案例实证：浙江省医院与长兴然开发公司合同纠纷上诉案

□王钦

关键词：回购；预订；预约；本约

案件索引：一审案号：浙江省湖州市长兴县人民法院（2009）湖长民初字第510号

二审案号：浙江省湖州市中级人民法院（2009）浙湖民终字第314号

判决结果

一审：1.长兴××然××有限公司于判决生效后十日内向浙江省××医院交付坐落于甲县雉城镇解乙路皇家湾名邸2号楼一楼营业房88号、90号两间和二楼东面营业房六间；2.长兴××然××有限公司赔偿浙江省××医院损失477701元，限于判决生效后十日内付清；3.驳回浙江省××医院其余的诉讼请求。

二审：1.维持长兴县人民法院（2009）湖长民初字第510号民事判决书第1项、第3项；2.变更长兴县人民法院（2009）湖长民初字第510号民事判决书第2项为，长兴××然××有限公司赔偿浙江省××医院损失26669元，定于本判决生效后十日内付清。

案情简介

上诉人（原审被告）：长兴××然××有限公司

被上诉人（原审原告）：浙江省××医院

原审被告：长兴县××然××开发有限公司

2002年4月30日，华裕某某作为拆迁人，与被拆迁人浙江省××医院签订了《房屋拆迁安置补偿协议书》一份，该协议约定华裕某某拆迁浙江省××医院坐落于甲县雉城镇皇家湾新港弄2号房屋，建筑面积为1108.08平方米，支付浙江省××医院各项补偿费1395562.46元。同日，华裕某某与浙江省××医院签订了《营业房回购协议书》一份，该协议约定的主要内容如下：1.华裕某某拆除浙江省××医院坐落于甲县雉城镇解甲路68号营业房，建筑面积122.29平方米，华裕某某已按拆迁政策予以货币安置；2.华裕某某同意浙江省××医院回购营业房，回购面积122.29平方米，回购价格每平方米6000元，计733740元。如不足面积由华裕某某按拆迁补偿价格每平方米2850元退赔给浙江省××医院，超出面积由华裕某某按市场价格与浙江省××医院结算；3.华裕某某同意浙江省××医院在二楼购买医疗用房，面积、价格另行协商签订补充协议；4.华裕某某将根据浙江省××医院要求在原地段临近安排回购营业房；5.具体结算办法：华裕某某交房时，回购房款及二楼房款在浙江省××医院的总安置补偿费1395562.46元中扣除，多退少补，并办理正式购房手续；6.华裕某某原则上在2004年12月底前交房，延期按安置补偿费总额计息（银行同期利息）。2002年5月8日，华裕某某又与浙江省××医院签订了《回购房补充协议书》一份，该协议系在2002年4月30日签订的营业房回购协议的基础上，对部分未尽事宜达成协议如下：1.华裕某某同意浙江省××医院在原拆迁地段临近购买二楼医疗用房，面积500平方米，价格每平方米1800元，计900000元；2.结算方式：自本协议签订之日起五日内，一次性支付总补偿款中的50%，剩余50%作为回购房预付定金；3.原协议与本协议相抵触部分以本协议为准。上述协议签订后，长兴县拆迁事务所于2002年5月17日支付浙江省××医院拆迁款的50%，即697781.23元，其余的50%拆迁款作为浙江省××医院支付回购房的定金。长兴县公证处于2002年5月27日对《房屋拆迁安置补偿协议书》进行了公证。

另查明，2003年5月8日，华裕某某向长兴县建设局递交《关于要求接转皇家湾旧城改造项目报告》一份，该报告中载明经华裕某某全体股东商量，要求将皇家湾旧城改造项目接转给萧某某公司全权开发。2003年5月15日，长兴县发展计划与经济委员会下发了长计经发（2003）358号文件《关于皇家湾小区旧城改造调整项目业主的批复》，同意皇家湾小区旧城改造建设项目业主调整为萧某某公司，其他内容不变。

