经适房贷款利率及销售价格规定合理且透明

2023-07-30 理论教育版权反馈

【摘要】：经适房的贷款利率按有关规定执行。市、县人民政府应当根据当地经济发展水平、群众生活水平、住房状况、家庭结构和人口等因素，合理确定经适房建设规模和各种套型的比例，并进行严格管理。经适房销售应当实行明码标价，销售价格不得高于基准价格及上浮幅度，不得在标价之外收取任何未予标明的费用。市、县人民政府应当制定经适房申请、审核、公示和轮候的具体办法，并向社会公布。

经济适用住房（简称经适房）是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市中低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。经济适用房在别的国家和地区一般被称为公共房屋，我国香港地区称为居者有其屋（简称居屋）、澳门地区称为经济房屋、台湾地区称为“国民”住宅（即“国宅”），新加坡称为组屋。我国经济适用房的真正起源为20世纪90年代，1991年国务院在《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》中提出：“大力发展经济适用的商品房，优先解决无房户和住房困难户的住房问题”；1998年，国务院发出《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，决定建立“以经济适用房为主体的多层次的住房供应体系”。此后，我国发布实施了《关于大力发展经济适用住房的若干意见》《经济适用住房开发贷款管理暂行规定》《经济适用住房价格管理办法》等规范性文件。2004年4月，建设部、发改委等部门联合发布并实施《经济适用住房管理办法》；2007年12月，修订后的《经济适用住房管理办法》重新发布实施。

（一）政策支持

一是土地政策。经适房建设用地以划拨方式供应。经适房建设用地应纳入当地年度土地供应计划，在申报年度用地指标时单独列出，确保优先供应。严禁以经适房名义取得划拨土地后，以补交土地出让金等方式，变相进行商品房开发。二是税费政策。经适房建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。经适房项目外基础设施建设费用，由政府负担。经适房的建设和供应要严格执行国家规定的各项税费优惠政策。三是贷款政策。经适房建设单位可以以在建项目作抵押向商业银行申请住房开发贷款。购买经适房的个人向商业银行申请贷款，除符合《个人住房贷款管理办法》规定外，还应当出具市、县人民政府经适房主管部门准予购房的核准通知。购买经适房可提取个人住房公积金和优先办理住房公积金贷款。经适房的贷款利率按有关规定执行。

（二）建设管理

经适房要统筹规划、合理布局、配套建设，充分考虑城市低收入住房困难家庭对交通等基础设施条件的要求，合理安排区位布局。①配套建设：在商品住房小区中配套建设经适房的，应当在项目出让条件中，明确配套建设的经适房的建设总面积、单套建筑面积、套数、套型比例、建设标准以及建成后移交或者回购等事项，并以合同方式约定。②面积控制：经适房单套的建筑面积控制在60平方米左右。市、县人民政府应当根据当地经济发展水平、群众生活水平、住房状况、家庭结构和人口等因素，合理确定经适房建设规模和各种套型的比例，并进行严格管理。③建设主体：经适房建设按照政府组织协调、市场运作的原则，可以采取项目法人招标的方式，选择具有相应资质和良好社会责任的房地产开发企业实施；也可以由市、县人民政府确定的经适房管理实施机构直接组织建设。在经适房建设中，应注重发挥国有大型骨干建筑企业的积极作用。④规划设计：经适房的规划设计和建设必须按照发展节能省地环保型住宅的要求，严格执行《住宅建筑规范》等国家有关住房建设的强制性标准，采取竞标方式优选规划设计方案，做到在较小的套型内实现基本的使用功能。积极推广应用先进、成熟、适用、安全的新技术、新工艺、新材料、新设备。⑤质量保证：经适房建设单位对其建设的经适房工程质量负最终责任，向买受人出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并承担保修责任，确保工程质量和使用安全。有关住房质量和性能等方面的要求，应在建设合同中予以明确。⑥物业服务：经适房项目可采取招标方式选择物业服务企业实施前期物业服务，也可以在社区居委会等机构的指导下，由居民自我管理，提供符合居住区居民基本生活需要的物业服务。

