格伦特霍恩伯爵：现代城市好邻居

2023-08-02 理论教育版权反馈

【摘要】：从这个故事得到的教训是，格伦特霍恩伯爵太善良了或给愚昧的房客提高住房条件注定是失败的。当伯爵在伦敦追求自己的幸福时，他已经忘了他的房客长期以来的真实居住状况，而他的善行显得姗姗来迟。和房客的接触发展了他(房东)友好的一面。租房的需求量增加导致租金攀升，对于房产经纪人来说，他们更容易拒绝要求维修住房或的房客。因此，有容忍力或者漠不关心的房客留了下来，住房条件也愈发恶化。

在埃奇沃斯女士的爱尔兰生活中，有一个无与伦比的故事:格伦特霍恩伯爵在离开祖国多年之后再次回来，他为他年迈的护士慷慨地建造了一座新住宅。但是埃奇沃斯女士在这个高档住房中郁郁寡欢。由于没有她熟悉的氛围，她觉得这个地方很冷清;隔墙很快被(她生的)大火吞噬，“整个房子变成了一幅充满污泥，垃圾和混乱的景象”。

从这个故事得到的教训是，格伦特霍恩伯爵太善良了或给愚昧的房客提高住房条件注定是失败的。但一个更确切的教训则基于(格伦特霍恩)伯爵多年来对地主主义的缺席(指不生活在这种环境下，对其缺乏了解)。当伯爵在伦敦追求自己的幸福时，他已经忘了他的房客长期以来的真实居住状况，而他的善行显得姗姗来迟。

旷工不是导致居住环境恶劣的唯一原因。节俭的外地人是一种更新型的房东，他们经常把自己的钱投进可以转租的住房中。他们自己居住两三间房屋，然后贪婪地追求用最少的便利换取尽可能高的租金。但这是一种采用低居住标准的房东。而采用高居住标准的房东通常自己收取房租，或者至少自己负责修补住房，他们很少是严肃(不好相处)的人。和房客的接触发展了他(房东)友好的一面。

人们普遍认为纽约是唯一一个在廉租房方面存在问题的城市。尽管纽约是美国唯一一个大部分人口都住在家庭建造的房子里(它们一般都是六层楼，配有狭窄的通风管道;从这方面讲，它的住房条件很奇特)的城市，但从廉租房的公认定义来说，这是不准确的。

在此，我不必再讲述为更好居住条件奋斗以及在成功的社会运动之前已被告知很多遍的故事。这个社会运动开始于纽约慈善组织协会的一个委员会，经由国家任命而得以继续，到后期由一个拥有权力的物业单位部门以此创新，直到今天，凭借这个部门工作的许多穷人朋友(的努力工作)以及对此的兴趣而得以继续运行。我转而想调查那些自信满满地宣称没有出租房，并说“这是个家园之城”的城市。当我写这些城市的时候，我收到了两份来自这些城市的报告，上面写满了关于恶劣居住条件的内容。

什么是廉租房呢?它是指至少三个大家庭居住在一个房子里，他们各自独立生活，自己做饭。在几乎所有不存在住房弊病的大城市里，有成千上万所这样的房子，它们原本是为一个家庭的居住而建造的，但现在至少有三户家庭居住在里面。

很明显的恶劣条件在这样的居住环境中可以经常被找到，不充足的生活用水和不卫生的住宿条件、破损的管道、地上流淌的废水、潮湿的地下室、堆满垃圾的庭院、与人共住的牲畜、拥挤的卧室、缺乏隐私、没有适当处理垃圾的规章以及因在同一层楼再搭第二个建筑而导致的光线昏暗和空气稀薄。

这些城市的另外一个问题就是胡同房子。长长的双排胡同房子在报道中经常被提起(小房子，有害健康的，图片中呈现出的都是恰当的)，(其形象通常)不是家庭般的温馨(的场景)。据卫生委员会报道，每一个这样的房子里最少有一人患有肺结核。1906年，因一个家庭中有8个人死于肺结核，而被联邦慈善机构得知(胡同房子的恶劣居住环境)。

