物业服务合同的概念和特征-《合同法》精解

2023-07-25 理论教育版权反馈

【摘要】：物业服务合同，是指业主通过选聘物业服务企业或其他管理人对房屋及配套的设施设备和相关场地提供维修、养护、管理等服务，并维护相关区域内的卫生和秩序，业主支付相应物业费的合同。物业服务合同内容涉及群众日常生活和社会正常秩序，需要政府适度监督、指导。

物业服务合同，是指业主通过选聘物业服务企业或其他管理人对房屋及配套的设施设备和相关场地提供维修、养护、管理等服务，并维护相关区域内的卫生和秩序，业主支付相应物业费的合同。

物业服务企业通过业主或业主大会的选聘，或房地产开发商选聘后经业主同意来确定，其业主也可以成立业主大会，授权业主委员会代表业主行使权利。业主大会由物业区域内的全体业主组成，是业主自治管理组织。业主委员会由业主大会从全体业主中选举产生，代表业主对物业实施自治管理。业主大会和业主委员会都不是必须存在的组织。

业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。

物业服务合同有以下法律特点：

第一，物业服务合同中物业企业的主要职能是为业主提供服务，而不是对业主进行管理。

2003年我国出台《物业管理条例》，将物业企业的角色定位为管理。2007年，根据《物权法》的有关规定，将“物业管理企业”改为“物业服务企业”，重新对物业企业进行了定位。

第二，物业服务合同签订后应及时到政府主管部门备案。

物业服务合同内容涉及群众日常生活和社会正常秩序，需要政府适度监督、指导。

第三，物业服务合同的标的是物业服务企业提供的劳务。

第四，物业服务合同是要式合同。

由于物业服务合同内容较复杂，因此《物业管理条例》规定物业服务合同必须采用书面形式。

第五，物业服务合同中的条款大多为格式条款。

业主一方为多数不特定的人，但居住在同一物业范围内，在物业服务方面，通常希望达到相同或类似的目的。格式条款效率更高，能够降低签约成本。

第六，物业服务合同是双务合同、有偿合同、诺成合同。