合同法：租赁合同解除权及纠纷探讨

2023-07-25 理论教育版权反馈

【摘要】：承租人的解除权包括：当租赁物由于不可归责于承租人的事由，部分或者全部毁损灭失，致使租赁合同的目的无法实现时，承租人可以解除合同，终止双方当事人间的租赁关系。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同时应当在合理期限之前通知承租人。租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。现贾宝玉、林黛玉对两份租赁合同的履行产生争议。

承租人的解除权包括：

（1）当租赁物由于不可归责于承租人的事由，部分或者全部毁损灭失，致使租赁合同的目的无法实现时，承租人可以解除合同，终止双方当事人间的租赁关系（《合同法》第231条）。

（2）当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照《合同法》第61条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同时应当在合理期限之前通知承租人（《合同法》第232条）。

（3）租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同（《合同法》第233条）。

【思考题】

1.贾宝玉和林黛玉签订协议，约定贾宝玉租用林黛玉的房屋10年，租金每年1万元，贾宝玉可以转租。第二年，贾宝玉将该房屋转租给薛宝钗，租期3年，租金每年1.5万元。后因林黛玉经营不善，房屋被法院拍卖还债，薛宝钗购得该房屋。现贾宝玉、林黛玉对两份租赁合同的履行产生争议。

请问：本案是否适用“买卖不破租赁”原则？贾宝玉是否有权要求薛宝钗继续履行转租合同？薛宝钗是否有权主张将转租合同的租金变更呢？

2.丁某将其所有的房屋出租给方某，方某将该房屋转租给唐某。下列哪些表述是正确的？（2011年卷三多选第57题）

A.丁某在租期内基于房屋所有权可以对方某主张返还请求权，方某可以基于其与丁某的合法的租赁关系主张抗辩权

B.方某未经丁某同意将房屋转租，并已实际交付给唐某租用，则丁某无权请求唐某返还房屋

C.如丁某与方某的租赁合同约定，方某未经丁某同意将房屋转租，丁某有权解除租赁合同，则在合同解除后，其有权请求唐某返还房屋

D.如丁某与方某的租赁合同约定，方某未经丁某同意将房屋转租，丁某有权解除租赁合同，则在合同解除后，在丁某向唐某请求返还房屋时，唐某可以基于与方某的租赁关系进行有效的抗辩

3.甲公司将自己所有的10台机器出租给了乙公司，乙公司未经其同意，将其低价出售给知情的丙公司，丙公司又将其出租给丁公司。丁公司对上述交易过程完全不了解。下列哪些选项是正确的？（2008年四川司法考试卷三第58题）

A.丙、丁之间的租赁合同有效

B.甲公司有权请求丁公司返还机器，并且无须补偿其任何损失

C.甲公司有权请求丁公司返还机器，但是应补偿其损失

D.甲公司无权请求丁公司返还机器，但是丁公司应当补偿甲公司的损失

合同法：租赁合同解除权及纠纷探讨

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