租赁合同效力详解的分析介绍

2023-07-25 理论教育版权反馈

【摘要】：所谓房屋承租人的优先购买权，是指在租赁合同存续期间，当出租人出卖租赁物时，承租人在同等条件下，依法享有优先于其他人购买的权利。不久，慕容复以其房屋优先购买权受侵害为由，将虚竹和段誉告上法庭，请求法院判决二人之间灵鹫宫房屋买卖合同无效。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。承租人未尽妥善保管义务，造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。

（一）出租人的义务

1.交付租赁物并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途的义务

这里的交付包括现实交付、指示交付和简易交付。

2.对出租物的修缮义务

《合同法》第220和221条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”

出租人未履行维修义务，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。

3.租赁物的瑕疵担保义务

瑕疵担保义务，包括物的瑕疵担保义务和权利的瑕疵担保义务。

物的瑕疵担保义务是指，出租人应担保所交付的租赁物能够为承租人依约正常使用、收益。如果租赁物有使承租人不能为正常使用、收益的瑕疵，出租人即应承担违约责任，承租人得解除合同或者请求减少租金。

权利的瑕疵担保义务是指，出租人应担保不因第三人对承租人主张权利而使承租人不能依约为使用、收益。如因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。

4.出卖租赁物的通知义务

在房屋租赁合同中，因法律赋予承租人一项特别的权利，即对所承租的房屋于出租人出卖时享有优先购买权。

所谓房屋承租人的优先购买权，是指在租赁合同存续期间，当出租人出卖租赁物时，承租人在同等条件下，依法享有优先于其他人购买的权利。法律赋予承租人优先购买权是为了简化法律关系，实现物尽其用。因此，为实现承租人的这一权利，法律规定出租人在出卖房屋时，应当首先通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

例如：虚竹将灵鹫宫出租给慕容复，二人订立房屋租赁合同，约定租期为5年。半年后，虚竹将灵鹫宫出售给段誉，但未将灵鹫宫出售事宜告知慕容复。不久，慕容复以其房屋优先购买权受侵害为由，将虚竹和段誉告上法庭，请求法院判决二人之间灵鹫宫房屋买卖合同无效。这个案例中，由于慕容复为承租人，享有优先购买权，因此虚竹在出卖灵鹫宫之前应先通知慕容复，在同等条件下慕容复享有优先购买灵鹫宫的权利。

另外，根据2009年最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第21条规定：出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。所以，慕容复仅能以虚竹侵害其优先购买权而要求虚竹承担损害赔偿责任而不能主张虚竹和段誉之间的合同无效。

（二）承租人的义务

1.支付租金的义务

这是承租人的最重要最基本的义务，如果承租人没有正当理由拒绝支付租金，则出租人有权解除合同。

关于租金的支付期限，《合同法》第226条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第61条的规定仍然不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”

2.依约定方法或租赁物的性质使用租赁物的义务

承租人在占有租赁物后，应当依照约定的方法使用租赁物。对使用租赁物的方法没有约定或者约定不明确，当事人可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。

承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任，承租人如果未依照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。

3.妥善保管租赁物的义务

承租人作为租赁物的占有人，应当妥善保管租赁物。承租人未尽妥善保管义务，造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。

承租人应以善良管理人的注意去保管租赁物。租赁物有收益能力的，应保持其收益能力。承租人违背妥善保管租赁物的义务，致使租赁物毁损、灭失的，应对出租人承担损害赔偿责任。

4.返还租赁物的义务

租赁关系终止后，租赁物仍然存在的，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物性质使用后的状态。

承租人在租赁期间未经出租人同意，对租赁物进行改建、改装或者增加附着物的，在返还租赁物时，出租人有权要求予以拆除，恢复租赁物的原状。

承租人的上述行为经出租人同意的，可不恢复租赁物的原状，并就因此而使租赁物价值增加的部分，转而请求有益费用的返还。

承租人在返还租赁物时，就其对租赁物所支出的必要费用，也可主张返还。所谓必要费用，是指为维护租赁物所不可缺少的费用。比如租赁物的保管费、机器的养护费、动物的饲养费皆属之。

5.不作为义务

租赁合同中，承租人的不作为义务主要包括以下内容：

（1）不得随意对租赁物进行改善或者在租赁物上增设他物。

承租人未经出租人同意，即对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。

（2）不得随意转租。

所谓转租，是指承租人不退出租赁合同关系，而将租赁物出租给次承租人使用、收益。

根据《合同法》的规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

例如：丘处机将自己终南山上的一套房屋租给小龙女居住，小龙女又擅自将房屋租给杨过居住。杨过是个飞镖爱好者，因练飞镖将该房屋的墙面毁损。在本案中，小龙女未经丘处机同意将房屋转租给杨过，丘处机有权解除与小龙女的租赁合同；租赁合同解除后，杨过对房屋的占有即为无权占有，丘处机可依所有物返还请求权要求小龙女搬出该房屋。另外，关于墙面的毁损，丘处机只能对租赁合同的相对人——小龙女主张违约损害赔偿责任，小龙女承担违约责任后可以向杨过追偿。当然，作为房屋所有人，丘处机还可以按照《侵权责任法》追究杨过的侵权责任。

租赁合同效力详解的分析介绍

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