也许精确界定计算被征收不动产价值的时间标准过于复杂，国家标准只是注意到了该问题，对该问题的解决进路不置可否。从该规范可以看出，上海市补偿被征收房产的时间标准是房屋拆迁许可证颁发之日。在补偿方案做出日期和拆迁许可证颁发日期之间的1个月，潘蓉的房产价值的变化几乎可以忽略不计。在上述列举的美国各法院的判例中，存在变通计算被征收不动产价值时间标准的可能。该数额是潘蓉房产本身得到的补偿。......
2023-07-16
补偿解释：确定被征收不动产价值的时间标准
【摘要】：根据美国宪法第五修正案，对征收的限制来自两个方面：征收的公用标准；公平补偿。不动产所有人往往要求以升值后的价值为补偿标准，而政府则认为应以升值前的市场价值为补偿标准。确定计算被征收不动产价值的时间标准，是解决这类争议的关键。如果说，美国法上关于征收补偿问题的立法和判例构成了一幅“百衲被”的图式，关于计算被征收不动产价值的时间标准无疑是这块“百衲被”上不引人注目，但却让人无法释怀的一个纽结。
被征收不动产价值的价值有多个维度，其中一个重要的维度就是时间。因为在不同的时间，不动产的价格可能不一样。对时间维度的理解不一，时常是纠纷的导火索，上海发生的“潘蓉案”就是其中的一个典型案例。
2009年11月21日，中央电视台《经济半小时》播出了题为“一个女人的燃烧瓶和政府铲车的拆迁大战”的新闻。霎时间，该案成为讨论《中华人民共和国城市房屋拆迁管理条例》与《中华人民共和国物权法》冲突的经典案例。[1]基本案情是：
2008年，潘蓉接到虹桥机场交通枢纽的拆迁裁决，上海机场集团要兴建机场的交通枢纽工程，而潘蓉的这栋小楼正好位于工程项目范围之内，[2]因此潘蓉一家必须在期限之内搬离原先的住所，房屋将拆除。作为补偿，潘蓉获得每平方米761元的房屋重置补贴，以及1480元的土地补偿，拆迁补偿合计67.3万元。[3]潘蓉对补偿价格不服，拒绝搬迁。潘蓉所在的闵行区是上海市最大的行政区，临近虹桥机场。在住宅市场上，它属于上海市的四类地区，类似的房屋在市场上的交易价格为每平方米1万5千多元。潘蓉的住宅虽不是商品房，但这套小楼，仅仅靠一层二层向外出租，就能获得每月4000元的租金。潘蓉用常识来衡量，觉得这个补偿价格与市场价格背离。因此潘家商量决定：不认可这个评估，也不在拆迁协议上签字。上海市闵行区相关职能部门启动强制拆迁程序，遭遇潘蓉抵抗。由此引发了“一个女人的燃烧瓶和政府铲车的拆迁大战”。[4]
对潘蓉的这番诉说，上海市闵行区交通建设委员会的主任，时任闵行区动迁总指挥的吴仲权并不认同，他认为该价格“主要是靠了虹桥交通枢纽这个建设，那么这个建设不是你群众本来有的，是因为虹桥交通枢纽投资了一千个亿，带动了区域周边的房价”。[5]从拆迁方和被拆迁方各自的言说逻辑中，我们可以发现明确的案件争点：双方争论的问题其实是计算被征收房屋价值的时间标准——潘蓉认为应该按照房屋拆迁时的价值补偿，而拆迁方则认为按照房屋在虹桥交通枢纽工程启动前的价值补偿才是公平的。这与学界隔靴搔痒式的论争大异其趣：学界讨论该案多从征收的主体、程序着手——比如拆迁公司如何能作为补偿主体，手持产权证就意味着合法占有房屋，拆迁就是侵权……[6]学界指点江山的豪情最终落入纸上谈兵的俗套，无法为潘蓉案的解决提供具体而微观的指引。
“太阳底下无新事”，在大洋彼岸的美国，情形也是如此。根据美国宪法第五修正案，对征收的限制来自两个方面：征收的公用标准；公平补偿。但自联邦最高法院将“公用标准”解释为“公共目的”以来，“公用标准如果没有坍塌，也已成为一座废墟”，[7]征收问题的核心已转移到补偿，两个过去平行的标准已成跛足之势——2005年凯诺诉新伦敦市案为这种变迁提供了最好的注脚。[8]如何补偿？回答起来并不复杂：当然是市场价值标准，即“一个自愿的买家愿意支付给一个自愿的卖家的价格”。[9]但这是一个虚拟的交易，此时确定的市场价值也是一个虚拟的价值——市场价值指通过交易形成的价格，但在征收中，针对被征收的不动产，交易并未真正发生。[10]虚拟交易价格时，就面临一个无法回避的尴尬——被征收不动产的价值是变化的，应该以哪个时间点的不动产市场价值为补偿标准呢？在多数情形下，政府征收不动产的目的是建造公共工程，而公共工程的施工，会带动土地的升值，进而拉动该区域范围内的不动产升值预期。不动产所有人往往要求以升值后的价值为补偿标准，而政府则认为应以升值前的市场价值为补偿标准。确定计算被征收不动产价值的时间标准，是解决这类争议的关键。
如果说，美国法上关于征收补偿问题的立法和判例构成了一幅“百衲被”的图式，关于计算被征收不动产价值的时间标准无疑是这块“百衲被”上不引人注目，但却让人无法释怀的一个纽结。[11]观察美国法律界为解决这一纽结所进行的智识努力，会给我们解决潘蓉案提供许多有益的启示。
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