不动产交易实用指南的介绍

2023-08-02 理论教育版权反馈

【摘要】：国有土地出让合同存在重大且明显违法情形时，该合同可能会被确认无效。由于出让的土地上所建建筑物不能满足合同约定的建筑面积，某某市国土资源管理局对涉案合同的解除应负主要责任，钟某未按照合同约定支付土地出让金，亦构成违约，应承担次要责任。法院判决某某市国土资源管理局于该判决生效之日起十日内向钟某返还土地出让金1 402万元并支付利息。

★★★风险19：未合理评估国有土地招标、拍卖和挂牌成本

阐释说明：（1）实践中，涉及国有土地交易的公开出让方式包括招标、拍卖和挂牌。招标是指市、县人民政府土地行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。拍卖是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。挂牌是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。

（2）在国有土地招拍挂中存在着交易成本高，即各环节人力成本、设备成本和管理成本较高的问题。此外，在交易过程中如果交易信息保密力度不够，便会为部分不法竞买人提供串标、围标的条件。不法竞买人一方面会损害其他竞买人的合法权益，另一方面会给出让人和国家造成经济损失，扰乱市场。

防范措施：企业在参与国有土地招拍挂过程中，应当通过相关渠道或大数据平台评估交易成本，以及是否存在不法竞买的情形，如果交易成本过高或存在不法竞买情形，建议谨慎参与竞买。

法条链接：《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第13条，《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）第55条，《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）》

★★★风险20：签订无效国有土地出让合同

阐释说明：土地使用权出让应当签订出让合同，由市、县人民政府土地管理部门与企业签订。国有土地出让合同存在重大且明显违法情形时，该合同可能会被确认无效。重大且明显违法行为如合同签订的主体无相应资格，国有土地的出让主体应为市、县人民政府土地管理部门，否则便不是合格的出让主体；或土地使用权标的明显违法。

防范措施：企业在签订国有土地出让合同之时，应当了解出让主体以及出让的土地使用权的情况，并将合同交由律师或法务人员审核，避免合同被确认无效从而造成损失。

法条链接：《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第8条、第11条

★★风险21：土地出让中土地使用权延期交付

阐释说明：出让方应当按照合同规定，交付出让的土地使用权。如出让方未按合同规定提供土地使用权的，土地使用者有权解除合同，并可请求出让方承担违约责任。

防范措施：当出现出让方延期交付土地使用权时，企业应及时请求出让方交付，或者解除合同，请求出让方承担违约责任。

法条链接：《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第15条

相关案例：（2017）最高法民再191号　钟某及一审、二审某某市人民政府建设用地使用权出让合同纠纷案

案情简介：某某市国土资源管理局与钟某签订《国有建设用地使用权出让合同》，后合同解除。由于出让的土地上所建建筑物不能满足合同约定的建筑面积，某某市国土资源管理局对涉案合同的解除应负主要责任，钟某未按照合同约定支付土地出让金，亦构成违约，应承担次要责任。法院判决某某市国土资源管理局于该判决生效之日起十日内向钟某返还土地出让金1 402万元并支付利息。

★★风险22：土地闲置

阐释说明：（1）闲置土地，是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地。已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地。

（2）闲置土地未动工开发满一年的，由市、县国土资源主管部门报经本级人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达《征缴土地闲置费决定书》，按照土地出让或者划拨价款的百分之二十征缴土地闲置费。未动工开发满两年的，由市、县国土资源主管部门报经有批准权的人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达《收回国有建设用地使用权决定书》，无偿收回国有建设用地使用权。闲置土地设有抵押权的，同时抄送相关土地抵押权人。

防范措施：（1）国有土地建设使用权人在取得国有建设使用权之后，应当按照合同或者划拨决定书约定、规定动工开发。

（2）如果开发过程中，因政府原因导致土地延迟开发的，那么闲置土地是否会被收回，关键在于建设用地使用权人能否举证证明土地延迟开发是因土地出让方政府或政府相关部门原因造成的。建议建设用地使用权人，首先应当注意保存政府部门的有关会议纪要、国有建设用地使用权有偿使用合同等文件，将用以证明项目延迟开发是因拆迁、规划变更等政府原因的证据予以固定。其次，就延迟开发的原因、情况与政府相关部门积极沟通，协商一致拟订闲置土地处置方案，并报本级人民政府批准实施，以规避土地闲置而被收回之风险。^[1]

法条链接：《闲置土地处置办法》

★★★风险23：以股权形式转让土地使用权

阐释说明：在实践中，转让土地使用权的方式除直接转让外，还出现了通过转让股权以实现转让土地使用权的方式。以股权形式转让土地使用权免除了土地权属变更登记等手续的办理，并未违反法律的禁止性规定。但由于我国法律法规并未就该种模式进行明确规定，因此该种方式也存在法律风险，如股权受让企业由于取得转让企业的股权，而要承担偿还转让企业债务的责任。

防范措施：（1）在以股权形式转让土地使用权实施之前，企业应当了解所转让的股份是否含有外资或者国有成分，明确股权成分有利于确立合法的股权转让程序。

（2）以股权转让方式转让土地使用权的行为存在诸多法律风险，因此，合同双方应签订明确详尽的股权转让合同，重视合同双方的权利义务、补救措施以及违约责任条款，以便双方更好地履行合同责任，在发生纠纷之后也能迅速找到救济的途径。

法条链接：《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第19条、第20条

★★风险24：土地使用权转让过程中产生增值税

阐释说明：不同阶段取得的土地使用权计税方式不同，根据《财政部、国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》规定，以2016年4月30号为分水岭。此外，一般纳税人与小规模纳税人的计税方法也有所不同。

防范措施：土地转让过程中产生增值税在所难免，企业应当了解相关的计税方式，及时足额缴纳增值税。

法条链接：《财政部、国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》

★★★风险25：使用农村集体土地

阐释说明：（1）2019年修订的《土地管理法》扫除了农村集体建设用地进入市场的法律障碍，首先，删除了原来任何单位或个人需要使用土地的必须使用国有土地的规定，即农村土地要作为非农业建设用地，不再先由国家依法征收为国有土地。其次，增加规定农村集体建设用地在符合规划、依法登记，并经三分之二以上集体经济组织成员同意的情况下，可以通过出让、出租等方式交由农村集体经济组织以外的单位或个人直接使用，同时使用者在取得农村集体建设用地之后还可以通过转让、互换、抵押的方式进行再次转让。^[2]新规定将于2020年1月1日正式生效。

（2）由于农村外出务工人员较多，因此农村集体经济组织在表决时，首先可能存在人数不足的情形，企业可能未经合法程序取得农村集体建设用地使用权。其次，可能存在“钉子户”阻挠农村集体建设用地出让、出租的情况，这将阻碍企业使用农村集体建设用地。

防范措施：2019年修订的《土地管理法》虽然为企业使用农村集体建设用地提供了极大的便利，但企业必须遵守严格的法律程序，避免因法律程序存在瑕疵而影响农村集体建设用地使用权的取得。

法条链接：《土地管理法》第11条、第44条、第63条

【注释】

[1]邱亲亿.闲置土地认定程序及处罚风险防范[EB/OL].https：//mp.weixin.qq．com/s/1zutj495J-DDd5Whtq Nn5A，2019-07-25.

[2]法谷法律服务.《土地管理法》修正案正式通过！农村集体土地可直接入市[EB/OL].https：//mp.weixin.qq．com/s/hKdX44E_4YC9PH19NHtvHQ，2019-08-29.

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