农村宅基地使用权现状及法治探讨

2023-08-07 理论教育版权反馈

【摘要】：最终我国立法机关认为宅基地使用权属于一种独立的用益物权，明确地将其归入《物权法》用益物权章节。宅基地使用权是在宅基地所有权上所设定的权利负担，其设定人应为宅基地所有权人。因此，转让房屋的所有权必然发生宅基地使用权的变动。这是一种既保护公民合法财产又符合宅基地使用权制度要求的理想转让，但是在现实生活中由于宅基地使用权制度的福利性、身份性造成房屋转让极大的限制。

通说认为宅基地仅指农村集体土地上用于建造住宅及附属设施场合的土地。利用宅基地的权利是中国特有的法律概念。在属于大陆法系的许多国家和地区一般用地上权制度来规范因建筑物、工作物以及林木而使用他人土地的行为。英美法系国家“由于不存在土地的物权性利用与债权性利用之对立，因此英美法所谓土地之利用，仅指通过创设租赁关系而对土地的债权性利用，并无土地的物权性利用制度”[2]。在《物权法》颁布以前，学术界对于宅基地使用权也存在较大争议，比如提出了地上权说，认为宅基地使用权本质上属于地上权，应当以“地上权”来概括非所有权人因建筑物或其他工作物而使用国家或集体所有的土地的权利。也有学者提出基地使用权说，该说认为应以基地使用权来涵盖目前除土地承包经营权以外的各种土地使用权。我国学者大都认为宅基地使用权本质上属于土地使用权，将来的宅基地使用权制度也应当纳入到土地使用权制度的调整之中。同时也存在独立的用益物权说，该说认为宅基地使用权的目的是为了给他人所有的土地为用益，因此具有用益物权的性质，是用益物权体系中的一种。前三种学说虽然都从不同角度进行了分析，不乏可取之处，但各自都存在着理论上的缺陷。最终我国立法机关认为宅基地使用权属于一种独立的用益物权，明确地将其归入《物权法》用益物权章节。

根据我国《物权法》《土地管理法》等相关规定，宅基地使用权的取得方式主要包括三种：（1）申请取得，即具有本集体经济组织成员身份并且符合申请宅基地条件的农民经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准取得宅基地。《土地管理法》还进一步限定了农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。对于此规定，有学者认为这一规则不合所有权的法理。宅基地使用权是在宅基地所有权上所设定的权利负担，其设定人应为宅基地所有权人。既然我国《宪法》和《民法通则》均承认“农民集体”对包括宅基地在内的集体土地拥有所有权，那么作为所有权人，理应享有占有、使用、收益、处分其财产的权利。即使它是一种受到限制较多的所有权，它的限制也应当仅限于公共利益范围内。这一规则不仅不合所有权的原理，而且有违宪之嫌。其次，按行政许可模式构建宅基地使用权初始取得的程序，极不合理。“在许可（审批）之前，宅基地使用人根本没有权利，也就在根本上否定了集体土地所有权人的所有权。将一个本应该行使当家做主权利的群体沦为一个完全受限制和管理的群体。”[3]这些学者由此认为行政审批应当退出宅基地使用权的设定程序，由宅基地所有权人行使设定宅基地使用权的决定权。（2）受让取得，我国虽然不允许宅基地使用权的单独流转，但是国家允许并保护农村村民的私有房屋的合法买卖。由于宅基地与房屋是不可分离的，“地随房走”是我国现行法中一项基本原则。因此，转让房屋的所有权必然发生宅基地使用权的变动。在现行情况下，符合申请宅基地条件的本集体经济组织成员也可以通过受让房屋而一并取得宅基地使用权。这是一种既保护公民合法财产又符合宅基地使用权制度要求的理想转让，但是在现实生活中由于宅基地使用权制度的福利性、身份性造成房屋转让极大的限制。（3）继承取得，根据我国《继承法》规定，农村合法建造的房屋属于公民个人财产，可以作为遗产，即宅基地使用权也可因房屋的继承而取得。

农村宅基地使用权现状及法治探讨

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