黄永金与富阳复润置业有限公司定金合同纠纷及房屋买卖合同纠纷案

□胡梦平

关键词：定金；双倍；认购协议

案件索引：富阳市人民法院（2015）杭富商外初字第14号

判决结果

一、解除原告黄永金与被告富阳复润置业有限公司于2014年9月15日签订的《复城国际中心商铺认购协议书》；

二、被告富阳复润置业有限公司于本判决生效之日起十日内双倍返还原告黄永金定金200000元。

案情简介

原告：黄永金。

被告：富阳复润置业有限公司。

2014年9月15日，原告（乙方、预购方）与被告（甲方、卖方）在原富阳市金桥北路69号复城国际展示中心签订《复城国际中心商铺认购协议书》，就原告向被告预定商铺事宜，订立认购书，具体约定如下：“一、乙方认购复城国际中心19号202室商铺。甲方已领取该房屋商品房销售许可证（证书号：现房售备字〔2014〕第006号）并经具有房产测绘资质的测绘机构实测，该商铺建筑面积为89.88平方米。二、甲乙双方约定按下述方式计算该商品房价款：按实测面积计算，该商铺单价为每平方米17771元人民币，总金额为人民币1597295元整。三、乙方同意签订本认购书时，支付定金人民币100000元，作为甲乙双方当事人订立《商品房买卖合同》的担保，在签订《商品房买卖合同》时，乙方支付的定金直接转为房价款。四、甲乙双方约定，乙方于2014年9月15日（以下简称合同签订日）前到富阳市金桥北路69号复城国际展示中心与甲方签订《商品房买卖合同》、签署银行按揭《贷款合同》的手续，甲方已向乙方告知并解释本认购书相关条款且提醒乙方注意，在乙方理解并确认的前提下双方签订本认购书。五、甲方发布或提供的广告、售楼书、样板房所标明的房屋平面布局、结构、建筑质量、装饰标准及附属设施、配套设施等状况仅作为销售展示及演示用途，房屋实际交付标准由双方在《商品房买卖合同》及其补充合同、合同附件中另行约定，并以双方最终签署的《商品房买卖合同》及其补充合同、合同附件为准。六、除认购书第七条约定的情形外，若乙方在双方约定合同签订日后15天内未至本认购书约定地点签订《商品房买卖合同》，甲方有权向第三方出售该套房屋，并不予退还乙方所缴纳的定金。七、如有下列情况的，乙方拒绝签订《商品房买卖合同》，甲方应全额返还乙方已支付的定金。甲乙双方签订本协议后、签订商品房买卖合同前，由司法机关、行政机关依法限制该房屋房地产权利的。八、如果甲方拒绝按照本认购书第四条约定的合同签订日与乙方签订《商品房买卖合同》的，则甲方应当双倍返还已收取乙方缴纳的定金。……”认购协议书签订当日，原告向被告交付100000元，发票载明系“预售定金”。该认购协议书签订后，原、被告之间至今未签订正式的商品房买卖合同。关于未签订的原因，原告认为，涉案房屋在签订认购协议书时已被抵押，导致双方迟迟无法签订合同，未签订合同的责任在被告方；被告则认为，原告在签订认购协议书当日未向被告提出要求签订合同，且原告事后也未向被告主张要求双倍返还定金，反而是继续与被告协商签订合同事宜，后因双方对合同条款无法达成一致意见而未签订，故未签订合同的责任在原告方。

2015年3月20日，被告向原告邮寄《签约通知书》，载明：“尊敬的黄永金，您于2014年9月15日认购复城国际中心富春街道金平路19号202室商铺。依据您与我公司签订的《复城国际中心商铺认购协议书》约定，应于2014年9月28日前，双方签订《商品房买卖合同》。因前期政府部门对房产权证审批手续滞后，导致房屋不具备房管部门现房销售签约规定，故签约延缓。我公司及时办理各项手续，现该房已具备签约条件，请您于2015年3月27日前至富阳市金桥北路东方茂购物中心D座东方金街租售展示中心与我公司签订《商品房买卖合同》。若您如期至上述地点与我公司签订《商品房买卖合同》，则认购期间优惠仍有效；若您未能如期至上述地点与我公司签订《商品房买卖合同》，则我公司有权不予退还认购所缴纳定金。特此通知！”原告自认收到该通知书。2015年4月30日，被告向原告邮寄《关于复城国际中心金平路19号202室商铺认购业主定金没收的通知函》，载明：“致黄永金先生：我公司已于2015年3月20日向您发出《签约通知书》（以下简称该通知书），告知您应于2015年3月27日前前往我公司富阳市金桥北路东方茂购物中心D座东方金街租售展示中心与我公司签订复城国际中心金平路19号202室商铺（以下简称该商铺）的《商品房买卖合同》并办理相关购房手续。但令人遗憾的是，您至今未前往我公司销售现场，也未与我公司相关工作人员联络。经主动与您电话沟通了解情况后方得知，您至今仍未应允完成合同签订及办理相关购房手续。现该商铺已有多位意向客户向我公司咨询可售情况并明确表示具有购买意向，鉴于市场需求及对其他客户平等商业机会的考量，万般无奈下，我公司不得不通知您，我公司于本函落款之日没收您已缴纳的认购定金人民币100000元，并将您认购的复城国际中心金平路19号202室商铺房屋另行出售给第三方。特此函告！”

