改革前移规范附加开发条件，减轻不动产所有人负担

2023-07-16 理论教育版权反馈

【摘要】：将这一结论反推，政府附加一定的条件允许开发，当事人满足这些条件后取得开发许可，就应理解为政府开出的这些条件是不动产所有人因开发不动产增加的公共负担。否则，该市将不会给志合公司颁发其他证照。在本案中，法院并不笼统否定附条件的开发许可，但法院认定：附条件不能构成勒索。不动产的使用与政府管制如影随形，没有政府的许可，不动产所有人几乎不可能“合法”地使用不动产。

政府要求当事人承担一定数量的影响费，甚至出资修建部分公共设施，可以是开发许可的前置条件。但这种负担应该是可预期的，在开发以前就应测算。将这一结论反推，政府附加一定的条件允许开发，当事人满足这些条件后取得开发许可，就应理解为政府开出的这些条件是不动产所有人因开发不动产增加的公共负担。如果在开发的过程中，政府再度“加塞”，就应该认为超出了不动产所有人因开发不动产增加的公共负担，“加塞”行为构成征收。志合公司诉洛杉矶市案（Uniwill v.City of Los Angeles）就是一个典型的案例^[19]。

原告志合公司（Uniwill）在洛杉矶有一宗土地，想在此处开发一座购物中心。1999年，志合公司（Uniwill）先后获得分区许可和建筑许可。志合公司（Uniwill）大约修建了20%至25%，耗资650万美元后，2001年11月26日，洛杉矶市和爱迪生公司（Edison，一家从事通讯服务的私有公用企业）通知志合公司，志合公司必须为爱迪生公司预留埋光缆的空间，同时为爱迪生公司完成部分挖掘工程。否则，该市将不会给志合公司颁发其他证照。志合公司只得照办，由此多花费近26万美元。2003年，工程完结后，志合公司（Uniwill）对洛杉矶市提起诉讼，认为洛杉矶市要求自己为爱迪生公司预留光缆空间，完成部分挖掘工程的行为，已构成需补偿的征收。^[20]案件最后到了加利福尼亚州上诉法院，法院首先认定，许可附条件与征收并不矛盾，许可附条件也可能构成征收，“当政府将允诺地役权、支付费用以及其他的勒索作为许可的条件时，有可能构成需补偿的征收”，“判决某些土地使用管制需支付补偿是司法的合适职能，司法的职能包括保护个人免遭政府行为越界造成的侵害”。^[21]最后，加利福尼亚上诉法院判决，洛杉矶市强令志合公司给爱迪生公司预留光缆空间，完成部分挖掘工程的行为，属“物理性侵入”，已构成需补偿的征收。

在本案中，法院并不笼统否定附条件的开发许可，但法院认定：附条件不能构成勒索。洛杉矶市要求志合公司（Uniwill）为通讯企业预埋光缆，并完成挖掘工程，属事中添加的负担，已超出志合公司（Uniwill）工程增加的公共负担。而且，公共设施强行进入私人所有的不动产，是典型的“物理性侵入”，^[22]构成传统征收的题中之意。

不动产的使用与政府管制如影随形，没有政府的许可，不动产所有人几乎不可能“合法”地使用不动产。在上述第一个判例中，政府以不动产所有人“捐献”部分土地为发放许可的条件，避免了将来的“征收”之虞；在第二个判例中，政府以将来拒绝颁发证照为要挟，迫使不动产所有人预留空间并完成部分挖掘工程，逃脱了“补偿”的达摩克利斯之剑。法院在个案中的推理不管如何曲折，但都围绕一个中心展开：如果政府给不动产所有人施加的负担超出了不动产开发增加的公共负担，就构成征收，也就是说，政府表面上虽未宣布征收，征收的效果却已达致，征收规范的效力提前发生了。

改革前移规范附加开发条件，减轻不动产所有人负担

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