总结提炼联邦最高法院在案件中的措辞，得出的答案是：公平补偿价值就是财产被征收时的公平市场价值。[15]随后，公平市场价值标准出现，并成为公平补偿的通用标准。除非公平市场价值无法作出合理的决定，或者市场价值标准所作出的补偿是不公平的，否则市场价值必定是作为衡量被征收财产的公平补偿方式。[22]认为公平补偿意味着及时、充分和有效的补偿，实则也是对被征收财产的“公平市场价值”的描述。......
2023-07-16
公平市场价值：虚拟环境中的关键价值
【摘要】：传统观点认为，“公平市场”是市场价值确立的前提，如果类似的财产在市场上很少销售，便不能肯定被征收财产将再次以这种价格销售，那么，法院就不应该再适用市场价值标准。公平市场并不意味着完全复制经验世界的市场，而是一个“虚拟市场”。已有学者明确指出，在征收财产的背景下，公平市场价值的概念在本质上只是一种虚构。这种虚拟公平市场环境的构建，已经实现了被征收财产的最大最好使用目的。
传统观点认为，“公平市场”是市场价值确立的前提，如果类似的财产在市场上很少销售，便不能肯定被征收财产将再次以这种价格销售，那么，法院就不应该再适用市场价值标准。[46]联邦最高法院也认为，如果公共工程的紧迫性对市场价值产生了有利或不利影响，那么机械地适用公平市场价值理论可能会产生不公平的结果，[47]在现实公平市场环境阙如的情形下，没有“公平市场”，市场价值则无从谈起。
公平市场并不意味着完全复制经验世界的市场，而是一个“虚拟市场”。市场不是真空，市场环境总是受到这种或那种因素的制约。征收至少可能对财产的市场交易价值造成两种影响，一种是因为征收前的强制管制，而导致市值下降，另一种是因为哄抬征收后的增值预期，致使市值上升。[48]那么，到底何时何地的市场才是对征收双方均有利的公平市场？面对这样一个无解的追问，公平市场价值规则，在糅合了无法达致完美的缺憾基础上，凝练成了一块完成征收补偿任务的脂玉，拉近了完美理想与无法具象的现实之间的距离。已有学者明确指出，在征收财产的背景下，公平市场价值的概念在本质上只是一种虚构。[49]如前文所述及，欲完成征收补偿的任务，必须找寻出一种“相对”客观的补偿标准，在完美已经无法达成的前提下，没有什么比一种可衡量各方利益的“虚拟市场”，更能衬托出被征收财产的应有价值。而这种虚拟市场环境，恰好是按公平市场价值标准进行评估的基础，它将被征收财产的补偿，假定为一个见识精准、平等自愿的、且毫无压力的买主，可能支付给一个同样见识精准、平等自愿的、且毫无压力的卖主的价格。这种虚拟公平市场环境的构建，已经实现了被征收财产的最大最好使用目的。
即便没有可比的销售市场，虚拟市场变为“无米之炊”，也能计算出类似于公平市场价值的价值。在批评公平市场价值局限性的美国诉多伦多案中（U.S.v.Toronto，Hamilton & Buffalo Nav.Co.），[50]法院也认为，在可比销售财产较少，不能预测重复销售被征收财产应支付的价格时，一些替代性标准，例如原始成本、重建成本、过去收益等方法也可以帮助确定被评估财产价值。[51]那么，对这些“替代性标准”，又应当作何理解？
可比销售法也称市场方法（market approach），要求可比销售财产在经济条件、销售状况、市场环境、财产位置、物理属性等方面都与被征收财产具有相似性，该方法受特定时间段内可比较财产及市场交易环境等若干数据因素影响，[52]若这些数据的获取足够准确充分，市场方法足以完成公平市场价值的计算。实则，公平市场价值的计算方法还包括成本方法（cost approach）与收益方法（income capitalization approach）。成本方法又称复制成本法，是通过计算当前市场上更换或重置被征收财产的价值，再减去各种折旧成本的方式，确定被征收财产的最终市场价值。收益方法也称为总体收入法，是根据财产的现有价值而计算净收入来确定财产市场价值，适用该种方法评估的财产一般为收益型财产。[53]因此，“在确定公平补偿时，每一个案件均应由个案因素裁决，并没有适用于所有案件、所有情形的规范模式和严格标准”。[54]在可比销售财产难觅踪迹时，如果财产是特定物或流转率较低，适用重置财产成本扣除应提折旧的方式，可以确定市场价值；如果财产的投资回报率明显，未来收益便于计算，可适用收益方法确定公平市场价值。
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