也许有人会问为什么房客要忍受这样的居住环境?原因很多。迁移到城市的人为了更方便工作，而对外国人来说，他们倾向于选择靠近同胞的居住区。租房的需求量增加导致租金攀升，对于房产经纪人来说，他们更容易拒绝要求维修住房或(经常向他们投诉麻烦)的房客。因此，有容忍力或者漠不关心的房客留了下来，住房条件也愈发恶化。但还有一个理由，我们有一个现代的与房东失去联系的习惯，那就是由经纪人负责财产管理。

一个按照地区规划组织起来的现代化慈善机构意识到，在穷人区，当他们负责其他穷人住区的公务时，被房东授权管理住房的委派关系带来了许多不便。在这个社会中，付费的居住者因为这个地区的恶劣环境而得病，破旧地下室的水已漏到后面房子的地下室，后面房子的地下室每次下暴雨时都会被淹没。城市规划检查显示，这些街道没有下水道来排水。在数月不间断的努力下，这些下水道终于建成。但是，房产经纪人却要求慈善团体搬出房屋，他们说这六个月来修下水道给他造成的麻烦和费用比过去十六年都要多。他说得很对，即使增加了租金，但房客们也因有了干燥的地下室和新鲜空气而感激不已，因为有了(条件)好一点的住房;当地产经纪人向他聘请的律师提出上诉时，反过来，律师被业主雇用，(因此)这个团体被留下来。完成这一改善需要时间和影响力，慈善社会的邻居却两者都没有。

(第三方的)中间人管理当然会继续，当然，在之前的分析中，房东应该对任何不公平和因房东对代理者欠缺考虑(而导致的不好的事情)而负责，对房屋所有者(即房东)而言，所有爱护同胞的人都有权在住房条件变得无法忍受的情况下获得赔偿。

那么作为一个好邻居的房东，他对其位于贫民区的房屋至少要了解什么呢?首先，他应该亲自去看一下自己的房子。许多房产都是被信托公司管理，这些公司为了穷人的资产雇用当地的房产经纪人。所以，房屋所有人经常不知道他自己拥有什么及拥有的房产在哪。从穷的房客租住的房子上获得收入的房东，最起码应该去看一下房子，仔细检查一下(房子)，确保自己的任何一部分财产都不是建立在那些足以对生命和健康造成隐患的基础设施之上的。

没有经常这样去检查自己房屋状况的房东有时会被石灰粉和涂料产生的效果所欺骗。而这些只改变了房屋的表面，并未真正解决它的基本结构和卫生问题。“这并不罕见，”一个对房屋改革感兴趣的记者写道，“(经常)听到房客们(貌似)不合理地抱怨房屋结构和卫生条件，但也许在他们参观(房屋)时，没有(乱泼的)油漆和杂乱的院子、脏乱的房间。”在第一次参观时，最重要的事情是寻找易塌陷的地基、危险和黑暗的楼梯及走廊、漏水和不安全的屋顶与墙、潮湿的地下室、破损的水管装置、不充足的供水、黑暗的房屋和拥挤的卧室。每个成年人的睡眠空间至少是400立方英尺。

这样的检查应该以当地建筑法规的审查为前提，并且检查本身应该弄清楚这些条款是否被遵守。

为了给搬出去的房东寻找补救方法，通过与恶劣住房条件的接触(意指实地了解恶劣的住房条件)，可以发现下面这些有关房屋的详细建议在与许多住房专家达成共识后再编制会更有用。虽然他们不必对这里给出的结果负责，但我还是得感谢波士顿的爱丽丝·林肯夫人，纽约的劳伦斯·威乐先生、埃米莉·W.丁威迪小姐和以前在华盛顿现在在费城的华莱士先生为回答我的问题而付出的辛苦:

1.地下室干净没有垃圾。对于被私人厕所或破损下水道和其他的泄漏物所污染的土地，混凝土楼板是需要有的。运输垃圾到街道的主要管道应该被铺设并且留有手孔，以备清理所用。通畅的房屋下水道和卫生间、通风良好的地下室是最重要的，因为地下室与房屋的空气是相通的。

