一般纳税人若采取账外经营，即购销活动均不入账，而造成不缴、少缴增值税的，其偷税数额应按账外经营部分的销项税额抵扣账外经营部分中已销货物进项税额后的余额确定。（三）查补税款的会计处理增值税经税务机关检查后，应进行相应的会计调整。......
2023-07-25
企业土地增值税会计处理实操指南
【摘要】：销售实现时，借记“银行存款”或“应收账款”账户，贷记“主营业务收入”等账户；同时，计算应由实现的营业收入负担的土地增值税，借记“税金及附加”等账户，贷记“应交税费——应交土地增值税”账户。补缴土地增值税时，则作相反的会计分录。
主营房地产业务的企业，是指在企业的经营业务中，房地产业务是企业的主要经营业务，其经营收入在企业的经营收入中占有较大比重，并且直接影响企业的经济效益。主营房地产业务的企业，既有房地产开发企业，也有对外经济合作企业、股份制试点企业和外商投资房地产企业等。
由于土地增值税是在转让房地产的流转环节纳税，并且是为了取得当期营业收入而支付的费用，因此，土地增值税应同消费税的会计处理相同，借记“税金及附加”等账户，贷记“应交税费——应交土地增值税”账户。实际缴纳土地增值税时，借记“应交税费——应交土地增值税”账户，贷记“银行存款”账户等。
（一）现货房地产销售
在现货房地产销售情况下，采用一次性收款、房地产移交使用、发票账单提交买主、钱货两清的，应于房地产已经移交和发票结算账单提交买主时作为销售实现，借记“银行存款”等账户，贷记“主营业务收入”等账户。同时，计算应由实现的营业收入负担的土地增值税，借记“税金及附加”等账户，贷记“应交税费——应交土地增值税”账户。
在现货房地产销售情况下，采用赊销、分期收款方式销售房地产的，应以合同规定的收款时间作为销售实现，分次结转收入。销售实现时，借记“银行存款”或“应收账款”账户，贷记“主营业务收入”等账户；同时，计算应由实现的营业收入负担的土地增值税，借记“税金及附加”等账户，贷记“应交税费——应交土地增值税”账户。
【例7-5】以【例7-3】资料为例，作会计分录如下：
（1）收入实现时：
借：银行存款
75 000 000
贷：主营业务收入
75 000 000
借：原材料
5 250 000
贷：主营业务成本
5 250 000
（2）应交土地增值税时：
借：税金及附加
10 536 000
贷：应交税费——应交土地增值税
10 536 000
（二）商品房预售
按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，商品房可以预售，但应符合下列条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证；
按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到总投资的25%以上，并已经确定工程进度和竣工交付日期；向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
商品房预售人应当按照国家有关规定，将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
在商品房预售的情况下，商品房交付使用前采取一次性收款或分次收款的，收到购房款时，借记“银行存款”账户，贷记“预收账款”账户；按规定预缴土地增值税时，借记“应交税费——应交土地增值税”账户，贷记“银行存款”等账户；待该商品房交付使用后，开出发票结算账单交给买主时，作为收入实现，借记“应收账款”账户，贷记“主营业务收入”账户；同时，将“预收账款”转入“应收账款”，并计算由实现的营业收入负担的土地增值税，借记“税金及附加”等账户，贷记“应交税费——应交土地增值税”账户。按照税法的规定，该项目全部竣工、办理决算后进行清算，企业收到退回多交的土地增值税时，借记“银行存款”等账户，贷记“应交税费——应交土地增值税”账户。补缴土地增值税时，则作相反的会计分录。
【例7-6】主营房地产业务的某房地产开发公司，投资开发一居住小区，因小区位置比较偏僻，开工时地价便宜，但当小区住宅建成销售时，附近新建地铁站，使该地区地价上涨，小区住宅商品房由原来的2 000元/平方米上升到3 000元/平方米。这时，该房地产开发公司销售10 000平方米住宅，按3 000元/平方米计算，共计收入售房款30 000 000元。该住宅实际成本1 800元/平方米，共计成本18 000 000元。对于财务费用中的利息支出，由于该公司能够按转让房地产项目计算分摊，并能够提供金融机构证明（利率没有超过银行同类同期贷款利率计算的金额），按规定允许据实扣除利息支出，企业实际发生利息支出170 000元。其他房地产开发费用按规定可扣除900 000元（18 000 000×5%），假设上述转让房地产收入为不含税收入，增值税进项税额全部得到抵扣，暂不考虑其他相关税费。计算土地增值税并作会计分录如下：
1.计算土地增值税税额
第一步：确定扣除项目金额。
扣除项目金额=18 000 000+170 000+900 000+18 000 000×20%=22 670 000（元）
第二步：计算增值额。
增值额=房地产转让收入-扣除项目金额=30 000 000-22 670 000=7 330 000（元）
第三步：计算增值额占扣除项目的比例。
增值额占扣除项目的比例=7 330 000÷22 670 000×100%≈32%
第四步：计算土地增值税税额。
土地增值税税额=7 330 000×30%=2 199 000（元）
2.土地增值税的会计处理
（1）计提土地增值税时：
借：税金及附加
2 199 000
贷：应交税费——应交土地增值税
2 199 000
（2）实际缴纳土地增值税时：
借：应交税费——应交土地增值税
2 199 000
贷：银行存款
2 199 000
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2023-07-25
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2023-07-25
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