又查明，萧某某公司接转皇家湾旧城改造项目后，对该地块楼盘进行了分期开发建设。2004年7月，前期楼盘办理了商品房预售证，开始预售房屋。该地块的后期楼盘于2008年5月、11月办理商品房预售证，开始预售房屋。2009年3月21日，浙江省××医院委托浙江兴长律师事务所发函，要求华裕某某、萧某某公司履行交房义务，但华裕某某、萧某某公司均置之不理。浙江省××医院诉至法院，请求华裕某某、萧某某公司立即向浙江省××医院履行《营业房回购协议书》及《回购房补充协议书》约定的一楼营业房面积为122.29平方米、二楼医疗用房面积500平方米的交房义务；赔偿浙江省××医院损失444525.57元（自2005年1月1日至2008年12月31日止，按月利率6.636‰计算，之后的利息损失计算至履行交房义务时止）。诉讼中，长兴法院进行了现场勘查，目前萧某某公司开发的后期楼盘坐落于甲县雉城镇解乙路皇家湾名邸2号楼一楼营业房88号、90号两间和二楼东面营业房六间尚未销售。法院已对上述房屋采取了保全措施。

二审查明：涉案房屋一层营业房建筑面积为142.1平方米，夹层为22.17平方米，二楼营业房的建筑面积为492.81平方米。2009年5月，涉案房屋一楼营业房的市场价为34000元／平方米，夹层的市场价为17000元／平方米左右。

各方观点

上诉人萧某某公司观点：一、浙江省××医院与华裕某某所签订的《营业房回购协议书》及《回购房补充协议书》从性质上应属于商品房买卖合同中的预约合同，而非正式的商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称为《商品房买卖合同司法解释》）的规定，认定预订协议为商品房买卖合同必须具备两个条件，一是合同内容符合《商品房销售管理办法》第十六条中规定的主要内容；二是已按约定收取购房款。本案中所涉上述回购协议与回购补充协议没有确定房屋的基本情况，如房屋位置、幢号、房号等，还缺少《商品房销售管理办法》第十六条规定的诸多必备条款，如商品房销售方式、交付使用条件等有关事宜。所以应属于预约合同。浙江省××医院所支付的款项不是购房款，一审法院对该款项认定有误。二、一审认定华裕某某对浙江省××医院的债权债务已经转移给萧某某公司，从而确定由萧某某公司对浙江省××医院承担民事责任错误。萧某某公司系浙江省××医院的房屋被拆迁之后由浙江萧某工贸有限公司与浙江中秦房地产开发有限公司投资新设，与华裕某某不存在法律上的改制、合并、分立或其他形式的承接关系。萧某某公司也不存在约定的继承华裕某某的房产债权债务关系。一审中，浙江省××医院所提供的一份华裕某某与萧某某公司签署的股权转让协议系复印件，也没有其他证据佐证，故该证据不应予以认定。萧某某公司实际从华裕某某处承接的是“皇家湾项目”的项目开发权，而不是承接其债权债务，项目开发权的转移并不会引起债权债务转移的法律后果。三、原审法院认定浙江省××医院的诉讼请求并未超过诉讼时效错误。一审法院认定房屋交付的期限为2004年12月底，否则不会产生违约赔偿问题。既然确定了最后交付期限，诉讼时效应从2005年1月1日开始计算，至2007年1月1日止。浙江省××医院于2009年才向法院起诉，向上诉人主张怠于行使民事权利，超过诉讼时效期间，相应民事权利不应得到法律的保护。四、一审法院存在超越本案审理范围进行责任认定等情形，客观上会产生损害萧某某公司的法律后果。一审法院根据其所查封的房屋来确定本案双方交易的房屋标的物，明显违背了当事人的意思自治原则，而且一审直接认定萧某某公司承担配合过户的义务，超越了浙江省××医院的诉请范围，有可能导致浙江省××医院在未能付清房款的情况下，萧某某公司无法行使先履行抗辩权，从而损害了萧某某公司的合法利益。五、如法院认定涉案合同属于商品房预售合同，对于违约金也应当自浙江省××医院主张要求交房之日起计算，即从2009年3月开始计算。故请求二审法院撤销原判，改判驳回浙江省××医院的诉讼请求。

被上诉人浙江省××医院观点：本案所涉两份协议书符合商品房买卖合同的相关要件，也符合《商品房买卖合同司法解释》第五条规定，房屋标的物坐落地点明确，所以并不属于购房意向书，而且被上诉人已支付了预付房款，上诉人认为支付款项不是购房款没有相应依据。一审中被上诉人所提交的股权转让协议是浙江省××医院的委托代理人从长兴县工商行政管理局的工商档案中调取的，属于原件，该协议明确约定了债权债务的处理方式，由此可以认定萧某某公司承接了华裕某某相关的债权债务。涉案协议虽约定了上诉人应在2004年年底交房，但属于原则性约定，双方在合同履行过程中可以做变更调整，所以被上诉人主张履行营业房回购协议及补充协议时并未超过诉讼时效。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。