2.水管装置。房东应该确定下水道是否能流到街道，并确定房屋的排水系统是否与下水道连接良好。每一个楼层都应该有活水，如果可能的话，每个房间都应该有水。每两个家庭至少有一个冲水便桶，并且这些盥洗室平常应该是上锁的。爱干净的房客经常不公平地忍受其他人的不卫生的习惯。内部管道应及时检修，并由称职的水管工修理。

3.大厅和房间。如果楼梯很昏暗，那么应该使用玻璃门或玻璃窗，或在门上安装气窗和天窗来照亮它们。每一个客厅都应该光线充足、通风良好。

4.房顶、庭院等。房顶应该保持干净、没有裂缝。庭院应该足够大，没有垃圾，可以晾晒衣服。如果没有庭院，那么房顶应该具有这个(晾晒衣服的)功能。应该提供装灰尘和垃圾的箱子。应该为每个家庭提供单独的储物箱，它们要足够大，至少可以盛放半吨煤。防火和逃离火灾的法规应该被仔细遵守。

5.居住。目前房客中存在的不道德、过度拥挤和肮脏的情况应该被查清楚。那些顽固的不知悔改的房客应该被驱逐出去。转租行为应该被严格禁止。除了狗、猫和小宠物，其他的动物不准出现在房屋中。

虽然当遇见爱干净的房客时，将注意力集中在这些细节上是很好的，但将这些注意力浪费在像伯爵的护士那种不爱干净和粗心大意的房客身上就是很糟糕的。这种说法可能是不被接受的。因为，志愿收租者通过系统工作改变居住条件的经验证明，在这里能有一点点耐心和技巧，就能创造奇迹。

四十三年前的募集捐款计划由Miss Octavia Hill在伦敦发起，主要是为了管理玛丽勒本地区的一些不好的物业单位。与第一个在慈善收租上进行商业冒险的人取得良好联系是令人愉快的一件事，他叫Ruskin，投资了一个逐渐产生深远影响并取得良好收益的慈善活动。“我发现提高租金很容易，”Miss Hill对一个美国参观者说道，“但如果你提高得太快，房客会流失殆尽。”简而言之，她的计划是定期付款并通过志愿收租者每周收取租金，志愿收租者对房客们很熟悉，并慢慢地持续地运用她的影响力来确保在有关改良方面的合作。在写她对第一个伦敦住房的管理时，Miss Hill说:

“我被告知诚实的人经常为不诚实的人买单，房屋所有者依赖于房租来补偿所有的损失，但是当我发现这种案例达到的程度时(指拖欠房租的情况严重)，我很吃惊。绝大多数房客应交六周、七周或者八周的房租，在有的案例中应交更多;然而，在我获得房屋管理权时(我每周都亲自去收取房租)，决不允许有人欠我上周的房租。

一旦我获得(房屋)管理权，每个家庭就有机会做得更好:那些不想付房租或者明显不道德的人应该被驱逐出去。他们空出的房间被清理干净，那些有改善迹象的房客可以住进来。相应地，每一个凌乱和乱涂的房间都有这样的机会被改善。”

三十三年后，在她的计划被伦敦许多地区乃至大不列颠的其他地区执行后，Miss Hill对她指导的志愿者说:“我们尽可能地招募女士，她们知道怎样致力于将工作移交给房东，知道怎样制作一套有效的规则让房客履行自己的义务，并可以从公益视角出发做出富有同情心和合理的决定。这样的管理能达到一个高标准。修复工作得到快速有效地处理，参考意见得到仔细实施，清洁工作得到严格监督，拥挤问题得到解决，现时支付房租得到强制执行，账目得到保存，最重要的是房客被划分为可以实现相互帮助的好几类。这些职责和其他很多职责都委托给了不同于普通地区巡查员的管理住房的女性。”

跟着Miss Hill学习的美国人已经将她的物业管理计划引入美国。费城的奥克塔维亚·希尔协会已经开始实施这种方式。也有用其他计划来建立现代物业管理的协会，比如纽约城市和郊区住宅公司。此外，旨在改善住房监管的改革已经在一些城市由社会慈善组织独立实施。当地住房信息主要来源于卫生委员会、保障住房改革协会以及一些慈善建筑公司。

格伦特霍恩伯爵：现代城市好邻居

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