商品房交易实证案例：盛陆富与浙江十里潜溪旅游开发纠纷

□王钦

关键词：一房二卖；先抵后卖；隐瞒；赔偿

案件索引：一审案号：浙江省新昌县人民法院（2015）绍新民初字第1227号

二审案号：浙江省绍兴市中级人民法院（2016）浙06民终224号

判决结果

一审：1.原告盛陆富与被告浙江十里潜溪旅游开发有限公司签订的御景湾商品房预购协议书于2015年9月21日解除；2.被告浙江十里潜溪旅游开发有限公司赔偿原告盛陆富已付120万元购房款按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算的利息损失22300元，限于原审判决生效后二十日内履行完毕；3.被告浙江十里潜溪旅游开发有限公司支付原告盛陆富赔偿金80万元，限于原审判决生效后二十日内履行完毕；4.驳回原告盛陆富的其他诉讼请求。

二审：1.维持浙江省新昌县人民法院（2015）绍新民初字第1227号民事判决第一、四项；2.变更浙江省新昌县人民法院（2015）绍新民初字第1227号民事判决第二项为浙江十里潜溪旅游开发有限公司赔偿盛陆富已付120万元购房款按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算的利息损失21821.4元，限于本判决生效后二十日内履行完毕；3.变更浙江省新昌县人民法院（2015）绍新民初字第1227号民事判决第三项为浙江十里潜溪旅游开发有限公司支付盛陆富赔偿金60万元，限于本判决生效后二十日内履行完毕。

案情简介

上诉人（原审被告）：浙江十里潜溪旅游开发有限公司

被上诉人（原审原告）：盛陆富

2015年5月6日，原告盛陆富、被告浙江十里潜溪旅游开发有限公司签订御景湾商品房预购协议书一份，约定：原告向被告购买坐落于新昌县七星街道御景湾住宅区御湖苑3幢2号商品房一幢，建筑面积（暂测）583平方米（以双方签订的商品房买卖合同建筑面积为准）；标的物优惠后的成交价格为600万元，付款方式采用公积金或组合贷款；购房意向金标准为人民币80万元整，原告应于协议签订当日将购房意向金一次性支付给被告；原告应按被告指定的方式缴纳购房意向金，否则被告可单方解除协议书；原告须于协议书签订之日起30日内至被告公司所在地签署《商品房买卖合同》《前期物业服务协议》等相关法律文件，届时原告已付购房意向金全额转为首期购房款。如原告未按协议约定日期签订以上相关文件，原告可享受的任何购房优惠政策均不得享受，同时被告有权单方解除合同，将本标的物收回另行出售，并且原告已付的购房意向金不予退还；在双方签订正式商品房买卖合同前，如遇不可抗力等非被告原因导致双方无法签署商品房买卖合同，本预订协议自动解除。被告有权将本标的物另行出售，除将购房意向金退回原告外，不再承担其他责任；有关商品房买卖需由原告缴纳之税费等，均由原告承担。协议签订后，被告分别于2015年5月7日、2015年6月10日向原告开具收款收据各一份，载明收到原告购房款80万元、40万元，共计120万元。原告付款后，在协议约定期限届满前，双方未签订正式商品房买卖合同并办理相关手续。2015年6月10日，被告向原告出具承诺书一份，承诺原告可以于2015年6月26日前签订购房合同并办理银行按揭。2015年7月30日，被告又出具承诺书一份，载明：原告认购御湖苑3幢2号商品房一套，已付款120万元整，被告公司承诺上述房产于2015年8月15日与原告签署正式买卖合同，届时如无法签署则退回已付房款，双方另行协商补偿数额。此后，被告仍然未按约定承诺期限与原告签署正式买卖合同。2015年9月6日，原告向新昌县公安局控告被告合同诈骗，新昌县公安局对相关事实进行审查后认为没有犯罪事实，故作出新公（经）不立字（2015）1004号不予立案通知书，决定不予立案。2015年9月21日，被告退还原告全部购房款120万元。因就赔偿事宜双方未能协商达成一致意见，原告为此起诉法院。

另查明，涉案房屋已于2014年8月12日在新昌县房地产管理局进行预购商品房预告登记，预告登记证号为房预2014字第2955号，预告登记权利人为张一鸣、吕君芳，预告登记义务人为被告。

