离婚前出售小产权房：法院是否受理合法？

2023-08-01 理论教育版权反馈

【摘要】：本案各方均认可2302室和1504室系小产权房。本协议签订后，乙方全额将购房款交付给甲方80万元。双方议定上述房屋及附属建筑物总价款为100万元。本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同。在离婚后张某发现房屋已出售，任何一位母亲均会提出主张保护自己女儿的权益。法院以小产权房不属于人民法院受案范围，一审裁定驳回，二审以不宜对买卖合同效力作出处理为由，裁定驳回上诉。

【案情简介】

付某辉与张某原系夫妻关系，付某系二人之女。曹某英系付某辉之母。付某辉与张某离婚纠纷一案，法院于2017年7月6日作出（2016）京0112民初40040号民事判决书，判决付某辉与张某离婚，付某由张某抚养。

2011年8月21日，由付某辉代付某（买受人）与北京市通州区梨园地区高楼金村民委员会（出卖人）签订两份《购房协议》，购买了2302室和1504室2套房屋。2015年3月1日，由村委会颁发的房屋所有权证将2302室和1504室登记在曹某英名下。本案各方均认可2302室和1504室系小产权房。

庭审中，付某向法庭举证提交了一份日期为2015年10月19日曹某英（卖方、甲方）与董某全（买方、乙方）签订的《房屋转让合同》，主要约定：甲方自愿将其位于通州某某1504室、某某2302室的房屋以80万元的价格出售给乙方。乙方支付甲方合同保证定金1万元。待乙方全部交清购房款后，甲方将定金全部退还给乙方。本协议签订后，乙方全额将购房款交付给甲方80万元。乙方向甲方支付1504室、2302室房屋过户费20万元。当可以过户时，甲方应在一个月内配合乙方办理过户手续，如果甲方以各种借口不配合乙方办理过户手续，按甲方违约处理，甲方将支付给乙方双倍房款作为违约金。合同还约定了其他内容。付某以曹某英无权处分，董某全并非本村村民，也并非善意取得为由，主张该份《房屋转让合同》无效。曹某英与董某全对该份《房屋转让合同》的真实性、合法性均予以认可。

董某全辩称上述《房屋转让合同》签订后，因曹某英无法配合其办理过户手续，同时涉案两套房屋均为小产权房，董某全（甲方、卖方）又于2017年6月26日与马洪顺（乙方、买方）签订《房屋买卖合同》，主要约定：甲方自愿将坐落在通州区某某1504室、某某2302室房屋出卖给乙方。双方议定上述房屋及附属建筑物总价款为100万元。乙方在签订本合同时，全额支付购房款100万元。本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同。如有违约，一切责任由违约方承担，并应付给对方双倍房款作为违约金。合同还约定了其他内容。付某同时主张该份合同无效。董某全与马洪顺对该份《房屋买卖合同》的真实性、合法性均予以认可。

【法院判决】

一审法院认为，公民提起的民事诉讼应当属于人民法院的受案范围。根据已经查明的事实，涉案两套房屋的性质系小产权房，属于集体土地上建设的村民自住楼，本案涉及的纠纷并非人民法院民事案件的受案范围。综上所述，一审法院裁定如下：驳回付某的起诉。

二审法院认为：根据法院已经查明的事实，本案各方都认可涉案两套房屋的性质系小产权房，属于集体土地上建设的村民自住楼，在相关法律政策尚未出台前，法院不宜直接对小产权房屋买卖合同的效力问题作出处理。本案各方之间的纠纷可通过其他途径处理。

【简要评析】

本案中的原告付某系未成年人，离婚后归其母亲张某抚养。在离婚后张某发现房屋已出售，任何一位母亲均会提出主张保护自己女儿的权益。法院以小产权房不属于人民法院受案范围，一审裁定驳回，二审以不宜对买卖合同效力作出处理为由，裁定驳回上诉。好像看上去都对，但回味一下却又有许多问题。首先，曹某处分以付某名义购买的房屋，是否有权处分？其次，法院如何保护弱者的权益？最后，小产权房的所有权属性没有法律的规定，但小产权房的使用权属性却得到的各级法院的认可，其附着于小产权房上的价值除了使用价值，还跟地理位置的属性紧密相关，也就是说，小产权房的使用权属性是属于法院的受案范围的，不能一概将小产权房弃之不管。

【笔者建议】

因篇幅限制，笔者在编辑案情简介时，未将各方的答辩意见收入其中，有兴趣的读者可以上司法文书网搜索。但能很明显地感觉到，购买房屋的各方，有串通之嫌，其得意的表情从答辩意见中的字里行间都能体会到。

本案第一次出售发生在2015年10月，第二次出售发生在2017年6月，出售的价格是二套房共计100万元。根据笔者上网查询并询问当地朋友，2015年，高楼金附近的小产权房在每平方米1.2万元左右，这两套房面积应该在110平方米以上，正常的市场价应该在130万元以上。2017年，房价大幅上涨，特别是高楼金地区地铁已快修通，房价上涨迅速，让人不可思议的是，董某以100万元的价格卖给了马某，这反常的现象，不得不让人觉得有恶意串通之嫌。

本案中，原告的诉讼策略存在着严重的问题，主张确认买卖合同无效的前提是该案的情形要与证据符合合同法第52条的相关规定，本案因不是宅基地房屋，因此主张合同无效，很难得到法院的支持。

笔者认为，在接受该案委托时，本案有几个问题是需要确认的，一是付某的父亲付某1在签订合同时，该房屋的购买政策如何？即购买这二套房，是用的付某、付某1、张某的拆迁安置指标呢还是村民福利性质？二是以付某的名义购买，出资的部分由谁来支付？三是为何以付某1母亲曹某的名义确权？

在得到这些问题的相关答案后，才可以采取相应的诉讼策略，进而维护付某的相关的权益。但本案的代理人显然没有搞清楚这三个问题。因此该案一败再败，当事人的利益未得到保护。

离婚前出售小产权房：法院是否受理合法？

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