（三）价格管理

一是保本微利。确定经适房的价格应当以保本微利为原则。其销售基准价格及浮动幅度，由有定价权的价格主管部门会同经适房主管部门，依据经适房价格管理的有关规定，在综合考虑建设、管理成本和利润的基础上确定并向社会公布。房地产开发企业实施的经适房项目利润率按不高于3%核定；市、县人民政府直接组织建设的经适房只能按成本价销售，不得有利润。二是明码标价。经适房销售应当实行明码标价，销售价格不得高于基准价格及上浮幅度，不得在标价之外收取任何未予标明的费用。经适房价格确定后应当向社会公布。价格主管部门应依法进行监督管理。三是收费卡制度。经适房实行收费卡制度，各有关部门收取费用时，必须填写价格主管部门核发的交费登记卡。任何单位不得以押金、保证金等名义，变相向经适房建设单位收取费用。四是质价相符。价格主管部门要加强成本监审，全面掌握经适房成本及利润变动情况，确保经适房做到质价相符。

（四）准入和退出

经适房管理应建立严格的准入和退出机制。经适房由市、县人民政府按限定的价格，统一组织向符合购房条件的低收入家庭出售。经适房供应实行申请、审核、公示和轮候制度。市、县人民政府应当制定经适房申请、审核、公示和轮候的具体办法，并向社会公布。

1.申请条件

经适房制度是解决城市低收入家庭住房困难政策体系的组成部分，城市低收入住房困难家庭是指“城市和县人民政府所在地镇的范围内，家庭收入、住房状况等符合市、县人民政府规定条件的家庭”。城市低收入家庭申请购买经适房应同时符合下列条件：①具有当地城镇户口；②家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准；③无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准。经适房供应对象的家庭收入标准和住房困难标准，由市、县人民政府根据当地商品住房价格、居民家庭可支配收入、居住水平和家庭人口结构等因素确定，实行动态管理，每年向社会公布一次。

2.审核与认定

经适房资格申请采取街道办事处（镇人民政府）、市（区）、县人民政府逐级审核并公示的方式认定。审核单位应当通过入户调查、邻里访问以及信函索证等方式对申请人的家庭收入和住房状况等情况进行核实。申请人及有关单位、组织或者个人应当予以配合，如实提供有关情况。

3.轮候与购买

经审核公示通过的家庭，由市、县人民政府经适房主管部门发放准予购买经适房的核准通知，注明可以购买的面积标准。然后按照收入水平、住房困难程度和申请顺序等因素进行轮候。符合条件的家庭，可以持核准通知购买一套与核准面积相对应的经适房。购买面积原则上不得超过核准面积。购买面积在核准面积以内的，按核准的价格购买；超过核准面积的部分，不得享受政府优惠，由购房人按照同地段同类普通商品住房的价格补交差价。

4.产权与交易

居民个人购买经适房后，应当按照规定办理权属登记。房屋、土地登记部门在办理权属登记时，应当分别注明经适房、划拨土地。经适房购房人拥有有限产权。购买经适房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经适房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购；购买经适房满5年，购房人上市转让经适房的，应按照届时同地段普通商品住房与经适房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款。

5.回购及其他限制

已经购买经适房的家庭又购买其他住房的，原经适房由政府按规定及合同约定回购；政府回购的经适房，仍应用于解决低收入家庭的住房困难。已参加福利分房的家庭在退回所分房屋前不得购买经适房，已购买经适房的家庭不得再购买经适房。个人购买的经适房在取得完全产权以前不得用于出租经营。

（五）单位集资合作建房

距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，在符合土地利用总体规划、城市规划、住房建设规划的前提下，经市、县人民政府批准，可以利用单位自用土地进行集资合作建房。参加单位集资合作建房的对象，必须限定在本单位符合市、县人民政府规定的低收入住房困难家庭。任何单位不得利用新征用或新购买土地组织集资合作建房；各级国家机关一律不得搞单位集资合作建房。单位集资合作建房不得向不符合经适房供应条件的家庭出售。单位集资合作建房是经适房的组成部分，其建设标准、优惠政策、供应对象、产权关系等均按照经适房的有关规定严格执行。单位集资合作建房应当纳入当地经适房建设计划和用地计划管理。单位集资合作建房原则上不收取管理费用，不得有利润。向职工收取的单位集资合作建房款项实行专款管理、专项使用，并接受当地财政和经适房主管部门的监督。已参加福利分房、购买经适房或参加单位集资合作建房的人员，不得再次参加单位集资合作建房。严禁任何单位借集资合作建房名义，变相实施住房实物分配或商品房开发。单位集资合作建房在满足本单位低收入住房困难家庭购买后，房源仍有少量剩余的，由市、县人民政府统一组织向符合经适房购房条件的家庭出售，或由市、县人民政府以成本价收购后用作公租房。

经适房贷款利率及销售价格规定合理且透明

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