被告名下包括涉案房屋在内坐落于杭州市富阳区富春街道金平路19号建筑面积4098.96平方米的房产于2014年1月21日办理抵押权登记，抵押权人为交通银行股份有限公司杭州众安支行，该笔抵押权已于2014年12月26日办理注销登记。

各方观点

原告黄永金观点：原告经多方寻找并通过被告产品推介会的介绍，在2014年9月15日与被告签订《复城国际中心商铺认购协议书》1份，并缴纳定金100000元。因原告已找好了愿意承租该商铺的租房人，故当时就准备了相应的资金确切要购买协议书确认的被告位于杭州市富阳区富春街道金平路19号202室商铺。但原告在约定的时间准备签订正式的商品房买卖合同时，却被被告的工作人员告知无法与原告签订正式的商品房买卖合同。此后，原告多次到被告工作场所询问签订合同事宜，但多次无果。因无法在约定时间内签订合同，导致原告谈下的商业项目及租房事宜也一再搁浅，并最终导致承租人另行寻找商铺。被告的上述行为显然已违约并造成了原告的损失，故原告要求按双方签订的《复城国际中心商铺认购协议书》的约定解除认购协议书，双倍返还定金。

被告富阳复润置业有限公司观点：原告认为被告违约缺乏依据。2014年7月30日前双方不能签订买卖合同的原因不是被告拒绝签订，而是因为杭州市政府5月23日出台了楼市限价令，实际成交价格低于备案价格的85%将限制网签。本案涉案房屋的备案价格1809330元，成交价格1470000元，比例只有81%，因此低于85%，这个情况是属于不能归责于当事人的事由，因此被告只需要承担返还定金的责任。原告诉称多次催促办理签约不是事实，相反双方在4月27日签订认购协议与政府限价令相差近一个月的期间内被告多次催促原告签订买卖合同，且原告应该在三天内提交相关审核材料，但是原告一直没有提交，因此是原告违约，按照订购协议，定金不予返还。原告的真实意图不是签订商品房买卖合同而是希望解除订购协议归还定金，因为当年楼市不是很好，楼房都降价销售，因此被告认为原告的目的在于此。而且双方沟通中原告也多次表示如果可以退定金，可以出2万元给售楼小姐。7月29日，原告联系被告要求签约，此时原告明知不符合政府限价令，原告此时提出是想将不能签约的责任推到被告身上，要求双倍返还定金。8月29日之后被告已经完成修改备案价格的手续，此时被告和原告是可以签约的，被告通知原告来签约，但原告不同意，原告的真实意图是因为房价下跌而要取消预订。

法院观点

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条约定：“出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”原告黄永金与被告富阳复润置业有限公司于2014年9月15日签订的《复城国际中心商铺认购协议书》约定原告在签订认购协议书当日交付被告定金100000元，并约定“如果甲方（指被告，下同）拒绝按照本认购书第四条约定的合同签订日与乙方（指原告，下同）签订《商品房买卖合同》的，则甲方应当双倍返还已收取乙方缴纳的定金”。且原告已于当日交付该定金，故该约定系双方的真实意思表示，内容也不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按该约定履行。现原告诉请要求解除该认购协议书，被告对该诉请没有异议，本院予以准许。

