商品房交易案例实证：浙江融华置业与余其强预售合同纠纷上诉案

2023-08-09 理论教育版权反馈

【摘要】：现余其强得知，融华公司至今仍未取得该楼盘的商品房预售许可证。各方观点再审申请人融华公司观点：一、原判决认为融华公司与余其强并未成立商品房买卖合同，明显与事实不符。融华公司和余其强达成的商品房预订协议应当认定为商品房买卖合同关系已成立。请求驳回融华公司的再审申请。在本案起诉前，融华公司仍未取得商品房预售许可证，则该商品房的买卖行为属于无效的民事行为。

□王钦

关键词：预售许可证；无效

案件索引：原审案号：浙江省义乌市人民法院（2011）金义民初字第3188号

再审案号：浙江省高级人民法院（2013）浙金民提字第5号

pagenumber_ebook=27,pagenumber_book=18 判决结果

原审：被告浙江融华置业有限公司于本判决生效后五日内返还原告余其强购房暂收款人民币120万元并赔偿利息损失（其中，50万元自2010年11月22日起，另70万元自2011年3月9日起，均按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付至本判决指定的履行之日止）。

再审：维持义乌市人民法院（2011）金义民初字第3188号民事判决。

pagenumber_ebook=27,pagenumber_book=18 案情简介

再审申请人（原审被告）：浙江融华置业有限公司

被申请人（原审原告）：余其强

浙江融华置业有限公司（以下简称融华公司）系坐落于义乌江东街道商博路“商博国际”楼盘的开发商。2010年11月中旬，余其强、融华公司就前述楼盘的商品房预售事宜达成买卖意向。2010年11月22日、2011年3月9日，余其强分别向融华公司支付了预付款50万元、70万元。现余其强得知，融华公司至今仍未取得该楼盘的商品房预售许可证。融华公司在未获商品房预售许可证的情形下兜售该房的行为是违法的，融华公司应当全额返还余其强已付的购房款。请求判令：融华公司返还预付款人民币120万元并按银行同期贷款利率支付利息（其中，50万元自2010年11月22日计息至实际返还之日止；其中70万元自2011年3月9日计息至实际返还之日止）。

再审另查明，2010年11月22日，余其强与融华公司签订了商博国际房号确认单，内容为“本人愿在开发商指定的时间地点补足余款，签订购房合同，并办理好按揭手续。若逾期未办理，开发商有权处置该房源，并没收30%的预约款作为违约金。如由于本人原因不能办理按揭贷款，本人愿意在规定时间内全额付清余款。若规定时间未能付清，开发商有权处置该房源，并没收已付款的30%为违约金。所有对外资料以本次确认为准，但规划、面积及图文信息、数据资料以政府部门批文为准，以上内容经本人确认无误”。

pagenumber_ebook=28,pagenumber_book=19 各方观点

再审申请人融华公司观点：一、原判决认为融华公司与余其强并未成立商品房买卖合同，明显与事实不符。从余其强提交的证据和其签字确认的房号确认单可以明确，融华公司已与余其强就房屋买卖达成了以下几点共识：1.明确了买卖双方的主体；2.确定了合同标的房屋为商博国际3-901号；3.房屋单价为23500元每平方米，面积以测绘部分为准；4.约定了违约责任。由此，可以得知双方当事人之间通过协商确定的内容已经具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。融华公司和余其强达成的商品房预订协议应当认定为商品房买卖合同关系已成立。二、合同解除是建立在合同有效的基础上，原审判决实际确认了合同效力，但本案并不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的合同解除的法定事由，本案原合同应当继续履行，余其强应当与融华公司签订正式的商品房买卖合同，原审法院判决解除预订合同，于法无据。综上所述，请求：1.撤销义乌市人民法院（2011）金义民初字第3188号民事判决，并驳回余其强的诉讼请求；2.依法改判余其强承担全部诉讼费用。

