商品房销售广告中的合同法问题

2023-07-25 理论教育版权反馈

【摘要】：商品房销售广告，是指房地产开发商制作并发布的有关待售商品房的描述。商品房销售广告的发布对象为不特定的人。消费者在没有看到房屋时，便根据商品房销售广告的内容决定是否买房。而商品房销售广告中的法律问题主要都集中在广告描述与实际不符上。如果销售公司以自己名义发布虚假售房广告，那么购房人则应当向销售公司追究违约责任。

商品房销售广告，是指房地产开发商制作并发布的有关待售商品房的描述。商品房销售广告的发布对象为不特定的人。

商界有句话叫“想推销商品却不发布广告，就如同在黑夜中向情人暗送秋波”。由此可见广告的重要性。在我国，近十年左右，房地产市场火爆，大多数新房均为预售。消费者在没有看到房屋时，便根据商品房销售广告的内容决定是否买房。

而商品房销售广告中的法律问题主要都集中在广告描述与实际不符上。例如1，广告宣传中显示，待售商品房所在小区有一个标准泳道的游泳池，但实际交房时，却变成了物业用房。例如2，广告宣传某店面所处位置在政府规划建设中的“24米宽海滨休闲购物一条街”上，并有政府规划图，但实际交房时24米宽的街道却只有10米。

根据我国广告法有关规定，广告宣传可以适当美化，以刺激消费者的购买欲。所以，购房人对待商品房销售广告时，一定要分清哪些描述是重要部分，必须准确，而哪些部分可以适当美化。具体来说，要注意以下几个方面：

第一，分清商品房销售广告的发布者。

一般来说，商品房销售广告的发布者为房地产开发商或其委托的发布代理人。但有时，也可能出现他人擅自发布虚假售房广告的情况。若消费者未留意广告的发布者，误认为是房地产开发商发布，并相信广告内容，就可能上当受骗。

例如，当房地产开发商将销售任务委托给其他销售公司代为完成。销售公司为了完成销售任务，可能做出超越代理权限、发布虚假售房广告的行为。

如果购房人已经遇到这种问题，那么在维权时就要找准对象。如果销售公司以自己名义发布虚假售房广告，那么购房人则应当向销售公司追究违约责任。若销售公司擅自以房地产开发商的名义发布虚假售房广告，且购房人有理由相信销售公司是有权代理，则销售公司的行为构成表见代理，购房人应向房地产开发商追究违约责任。

第二，分清广告内容中的要约与要约邀请。

要约与要约邀请的区别本书已有详细阐述，在此不赘述。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房司法解释》）第3条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，也应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

根据《商品房司法解释》的规定，购房人在识别售房广告中的要约和要约邀请时，应当注意：

（1）对商品房开发范围内的房屋及相关设施做出的具体、确定的说明，若对合同订立与房屋价格有重大影响，则为要约。

上述例如1中，售房广告描述小区内的游泳池即为要约。

上述例如2中，售房广告描述的24米宽的购物街则不是要约，房地产开发商不需要承担违约责任。因为购物街为政府规划道路，而不属于商品房开发范围。而且，商品房销售者并未做虚假描述，只是后来政府改变了规划建设，对房地产开发商来说属于不可抗力。

不光是街道，还有轨道、公园、学校等，都属于商品房开发范围以外的内容，都不是要约。

值得注意的是，对于在售房广告中构成要约的描述，即使没有写入商品房买卖合同中，也已应当视为合同内容，对双方当事人有法律约束力。

（2）其他的宣传广告资料为要约邀请。

广大购房人一定要注意法律的规定，切不要盲目相信广告。

第三，选择合理的救济方式。

只有当房地产开发商的不实广告描述达到使合同目的不能实现，即构成根本违约时，购房人才可以请求解除合同。否则，购房人可以选择赔偿损失、继续履行等方式救济。

在主张赔偿损失时，购房人有举证损害数额的责任。但对于购房人不能证明时，人民法院不宜仅以举证不能为由驳回其请求。具体做法可以参考深圳市中级人民法院的经验：

（1）对实际与要约描述不符部分进行评估，评估的差价部分，按照该部分占出卖人批准销售总面积的比例，由出卖人予以赔偿；