各方观点

上诉人浙江十里潜溪旅游开发有限公司观点：一、上诉人在预售涉案商品房时不存在欺诈行为，涉诉房屋仅是用于“融资抵押”，原审法院认定上诉人在预售涉案房屋时存在“故意隐瞒”，属于“一房二卖”“先抵后卖”等欺诈行为系事实认定不符。（一）上诉人不存在欺诈的故意；（二）上诉人未实施欺诈行为，相反上诉人实施了一系列公开涉案房屋已用于“融资抵押”情况的行为。二、本案双方签订的《商品房预购协议书》系预约合同，非本约合同，本案双方签订的《预购协议书》不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容；本案上诉人亦未按约定收受购房款；双方在该《预购协议书》中明确约定双方需要在一定时限内重新签订《商品房买卖合同》《前期物业服务协议》等，故本案《预购协议书》系预约合同，而非本约合同。三、本案不适用《商品房买卖合同司法解释》第九条之规定。适用《商品房买卖合同司法解释》第九条的前提条件系双方签订的应是商品房买卖合同；出卖人须实施了欺诈行为，本案中上诉人并未实施欺诈行为，故适用不能成就；本案不存在《商品房买卖合同司法解释》第九条规定的可适用惩罚性赔偿责任的三种情形。四、上诉人所收款项为“意向金”而非“购房款”，且原审利息计算有误。请求：一、撤销浙江省新昌县人民法院（2015）绍新民初字第1277号民事判决第二项，改判“浙江十里潜溪旅游开发有限公司赔偿盛陆富已付款项120万元按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算的损失为20614元”；二、撤销浙江省新昌县人民法院（2015）绍新民初字第1277号民事判决第三项，改判驳回盛陆富要求浙江省十里潜溪旅游开发有限公司承担赔偿240万元的诉讼请求。一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。

被上诉人盛陆富观点：一、被上诉人作为普通购房者到房产公司买房，讼争房屋应当可合法用于销售，上诉人认为不存在欺诈，但又未将实际情况告知被上诉人。关于留置担保问题，不管其概念怎样，都不影响房子抵押给别人的事实，对被上诉人来讲讼争房屋抵押也好，第三方代售也好，均系欺诈行为。二、关于上诉人认为已经公开了融资行为，被上诉人在二审中才知情。三、商品房预购协议书的性质应认定系商品房买卖合同。四、关于利息计算问题，请求法院审核。请求驳回上诉，维持原判。

法院观点

第一个争议焦点，对于双方当事人是否形成商品房买卖合同关系这一问题。本院认为，双方签订的《商品房预购协议书》虽然名为预购协议书，但具备《商品房销售管理办法》第十六条中规定的主要内容，包括当事人名称或者姓名和住所、商品房坐落位置、面积、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式等，且上诉人在签订该协议书后收取了被上诉人的部分购房款，并且出具承诺书承诺与被上诉人签订正式的商品房买卖合同，故原审认定双方当事人之间形成商品房买卖合同关系并无不当。上诉人主张被上诉人支付的120万元系意向金而非购房款，本院认为，上诉人出具给被上诉人收款收据明确被上诉人支付的80万元、40万元为购房款，且在上诉人于2015年7月30日出具的承诺书亦明确该两笔款项为房款，故原审认定该笔款项为购房款并无不当。

第二个争议焦点，本案是否可适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定。该条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房的事实。上诉人主张被上诉人可通过房管处查询本案讼争房屋的真实状态，故其未故意隐瞒所售房屋的真实状态，本院认为，本案中双方签订《商品房预购协议书》时，上诉人实际已经将房屋以其所谓的“融资抵押”的方式将所有权以预售的方式转让并登记于第三人张一鸣、吕君芳名下，却仍以房屋所有人的身份与被上诉人签订《商品房预购协议书》，且上诉人亦未将这一真实情况告知被上诉人；上诉人在后续与被上诉人交涉过程中，虽向被上诉人承诺在相应日期签订正式商品房买卖合同却仍未向被上诉人告知“融资抵押”的相关情况。故上诉人与案外第三人张一鸣、吕君芳之间的购房合同无论系买卖或抵押，上诉人均未向被上诉人履行相应的如实告知义务，主观上确实存在故意，已构成“故意隐瞒”。上诉人主张其与案外人签订的所谓的“融资抵押”合同无效，其与被上诉人之间的协议书可以完全履行，故其不需要向被上诉人承担相应的责任，对此，本院认为，本案中，上诉人已经承认其与第三人之间存在着“融资抵押”的事实，且被上诉人无法依据双方的《商品房预购协议书》签订正式的房屋买卖合同，因此无论“融资抵押”是否有效，均不影响上诉人隐瞒房屋真实状况的事实，本院对上诉人该项主张不予支持。

