对结构空井部位进行改造搭建得出的事实是明知的，符合本案实际。有关“赠送面积”的宣传并未对上诉人产生误导，况且被上诉人也未就“赠送面积”收取价款，故上诉人主张被上诉人“赠送面积”的宣传上存在欺诈并导致其产生重大误解，其理由同样不能成立。

另外，原审法院在一审庭审中已就上诉人提供的证据组织双方进行了举证和质证，上诉人以原审法院未对其提供的证据进行举证、质证为由主张原判程序违法，缺乏事实依据。综上所述，涉案《商品房买卖合同》不存在法定的撤销事由，原审法院对上诉人要求撤销该合同、返还购房款及利息的诉讼请求不予支持，并无不当。原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。上诉人的上诉理由均不成立，对其上诉请求本院不予支持。

pagenumber_ebook=47,pagenumber_book=38 律师点评

我国商品房销售采取预售制度，即买房者须先向开发商支付全部房款，在一段时期后，开发商再将建成的房屋交付给买房者。那么从签约到交房这段时间内，买房者就会关注房屋的具体建设施工情况。一旦买房者发现房屋的实际情况与当时开发商宣传的不符，就很容易产生“上当受骗”的想法，并以“欺诈”为由向开发商主张权利。但是这种主观的感受往往不一定会得到法律的认同，原因就在于其对所谓“欺诈”的概念理解存在错误。

一、何为“欺诈”

《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”

那么何为“欺诈”呢？所谓欺诈，指故意以虚构事实或者隐瞒真相等方式欺骗他人，使其陷于错误判断，并基于此错误判断而为意思表示之行为。由此可见，欺诈行为的成立要件必须包含“欺诈人之主观故意”和“受骗作出错误判断”等要素。

二、本案为何不成立“欺诈”

按照前述，欺诈行为的成立要件必须包含“欺诈人之主观故意”和“受骗作出错误判断”等要素，下面笔者就结合本案的实际情况予以一一分析。

1.关于主观故意

欺诈行为的成立要求欺诈人必须故意以虚构事实或者隐瞒真相等方式对他人作出虚假的陈述。所谓“虚构事实”即欺诈人所称的事实全部或者部分不真实、不存在；所谓“隐瞒真相”即欺诈人所称的事实并非事实之全部。

买房者认为开发商提供的效果图和平面图不一致，构成欺诈。但是众所周知，开发商在宣传时提供的效果图只是为了楼盘销售便利所提供的装修建议图，而并非房屋实际交付现状。举个最简单的例子，开发商总会在效果图中画上各种家具、家电、装修、地板等效果，买房者显然不会将这种效果当真并作为房屋实际交付的标准，只会以开发商在商品房买卖合同附件中注明的装修标准为准。这也充分说明了效果图与附件平面图的适用先后顺序。对于这种具有商业惯例性质的效果图，显然不能认为开发商在“虚构事实”。

另一方面，开发商不仅提供了效果图，也同时在合同附件中提供了平面图，并注明以平面图为准。开发商通过这种方式向买房者陈述了全部的事实，并无刻意隐瞒的情况，故也不能认为开发商在“隐瞒真相”。

2.关于“受骗作出错误判断”

买房者在同时看到效果图和附件平面图的情况下，是否会对房屋产生“错误判断”呢？答案显然是否定的。对于效果图这种明显有别于房屋实际情况的宣传图，正常的买房者只会用作参考，而不会当成交房的依据。附件平面图位于商品房买卖合同后面，与合同具有相同的法律效力，合同也注明以附件平面图为准。对于这两个图的差异，正常买房者完全可以识别其中的差异并作出对于房屋实际情况的正常判断。更何况本案中，买房者还签约委托了第三方进行优化改造，显然更加不可能不知道房屋需要改造才会符合效果图这一事实。因此，买房者执意用所谓“欺诈”来要求法院撤销商品房买卖合同，当然不可能得到法院的支持和肯定。

综上所述，对于商品房买卖中的所谓“欺诈”的主张，买房者应当积极举证，慎重提出。对于买房时开发商提供的各种资料、合同、附件等买房者均应当详细阅读，慎重签字确认。

案例6 程锡权与瓯海房屋开发公司商品房预售合同纠纷案

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