续期缴费标准应以人本主义为核心，以公平理念为指导

2023-08-07 理论教育版权反馈

【摘要】：笔者认为续期缴费应以人本主义为核心，以公平理念为指导。续期收费需要全面、充分地考量民众的现有负担、合理预期、国家的收入结构以及制度的公平合理，[33]做到公平对待和可操作性。笔者赞同通过房地产税附加的方式收取续期费用，建议采取超额面积有偿续期法。接下来就要确定续期收费的具体幅度：第一是考虑房屋目的，根据其家庭人均居住面积和房屋套数综合考量。因此，续期收费标准要严格客观，但实施手段要灵活、变通。

笔者认为续期缴费应以人本主义为核心，以公平理念为指导。续期收费需要全面、充分地考量民众的现有负担、合理预期、国家的收入结构以及制度的公平合理，[33]做到公平对待和可操作性。要在制度设计和实践操作本身实现公平正义。

学界提出的缴费标准主要有以下几种：一是学习香港的批租制，土地使用权期满的使用权人不用补交地价，但在续约期内缴纳实际年租金。实际年租金由香港差饷物业估价署通过评估房地产租金市值来确定课租值，然后乘以3%来确定实际年租制金。[34]二是参照经济适用房上市销售的有关规定，按照国家制定的标准补缴土地出让金，缴费标准不低于房屋标定地价的10%。[35]三是通过房地产税附加的方式实现有偿续期。

笔者赞同通过房地产税附加的方式收取续期费用，建议采取超额面积有偿续期法。为什么不采取首套房无偿续期存法？因为这一方法存在固有缺陷。如甲家有一套房200平方米，而乙家有两套房各80平方米。期满续期时，甲家因为是首套房而免费续期，而乙家第二套房必须有偿续期。但问题是，乙家两套房的实际面积总和比甲家还小，这显然有失公平。

超额面积有偿续期则能很好地规避上述问题。按面积征收最重要的就是确定免征费面积。根据国家统计局公布的数据，2016年城镇居民人均住房建筑面积为36.6平方米，比2012年增长了11.1%，年平均增长率为2.7%。[36]由此可知，我国城镇人均住房面积年增长率变化幅度较小，相对平稳。因此，笔者认为，国务院可以根据国家统计局的数据每5年确定一次人均免征费面积。这样做既能大致反映市场变化，也能满足人们的住房需求。

接下来就要确定续期收费的具体幅度：

第一是考虑房屋目的，根据其家庭人均居住面积和房屋套数综合考量。一般而言，首套房或面积稍小的前两套房屋多为自住之用，但是第三套房及之后则多用于投资。对于超过免征费面积的多套房业主，需要适当提高续期费用，借此打压炒房行为，抑制高房价。

第二是考虑房屋的价值。比如，某一家庭在高房价区拥有两套或以上面积较小的住房，其家庭人均住房面积较小，相应的续期费用也较少。而该市其他区域房屋面积大但价值并不高的业主却须缴纳高额续期费用，显然不合情理。对于这类拥有多套小面积高价值住房的居民，应适当提高其续期费用。

第三是考虑家庭人口数量，主要针对单亲家庭或者离异家庭等特殊情况。比如说一个三口之家生活在100平方米的房子中，因为亲人离世导致该家庭的人均住宅面积超过免征费标准，政府收取高额续期费用，无疑会使这个家庭雪上加霜。因此，续期收费标准要严格客观，但实施手段要灵活、变通。

续期缴费标准应以人本主义为核心，以公平理念为指导

相关推荐