第三个争议焦点，关于原审确定的赔偿数额及利息计算是否正确、合理的问题。上诉人主张双方已协商一致解除合同并退还购房款，故上诉人不需要向被上诉人支付相应的赔偿款。被上诉人对该主张不予认可，上诉人亦未能提供证据证明双方已就赔偿达成一致意见，应承担举证不利的后果。在本案中，上诉人、被上诉人的预购协议仅约定签订当日支付款项80万元，后在商品房买卖合同未能如期订立的情况下被上诉人又另行支付40万元。对于另行支付的40万元，被上诉人对商品房买卖合同不能如期订立的原因未能进行关注和审查，未尽审慎义务，存在过失。上诉人与被上诉人签订《商品房预购协议书》时系接受第三方张一鸣、吕君芳委托，客观上而言上诉人有权代替第三人张一鸣、吕君芳出卖讼争房屋，上诉人两次向被上诉人出具《承诺书》，主观上上诉人希望通过采取相应措施与被上诉人签订《商品房买卖合同》，促成交易，最终上诉人与被上诉人未能达成一致签订《商品房买卖合同》。本院综合考虑上述因素，确定上诉人应向被上诉人支付60万元的赔偿款。对于利息问题，原审计算确有错误，本院予以纠正，自2015年5月7日至9月21日80万元的利息损失共计16064.7元，自2015年6月10日至9月21日另外40万元的利息损失共计5756.7元。

律师点评

在商品房买卖过程中，购房者相比开发商，无论在专业知识上还是在信息资源上都处于劣势地位。购房者能在约束繁多的买卖合同条款中理清头绪实属不易，若开发商再有意隐瞒有关信息（如房屋已出售、抵押的），则购房者更是无可奈何，难以在第一时间发现有关事实。所幸有关法律规范对开发商故意隐瞒有关事实的法律责任作出规定，为购房者提供了合法的维权途径。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；

（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

本案中，开发商在所谓“融资抵押”的名义下，将涉案商品房过户至第三人名下后，又与购房者签订《商品房预购协议书》。该预购协议书中已对包括总价款、付款方式在内的商品房买卖的主要内容进行了约定，且开发商收取了购房者交付的部分购房款。双方当事人之间已形成商品房买卖合同关系，且已开始部分履行。同时，开发商也并未有证据证明已将涉案商品房的真实状态如实告知购房者或向购房者披露，即开发商存在“故意隐瞒”的情形。因此，本案中可适用前述司法解释第九条的规定。无论本案中开发商属于“故意隐瞒所受房屋已经出卖给第三人的事实”或者“故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实”，购房者均有权要求解除双方之间的买卖合同关系，并要求开发商返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

在对赔偿数额的认定上，法院考虑到了双方当事人在本案中的过错程度。首先，开发商承担的是不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，购房者虽然先后支付80万元、40万元，总计120万元购房款。但购房者对于买卖合同不能如期订立的原因未及时进行关注和审查，反而另行支付了后一笔40万元购房款，未尽审慎义务，存在一定的过失。虽不能就此将该40万元从赔偿基数（即已付购房款）中扣除，但也影响了法院对于赔偿数额的认定。其次，开发商两次与购房者签订《承诺书》，主观上是希望双方签订《商品房买卖合同》的，恶意程度相对较小。故二审法院最终酌情减轻了开发商的赔偿责任。笔者认为，法院认为购房者存在过失的论述尚可商榷。即便如此，购房者较好地维护了自身的权益，也给予了开发商一定的教训。