被申请人余其强观点：一、余其强在2010年11月22日仅向融华公司预订了商品房，双方并未签订商品房买卖合同，也没有签署其他完全具备商品房买卖要素的协议。双方根本未约定房屋的交付时间、交付条件、装修标准、面积差异处理办法、产权登记办理等一系列买卖合同所必备的要素，不符合《商品房销售管理办法》第十六条和最高人民法院关于商品房买卖合同司法解释之规定，双方所签署之协议不能构成商品房买卖合同，应当认定为预约合同。二、2011年3月，余其强在交齐120万元后要求签订商品房买卖合同，但融华公司拒绝协商商品房买卖合同的相关条款，也拒绝签订商品房买卖合同。余其强见融华公司的地块迟迟未破土施工，在多次交涉未果的情况下，感觉到受骗上当，无法实现此预约合同的购房目的，故而于2011年10月28日向义乌市人民法院起诉。而融华公司是在起诉后（2011年11月14日）才取得商品房预售证，所以本案的情形是预约合同在起诉后取得预售证，而不是买卖合同在起诉后取得预售证。故融华公司之再审申请的理由不能成立。请求驳回融华公司的再审申请。

pagenumber_ebook=29,pagenumber_book=20 法院观点

余其强与融华公司签订的商博国际房号确认单的内容并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，因此，不能认定该协议为商品房买卖合同，且在签订该协议时，融华公司尚未取得商品房预售许可证，依照国家法律相关规定，对商品房屋预售必须是房地产开发企业获得商品房的预售许可资格后才能对外进行，否则不能进行商品房的买卖。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条亦规定了“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。在本案起诉前，融华公司仍未取得商品房预售许可证，则该商品房的买卖行为属于无效的民事行为。融华公司因无商品房预售房屋资格而与余其强进行商品房买卖，导致买卖行为无效的责任在于融华公司，融华公司依法应当退还余其强的购房款并赔付资金占用的利息损失。原审法院的“双方至今未签订商品房预售合同致余其强不能达到购买商品房的目的，该预订合同应予解除”的裁判理由存在瑕疵，应予以纠正，但实体处理并无不当，应予维持。融华公司的再审申请，理由不能成立，本院不予支持。

pagenumber_ebook=30,pagenumber_book=21 律师点评

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同解释》）第二条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。该条款明确了商品房销售应当具备的条件——取得商品房预售许可证明。

然而，实践中开发商为尽快销售房产、筹集资金，在未取得预售许可证的情况下，时常以认购、认筹、预订、排号、发卡等方式向买受人收取定金、预订款等费用，规避有关法律规范的限制，并在实质上进行商品房的提前销售。

本案中，虽然余其强与融华公司签订确认单虽不符合《商品房买卖合同解释》第五条的规定，不属于商品房买卖合同。但双方实际上已实行了商品房买卖行为，在融华公司未取得商品房预售许可证的情况下，该买卖行为应属无效。即便双方已签订正式的商品房预售合同的，该合同也应处于无效状态，对双方当事人没有法律约束力，当事人无须按照合同的约定履行合同的义务。此时，购房者如提起诉讼要求确认合同无效，返还已缴纳的购房款的，应当予以支持。但购房者并未提起相应的诉讼，而开发商在起诉前已取得预售许可证的，则合同效力应由无效转为有效，合同的效力溯及既往，即自合同签订时有效。当然，在此情形下，一般并不能要求一方当事人承担在合同处于无效状态时未完全履行合同的违约责任。

开发商在未取得商品房预售许可证的情况下，通过各种名目收取定金、预订款等费用已是行业内的普遍现象。过去，行政主管部门并未采取相关措施加以制止，致使实践中各种乱象、纠纷丛生。2016年10月10日，住房和城乡建设部发布《关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》，强调对房地产开发企业违法违规等不正当经营行为进行查处，包括未取得预售许可证销售商品房。此后，各地也陆续制定了具体的政策措施，相信会对规范开发商的经营行为起到积极的作用。

商品房交易案例实证：浙江融华置业与余其强预售合同纠纷上诉案

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