原审被告华裕某某观点：拆迁房屋地块的楼盘已经由相关部门批准调整给萧某某公司进行开发建设，故涉及该地块的债权债务也应由萧某某公司承担，其不承担任何责任。其与浙江省××医院所签订的房屋拆迁安置补偿协议已履行完毕，至于浙江省××医院所主张履行营业房回购协议及补充协议，应由萧某某公司承担。

法院观点

本案二审的争议焦点是：

一、浙江省××医院与华裕某某所签订的《营业房回购协议书》及《回购房补充协议书》是属于商品房预约合同还是商品房买卖合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条规定，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的、数量的，一般应当认定合同成立。本案中双方当事人对上述两份协议的真实性均无异议，而且协议对双方当事人的名称、房屋的坐落地点、面积、价格、付款方法、原则交付时间、违约责任等均作了较为明确的约定，同时浙江省××医院将应得的拆迁补偿款的一半即697781.23元以预付款的形式予以了支付，这说明被上诉人也已经在积极履行上述协议确定的合同义务。所以双方所签订协议中对于标的物及数量约定基本明确，具备商品房买卖合同成立条件，可以认定合同依法成立。该合同是双方真实的意思表示，内容也不违反我国法律、法规的强制性规定，应确认为合法有效。关于上诉人萧某某公司认为上述协议的性质应属于预约合同，尚不符合买卖合同的要件的主张，本院认为协议中对于交付房屋的具体位置虽未作明确约定，但华裕某某或上诉人萧某某公司在实际开发过程中，根据有关部门的审批，在原拆迁地段建造了合同所约定的相关营业用房，双方约定的合同标的物可以交付履行，同时该标的物的数量、价格、交房时间等均做了具体约定，两份协议在性质上已经符合商品房买卖合同的要件，不属于商品房预约合同，上诉人的该上诉意见本院不予采纳。

二、萧某某公司是否应当承接华裕某某的债权债务。双方当事人对于萧某某公司将原华裕某某的皇家湾项目承接转让的事实并无异议。但萧某某公司认为其承接的是华裕某某关于该项目的开发权，而不涉及债权债务。浙江省××医院则认为该项目所产生的债权债务应由萧某某公司承担。本院认为，萧某某公司系由浙江萧某某公司与浙江中秦房地产开发有限公司投资设立的，经营范围主要为长兴县雉城镇皇家湾地块旧城改造建设项目开发经营的房地产开发公司。其投资主体浙江萧某某公司于2003年4月16日与华裕某某的投资主体所签订的股权转让协议中约定，浙江萧某某公司接受股份后，承担皇家湾项目所发生的一切正常费用并承担一切债权债务。浙江萧某某公司与股权转让方所签订的合同以及合同中所约定的义务自然对于萧某某公司也具有法律约束力。而华裕某某为了皇家湾项目的正常进行，与浙江省××医院签订房屋拆迁安置补偿协议书、营业房回购协议书、回购房补充协议书等行为，并由此产生的债权债务，属于皇家湾项目开发形成的债权债务，依据合同约定应由萧某某公司承担。因此华裕某某对浙江省××医院的债权债务已经转移给萧某某公司，应由萧某某公司承担相应的民事责任。上诉人萧某某公司认为其从华裕某某处承接的是“皇家湾项目”的项目开发权，而不是承接其债权债务的上诉意见与查明的事实不符，本院不予采纳。

三、浙江省××医院的诉讼请求是否超过诉讼时效。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。本案中双方当事人间的商品房买卖合同纠纷，属于合同债权，适用二年诉讼时效期间。浙江省××医院与华裕某某所签订的营业房回购协议书第6条约定，华裕某某原则在2004年12月底交房。该约定表明合同双方对于交房的时间并未做硬性的、一成不变的规定，而仅仅做了一个时间范围的大致约定。事实上萧某某公司在开发皇家湾项目过程中，可以交房的时间在2004年之后，第二、三期的房屋预售证直到2008年才取得，而且萧某某公司也未提供证据证明其在2004年年底已经完工、符合交房条件，要求浙江省××医院来领取房屋、付清房款的证据，所以实际交付房屋的时间认定在浙江省××医院于2009年3月主张要求交房时更为客观合理。浙江省××医院主张合同权利的时间并未超过诉讼时效期间，其要求交房的民事权利应受法律保护。上诉人认为浙江省××医院主张已过诉讼时效期间的上诉意见也不能成立。

