有偿续期论：用益物权的必要性与公平性

2023-08-07 理论教育版权反馈

【摘要】：根据用益物权的基本法理，在他人所有的土地之上设置用益物权，应当支付对价。倘若一律都无偿续期，对高价买房者而言显失公平，还会加剧市场的投机行为。[28]对于无偿续期论者的观点，有偿续期论者也进行驳斥。而续期则代表继续使用国有土地，倘若不缴费，使用权就丧失正当性基础，因此，必须坚持有偿续期。

1.有偿续期观点概述

有偿续期论者主张建设用地使用权属于用益物权。根据用益物权的基本法理，在他人所有的土地之上设置用益物权，应当支付对价。如果使用权人续期不付费，用益物权就失去正当性基础。[26]渠涛教授则从土地财政的角度入手，他谈到对于自然资源的利用，国际通行做法都不是“免费”或者“免税”的，[27]况且土地收入又是我国财政收入中非常重要的一环，地方政府多依此来维持运转。倘若无偿续期，就相当于切断了地方财政命脉，地方政府将难以为继，最终还是民众自己吃亏。王利民教授则从公平原则着手，提出无偿续期不符合市场经济公平原则。建设用地使用权期限越久，则土地出让金越高，房价也越高。倘若一律都无偿续期，对高价买房者而言显失公平，还会加剧市场的投机行为。[28]

对于无偿续期论者的观点，有偿续期论者也进行驳斥。张力教授提出，根据“自动”一词在《现代汉语词典》中的意思，无法得出“自动续期=无偿续期”。[29]渠涛教授对孙宪忠教授的观点提出质疑，他认为法律的基本价值是追求公平，“人民土地人民用，并不代表无章可循地随意滥用，这不是所谓‘国家私权’，而是行政权的正常行使”。[30]法律问题不同于政治问题，不能将二者混同。至于说国土部提出的“两不一正常”措施，事实上并不属于规范性文件，[31]只是国土部针对下级机关提请的特定事项给出的指导意见，不具有普遍约束力，不能反复适用。

2.有偿续期观点评析

住宅建设用地使用权人利用国家所有的土地构筑房屋，基于等价有偿原则，当然需要支付对价。使用权届满后，倘若使用权人不续期，使用权就归于消灭。但从物理上而言，房屋不能独立存在必须依附在土地上。所以，使用权人必须续期。而续期则代表继续使用国有土地，倘若不缴费，使用权就丧失正当性基础，因此，必须坚持有偿续期。

但续期收费也应立足于基本国情，合理设置收费标准。任何法律或者政策的制定都需要考量社会效果，民众接受度的高低也是评价法律或者政策优劣的标准。如果法律或者政策在制定之前做过充分调研，能反映国情民意，内容公平公正，就不会产生太多争议。同理，如果续期收费标准在民众的承受度内，即使有偿续期，民众也不会有太多的抵触心理，续期方案依然能平稳落地。

有偿续期论：用益物权的必要性与公平性

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