通常情形下，政府宣布征收的时间是征收程序开始的时间，也是征收规范效力的启动时间。因此，只有确定征收规范效力开始的时间，才能确定拟征收不动产价值的时间坐标。当这种影响达到一定程度时，就有可能对拟征收财产的所有人产生征收效果。在这些判例中，宪法上征收规范的效力事实上已经前移，即在政府宣布征收以前，征收规范就已经开始适用了——法院在政府之前扣动了征收规范效力的“扳机”。......
2023-07-16
征收程序启动后中途停止，对破败不动产缺乏规范效力
【摘要】：因政府的迟延行为导致不动产所有人遭受损失时，征收规范效力的启动时间就是不动产开始大幅贬值的时间。随后，底特律市对部分住户提起征收诉讼，并劝告上述区域的其他住户不要对自己的房屋做任何改造，对他们房屋的征收即将开始。之后，政府陆陆续续征收福斯特周围的不动产。此时，福斯特等原告的房屋尚未被征收。1961年，底特律市拟在原告房屋所在地修建公园，于是重新启动征收程序。此时，原告福斯特的房产价值已大幅缩水。
政府在做出征收规划后，因公共工程浩大，也因政府财力有限，并不一次性征收规划中征收的全部不动产，而是分批次提起征收。其间，有可能“变化比计划还快”，不动产在后面被征收的所有人，随着时间的推移，他们的不动产价值日益凋零。等到政府对自己提起征收时，不动产的价值早已“今非昔比”。因政府的迟延行为导致不动产所有人遭受损失时，征收规范效力的启动时间就是不动产开始大幅贬值的时间。法院以此时不动产的价值作为公平补偿的标准，法院对福斯特等诉底特律市案（Thomas E.Foster and Georgia Lee Foster v.City of Detroit）的判决就是一个经典的例证。[24]
1949年2月，为执行美国国会通过的《公共住房法》，底特律市拟建设一批公共住房，需征收包括福斯特等原告住房所在的部分土地。随后，底特律市对部分住户提起征收诉讼，并劝告上述区域的其他住户不要对自己的房屋做任何改造，对他们房屋的征收即将开始。之后，政府陆陆续续征收福斯特周围的不动产。截止到1954年，与原告福斯特房产临近的房屋被征收且夷为平地，原告的房产再也出租不出去了，只能坐等政府的征收。但政府因资金匮乏，1955年，底特律市的公共住房建设计划被迫叫停，1960年征收诉讼也被迫放弃。此时，福斯特等原告的房屋尚未被征收。1961年，底特律市拟在原告房屋所在地修建公园，于是重新启动征收程序。此时，原告福斯特的房产价值已大幅缩水。1963年2月12日，原告收到5200美元的补偿，底特律市说，这就是财产被征收时的公平市场价值。福斯特认为，尽管底特律市在1963年才开始征收自己的不动产，但政府在之前的行为事实上已构成征收。[25]法院认为，“底特律市在1950年启动征收程序后，该市通过其官员的行为，激励或加剧了该区域的衰败……一般情形下，‘征收’应按其字面意义解释，也就是说，当法律文书得到批准，征收行为执行，补偿支付时，征收就发生了。但存在一些特殊的情形，政府机构的一些行为达到对私人财产征收的程度，不管是否存在征收程序，在这种情形中，这些行为发生时，就应支付补偿”。[26]最后，法院判决：针对原告财产的征收发生在1954年，原告有权按照财产在那一时刻的价值获得补偿。[27]
法院的判决逻辑是：一般情形下，政府宣布征收开始的时间可以作为征收规范效力启动的时间，但在例外情况下，因政府行为导致不动产大幅贬值时，被征收不动产开始大幅贬值的时间就是征收规范效力启动的时间。政府的征收程序停停走走，最后还以极其低廉的价格补偿被征收不动产所有人，这无疑是让不动产所有人为政府的迟延买单，这种情形正好落入征收规范的含义射程之内。
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2023-07-16
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2023-07-16
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