四、一审判决是否超越本案审理范围。在一审过程中，法院依据浙江省××医院的财产保全申请，对萧某某公司所有的坐落于甲县雉城镇解乙路皇家湾名邸2号楼一楼营业房88号、90号两间和二楼东面营业房六间进行了查封。由于萧某某公司并不能提供其他一、二层营业房来履行本案所涉的两份合同，在法院征询浙江省××医院的意见后，把审理期间所查封的房屋作为本案合同标的物既不违反双方合同的约定，也有利于本案双方纠纷的彻底解决，所以一审法院判决萧某某公司将坐落于甲县雉城镇解乙路皇家湾名邸2号楼一楼营业房88号、90号两间和二楼东面营业房六间交付给浙江省××医院的处理意见并无不当之处。由于上述房屋的实际面积与合同约定交付房屋的面积并不一致且又属于无法再予分割的整体房屋，根据合同约定，对于超出合同约定的面积应按市场价格双方进行结算。二审中，上诉人萧某某公司提供了与涉案房屋相同地段的有关商品房买卖合同，浙江省××医院也表示至少应当以一审判决时间即2009年6月21日前房屋实际销售价格对超面积部分房屋的价款进行结算，据此，本院确定涉案房屋超面积部分一层营业房的价格为34000元／平方米，夹层的价格为17000元／平方米。在房屋交付时，浙江省××医院就合同约定价款与超面积部分的价款应当一并支付给萧某某公司。

五、上诉人是否存在延期交房及如何确定违约损失。根据前述分析认定，华裕某某与浙江省××医院所签订的两份协议均可认定为商品房买卖合同。回购协议书第6条双方约定，华裕某某原则在2004年12月底前交房，延期按安置补偿费总额计息（银行同期利息）。此条款应当理解为双方就交房时间和延期交房违约责任的约定。由于该条款对交房时间仅仅做了初步、原则的约定，并不属于明确具体固定的交房时间约定。延期交房时间也应当理解为××公司具备交房条件，浙江省××医院主张要求交房后仍未交房的迟延履行交付房屋的时间。萧某某公司于2009年3月21日收到浙江省××医院委托律师发送的要求交付房屋函告时，已完全具备交付房屋的条件，应当立即履行交房义务，但其未实际交房，已构成延期交房，应承担相应的违约责任。据此，违约时间应认定为2009年3月21日至一审判决时2009年6月21日止，按每日万分之二点一计，应为26669元。对于其余浙江省××医院所主张的逾期违约损失，本院不予支持。一审对于违约损失认定不符本案实际情况，本院予以纠正。

综上，一审法院认定浙江省××医院与华裕某某间的协议为商品房买卖合同，萧某某公司承担交房义务及浙江省××医院主张交房时并未超过诉讼时效是正确的，但认定违约损失有误。

律师点评：

商品房买卖实践中，或因商品房尚不具备预售、出售条件，或因其他特殊原因，购房者与开发商、售房者常常签订各类预订、预购、认筹、回购等协议。对于这类协议，通常认为系预约合同。由于预约合同系约定在将来一定期限内订立合同，明确双方之间形成某种法律关系的具体内容，并不能据此要求转移房屋所有权等，对双方权利义务的确定影响极大。故当购房者与开发商发生纠纷时，往往首先争议的是这类协议是预约合同还是本约合同。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”根据该解释，预约合同是否被认定为商品房买卖合同，即本约合同，关键看两点。一是是否具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容；二是出卖人是否已按约定收受了购房款。其中，商品房买卖合同的主要内容一般包括交易双方的名称、商品房的基本状况、价款确定方式、总价款、付款方式及时间、交付条件及时间、违约责任等。同时，在具体认定中，也应判断双方当事人的真实意思表示，否则即便有关协议、合同约定了商品房买卖合同的主要内容，也有可能被认定为具备了主要条款的预约合同。

本案中，当事人签订的《营业房回购协议书》及《回购房补充协议书》已对各方的名称、房屋的地点、面积、总价款、付款方式、交付时间等做了约定，具备了履行商品房买卖义务的可能性。同时，浙江省××医院也已按协议约定支付了部分购房款并被开发商接受，双方具备建立商品房买卖关系的真实意思的表示。故本案中，当事人之间的商品房买卖关系已实际成立，有关协议应当被认定为商品房买卖合同，双方应据此履行付款义务及房屋交付义务。

除了各类预订、预购等协议外，实践中还存在通过投资合作等名目进行商品房交易的情形。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条规定，“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同”。

综上所述，无论是购房者还是开发商在签订各种名目的预订、预购、认筹协议时，都应当意识到此类协议可能存在的性质争议，进而评估自身相应的风险。