房产税纳税筹划：降低税负最高可减96万元

2023-07-03 理论教育版权反馈

【摘要】：由此可见，方案二比方案一少缴房产税96万元。在不影响企业生产经营的情况下，可将企业设立在农村，则可免缴房产税。从租计征的房产税是以房屋出租取得的租金收入为计税依据，税率为12%。当地房产原值的扣除比例为30%。

1.降低房产原值的纳税筹划

房产是以房屋形态表现的财产。独立于房屋之外的建筑物，如酒窖菜窖、室外游泳池、玻璃暖房、各种油气罐等，则不属于房产。与房屋不可分离的附属设施，属于房产。如果将除厂房、办公用房以外的建筑物建成露天的，并且把这些独立建筑物的造价同厂房、办公用房的造价分开，在会计账簿中单独核算，则这部分建筑物的造价不计入房产原值，不缴纳房产税。

例6-40，甲企业位于某市市区，企业除厂房、办公用房外，还包括厂区围墙、烟囱、水塔、变电塔、游泳池、停车场等建筑物，总计工程造价10亿元，除厂房、办公用房外的建筑设施工程造价2亿元。假设当地政府规定的扣除比例为30%。

方案一，将所有建筑物都作为房产计入房产原值。应纳房产税=100000×（1_-30%）×1.2%=840（万元）。

方案二，将游泳池、停车场等都建成露天的，在会计账簿中单独核算。应纳房产税=（100000-20000）×（1-30%）×1.2%=672（万元）。

由此可见，方案二比方案一少缴房产税168万元。

2.降低租金收入的纳税筹划

房产出租的，房产税采用从租计征方式，以租金收入作为计税依据，按12%税率计征。对于出租方的代收项目收入，应当与实际租金收入分开核算、分开签订合同，从而降低从租计征的计税依据。

例6-41，甲公司拥有一写字楼，配套设施齐全，对外出租。全年租金共3000万元，其中含代收的物业管理费300万元、水电费500万元。

方案一，甲公司与承租方签订租赁合同，租金为3000万元。应纳房产税=3000×12%=360（万元）。

方案二，将各项收入分别由各相关方签订合同，如物业管理费由承租方与物业公司签订合同，水电费按照承租人实际耗用的数量和规定的价格标准结算、代收代缴。应纳房产税=（3000-300-500）×12%=264（万元）。

由此可见，方案二比方案一少缴房产税96万元。

3.利用税收优惠政策进行纳税筹划

房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收，不包括农村。在不影响企业生产经营的情况下，可将企业设立在农村，则可免缴房产税。

例6-42，甲公司欲投资建厂，房产原值为10000万元。现有两种方案可供选择：一是建在市区，当地政府规定的扣除比例为30%；二是建在农村。假设该厂不论建在哪里都不影响企业生产经营。

方案一，建在市区。应纳房产税=10000×（1-30%）×1.2%=84（万元）。

方案二，建在农村。免缴房产税。

由此可见，方案二比方案一少缴房产税84万元。

4.计征方式选择的纳税筹划

房产税的计征方式有两种，一是从价计征，二是从租计征。从价计征的房产税是以房产余值为计税依据，即按房产原值一次减除10%～30%后的余值的1.2%计征。从租计征的房产税是以房屋出租取得的租金收入为计税依据，税率为12%。企业可以根据实际情况选择计征方式，通过比较两种方式税负的大小，选择税负低的计征方式，以达到节税的目的。

例6-43，甲企业现有5栋闲置库房（2016年4月30日前建造），房产原值为2000万元，企业经研究提出以下两种利用方案：一是将闲置库房出租收取租赁费，年租金收入为不含税价款200万元；二是配备保管人员将库房改为仓库，为客户提供仓储服务，收取仓储费，年仓储收入为200万元，但需每年支付给保管人员2万元。当地房产原值的扣除比例为30%。

方案一，采用出租方案。应纳房产税=200×12%=24（万元）；应纳增值税=200×5%=10（万元）；应缴城建税及教育费附加=10×（7%+3%）=1（万元）。共支出35万元。

方案二，采用仓储方案。应纳房产税=2000×（1-30%）×1.2%=16.8（万元）；应纳增值税=200×5%=10（万元）；应缴城建税及教育费附加=10×（7%+3%）=1（万元）；应支付给保管人员2万元。共支出29.8万元。

由此可见，方案二比方案一少支出5.2万元。

房产税纳税筹划：降低税负最高可减96万元

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