契税纳税筹划及税率适用规定

2023-07-03 理论教育版权反馈

【摘要】：假设该地区规定契税的适用税率为4%，那么甲应缴纳契税=120×4%=4.8（万元）。《中华人民共和国契税暂行条例》及其实施细则规定，房屋交换，契税的计税依据为所交换房屋价格的差额，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款，交换价格相等的，免征契税。

1.将购买房屋转换为房屋交还

例6-46，甲将自有普通住宅以40万元的价格出售给乙，然后以120万元的价格向丙购买了一幢别墅。假设该地区规定契税的适用税率为4%，那么甲应缴纳契税=120×4%=4.8（万元）。

财税〔1999〕210号文件规定：“个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税。”因此，乙应缴纳契税=40×4%×50%=0.8（万元）。

筹划方案：

甲可先将自有普通住宅与丙的别墅进行交换，并支付补价80万元，然后由丙将普通住宅以40万元的价格出售给乙。《中华人民共和国契税暂行条例》及其实施细则规定，房屋交换，契税的计税依据为所交换房屋价格的差额，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款，交换价格相等的，免征契税。因此，按此方案实施后：

甲应缴纳契税=80×4%=3.2（万元）

乙应缴纳契税=40×4%×50%=0.8（万元）

可见，按此方案实施，乙和丙的契税负担没有增加，而甲可以少负担契税1.6（4.8-3.2）万元。

2.将直接投资改为公司制改造

例6-47，陈某与他人共同投资兴办一家有限责任公司，陈某将价值100万元的自有房产投资于该公司。以自有房产投资于有限责任公司，其房屋产权发生了转移，因此承受房产的有限责任公司应缴纳契税100×4%=4（万元）。

筹划方案：

陈某可先成立一家个人独资企业，并将自有房产投入个人独资企业，然后对个人独资企业进行公司制改造，成立有限责任公司。个人以自有房产投入本人独资经营的企业，产权所有人和使用人未发生变化，不需办理房产变更手续，因此不需要缴纳契税。财税〔2015〕37号文件规定：“企业按照《中华人民共和国公司法》有关规定整体改制，包括非公司制企业改制为有限责任公司或股份有限公司，有限责任公司变更为股份有限公司，股份有限公司变更为有限责任公司，原企业投资主体存续并在改制（变更）后的公司中所持股权（股份）比例超过75%，且改制（变更）后公司承继原企业权利、义务的，对改制（变更）后公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。”因此，按此方案实施，有限责任公司可少负担契税4万元。

3.将买房转换为偿债

例6-48，A公司依照有关法律、法规的规定实施关闭，B公司以200万元的价格购买了A公司的房产，A公司将200万元用于偿还所欠的C公司债务。B公司应缴纳契税200×4%=8（万元）。

筹划方案

B公司可以先用200万元购买C公司债权，成为A公司的债权人，然后接受A公司以房产抵偿债务。财税〔2015〕37号文件规定：“企业依照有关法律法规规定实施破产，债权人（包括破产企业职工）承受破产企业抵偿债务的土地、房屋权属，免征契税。”因此，按此方案实施，B公司可少负担契税8万元。

4.买房转换为吸收合并

例6-49，D公司向某国有独资公司购买一幢办公楼，支付价款500万元。应缴纳契税500×4%=20（万元）。

筹划方案

D公司可以要求国有独资公司以该办公楼作为投资，共同组建新公司E公司，然后由D公司吸收合并E公司，最后国有独资企业以500万元的价格将股权转让给D公司。财税〔2015〕37号文件规定：“两个或两个以上的公司，依照法律规定、合同约定，合并为一个公司，且原投资主体存续的，对合并后公司承受原合并各方土地、房屋权属，免征契税。”按此方案实施，D公司可少负担契税20万元。此方案实际操作虽然较为复杂，但是国有独资公司将转让办公楼改为先入股再转让股权，可免征销售不动产营业税和土地增值税等相关税收，买卖双方应当对比测算筹划成本和收益，如果收益大于成本，可按上述筹划方案实施。

契税纳税筹划及税率适用规定

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