续期期限确定原则及规定

2023-08-07 理论教育版权反馈

【摘要】：基于此，笔者以为应当在房屋使用寿命内确定最长续期期限。在续期期限内，倘若房屋使用寿命到期，则所有权消灭，住宅建设用地使用权也自动灭失。若使用权届期后房屋依然存续，则由政府依据专业评估机构的报告再次确定续期期限。因为现在城市住宅多为高层，出于公共安全和城市发展考虑，在二次续期期限届满后，不再给予续期期限，房屋不再允许居住。

根据建设部和国家质量监督检验检疫总局联合发布的《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068―2001）规定，城市基本住宅设计的基准期为50年，《暂行条例》规定居住用地土地使用权最高年限为70年。2010年，时任住建部副部长的仇保兴提到，我国建筑平均寿命只有30年左右[37]。不过，企业家王石也提出不同意见；“我国建筑平均寿命30年，这是事实。但绝对不是说建筑质量只有30年，80年完全没有问题，问题在于城市开发、规划周期为二三十年。”[38]笔者以为，按现代的建造技术和建筑材料，参考国外的建筑使用寿命，只要开发商不偷工减料，住宅像国外一样存在百年甚至更久不成问题。

基于此，笔者以为应当在房屋使用寿命内确定最长续期期限。因为，一次性给予较长期限可以避免二次续期带来的行政资源浪费，还能使居民获得稳定感和安全感，不致让他们生活在恐慌之下。再者，住宅建设用地使用权是用益物权，为了彰显其与债权的不同之处，续期期限也不宜规定得过短。在续期期限内，倘若房屋使用寿命到期，则所有权消灭，住宅建设用地使用权也自动灭失。若使用权届期后房屋依然存续，则由政府依据专业评估机构的报告再次确定续期期限。因为现在城市住宅多为高层，出于公共安全和城市发展考虑，在二次续期期限届满后，不再给予续期期限，房屋不再允许居住。至于房屋后续是拆除还是另有他用，由政府相关机构研究决定。

[1]作者简介：盛亚州（1992—），男，河南郑州人，西南大学法学院硕士研究生，主要研究合同法、土地法。

[2]参见刘宏宇、彭天翔：《眼睁睁看房子“撞限”是一种怎样的“痛感”？》，《温州日报》2016年4月14日。

[3]陈东升：《温州国土局不懂的并非只有物权法》，《法制日报》2016年4月20日。

[4]参见刘俊：《中国土地法理论研究》，法律出版社2006年版，第216页。

[5]参见靳相木、欧阳义梵：《住宅建设用地自动续期的逻辑变换及方案形成》，《中国土地科学》2016第2期。

[6]王崇敏：《住宅建设用地使用权续期问题探析》，《社会科学》2017年第5期。

[7]参见陈本寒、陈超然：《住宅建设用地使用权续期问题探讨》，《烟台大学学报（哲学社会科学版）》2017第1期。

[8]第四十条规定，“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附作物所有权由国家无偿取得”；第四十一条规定，“土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当按照本条例第二章的规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记”。

[9]参见苟正金：《论住宅建设用地使用权的自动续期》，《西南民族大学学报（人文社科版）》2015年第10期；房绍坤：《物权法用益物权编》，中国人民大学出版社2007年版，第209页。

[10]参见梁慧星：《中国物权法研究》，法律出版社1998年版，第681页。

[11]参见陈本寒、陈超然：《住宅建设用地使用权续期问题探讨》，《烟台大学学报（哲学社会科学版）》2017第1期。

[12]参见张力、庞伟伟：《住宅建设用地使用权续期规则相关问题探析》，《法学》2016第7期。

[13]《城市房地产管理法》第二十二条：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。”

[14]参见新浪网：《中国30个城市人口超过800万13城超千万（名单）》，2017年8月11日，http：//news.sina.com.cn/c/nd/2017―08―11/doc―ifyixiar9488439.shtml，2017年9月30日。

[15]参见孙宪忠：《为什么住宅土地期满应无条件续期》，《经济参考报》2016年4月25日。

[16]参见杨立新：《住宅建设用地使用权期满自动续期的核心价值》，《山东大学学报（哲学社会科学版）》2016年第4期。

[17]参见王利明：《住宅建设用地使用权自动续期规则》，《清华法学》2017年第2期。

[18]全国人大常委会法制工作委员会民法室：《中华人民共和国物权法条文说明、文法理由及相关规定》，北京大学出版社2007年版，第275页。

[19]参见房绍坤：《物权法用益物权编》，中国人民大学出版社2007年版，第205页。

[20]参见陈本寒、陈超然：《住宅建设用地使用权续期问题探讨》，《烟台大学学报（哲学社会科学版）》2017第1期。

[21]参见孙宪忠：《为什么住宅土地期满应无条件续期》，《经济参考报》2016年4月25日。

[22]参见杨立新：《住宅建设用地使用权期满自动续期的核心价值》，《山东大学学报（哲学社会科学版）》2016年第4期。

[23]参见张千帆：《续期有偿无偿都得给个说法》，《南方都市报》2009年3月27日。

[24]参见苟正金：《论住宅建设用地使用权的自动续期》，《西南民族大学学报（人文社科版）》2015年第10期。

[25]参见万玲：《公共决策中的民意表达与整合》，《探求》2012年第5期。