根据原、被告的诉辩主张，本案的争议焦点在于：一、原告有无在认购协议书约定的期限内向被告提出要求签订商品房买卖合同；二、被告有无拒绝按照认购协议书约定的合同签订日与原告签订商品房买卖合同。针对争议焦点一，原、被告在认购协议书中约定，原告应于2014年9月15日即签订认购协议书当日前往位于原富阳市金桥北路69号复城国际展示中心与被告签订商品房买卖合同，现原告虽无直接证据证明其已于当日要求与被告签订商品房买卖合同，但鉴于认购协议书签订的地点与认购协议书中约定的商品房买卖合同签订地点一致，而认购协议书签订的日期与认购协议书中约定的商品房买卖合同签订日期也一致，根据被告于2015年3月20日向原告发出的《签约通知书》可推断，原告在认购协议书签订后确与被告协商过签约事宜，根据日常生活经验判断，原告在签订认购协议书的同时向被告提出要求签订正式的商品房买卖合同，应属常理，原告实无必要在签订认购协议书后离开，然后于一定日期返回签订地再要求与被告签订商品房买卖合同，故本院认定原告在签订认购协议书当日已向被告提出签订商品房买卖合同事宜。针对争议焦点二，被告向原告发出的《签约通知书》载明“因前期政府部门对房产权证审批手续滞后，导致房屋不具备房管部门现房销售签约规定，故签约延缓。我公司及时办理各项手续，现该房已具备签约条件，请您于2015年3月27日前至富阳市金桥北路东方茂购物中心D座东方金街租售展示中心与我公司签订《商品房买卖合同》”，从中可推断涉案房屋在2015年3月27日前尚无法签订正式的商品房买卖合同，且涉案房屋在认购协议书约定的签订日尚处于被抵押状态，被告未将该情形告知原告，导致双方在约定日无法签订商品房买卖合同的责任归咎于被告，应认定被告拒绝签约。至于被告提出的原告在起诉前并未向被告提出要求双倍返还定金、仍继续与被告协商签约事宜，该情形的存在，并不表明双方已变更合同条款，原告仍可按双方原约定主张权利。综上所述，原告的诉讼请求，有理有据，本院予以支持。被告的辩称意见，没有事实和法律依据，本院不予采纳。

律师点评

在本案中，法院认为原告在签订认购协议书当日已向被告提出签订商品房买卖合同事宜，原、被告未能如约签订买卖合同系因被告违约所致，因此支持原告解除协议并双倍返还定金的请求。下面笔者结合本案的事实及相关法律规定，对于本案所涉及的相关问题进行分析和探讨。

一、主张双倍返还定金的条件

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。结合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条规定，当事人约定以交付定金为订立主合同担保的，接收定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。因此，若导致商品房认购协议解除的原因归属开发商一方，则购房者有权主张双倍返还定金。

在实务中，明显属于开发商过错的主要包括以下几种情形：开发商无故拖延未在认购协议约定的时间内与购房者签订房屋买卖合同；开发商与购房者签订认购协议后擅自将该房屋出售、抵押给他人；开发商在签订认购协议时故意隐瞒所售房屋已经抵押、出卖给第三人或者该房屋为拆迁补偿安置房屋或其他限制交易的房屋的事实。其他因政策原因或自然灾害等不可抗力导致商品房买卖合同无法正常签订或履行的，购房者主张双倍返还定金的，法院不会予以支持。必须说明的是，定金合同属于实践合同，需实际支付定金后才成立，因此购房者主张双倍返还的定金基础应当是其实际已经支付的定金数额。

二、违约金与定金双倍返还只能择一

一般来说，商品房认购协议或者意向合同书在违约责任条款中既会约定违约金条款又会约定定金双倍返还条款，虽然定金与违约金的性质不同，定金是一种担保方式，而违约金是对违约的一种制裁和补偿手段，但这些条款实质上都是对违约责任的约定，适用的情形范围存在重叠性。在合同约定中，往往上述两种违约责任条款并未明确写明二选一，但是根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”因此，法律已经明确了在主张对方违约责任时，违约金与定金双倍返还只能择一，不能并用，法律将违约金与定金双倍返还的选择权给予守约方，结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条对违约金过高、过低的调整，既保护了守约方的利益，又防止违约方承担过重的违约责任。

三、能否一并主张定金利息

实践中，不少购房者在主张双倍返还定金的同时，要求被告支付定金占有期间的利息，但是均未得到支持，原因有二：（一）定金与购房款不同，属于立约保证金，不直接发生支付的效应，法官往往以定金利息无法律依据为由进行否定，因此往往购房款的利息得以支持而定金利息不予支持；（二）若属于开发商过错得以双倍返还定金，则购房者实际已经通过定金罚则得到赔偿，在此基础上若开发商还需赔偿定金利息损失，不符合合同法原则，若未双倍返还定金，说明被告不存在过错，更不可能要求被告支付利息损失。

四、认购协议中明确约定转为购房款的定金能否再主张双倍返还

若认购协议中明确约定，定金在双方签订正式房屋买卖合同后抵作购房款，即使是约定抵作最后一期的购房款，双方解除房屋买卖合同后，购房者也不能再以定金罚则要求双倍返还定金。因为定金的性质是立约保证，在双方签订正式的房屋买卖合同之后，定金的作用已经达成，此时就算双方对定金的返还方式约定为抵作购房款，此定金已经非彼定金，应当直接认定为购房款，然后按照法律约定根据具体案情处理，不能将该笔款项从购房款中扣除后以定金性质主张适用定金罚则。