城镇土地使用税由地方税务局负责征收和管理，涉税金额不大。根据上述规定，农村集体所有的土地不缴纳城镇土地使用税。征用的耕地，自批准征用之日起满一年时开始缴纳土地使用税；征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征城镇土地使用税。......
2023-07-03
城镇土地使用税的优化纳税筹划方法
【摘要】：合同未约定交付土地使用权的时间。当地规定的土地使用税为每平方米10元。按照此合同，乙企业需要自2016年4月份开始履行土地使用税纳税义务。该地区的年城镇土地使用税为5元/平方米，企业需要为该地块一年负担的城镇土地使用税为30000×5=150000（元），有没有办法免缴该部分城镇土地使用税？据初步预算改造成绿化用地需投资80000元，假设该企业预计三年后开发该地块，三年可节省城镇土地使用税150000×3-80000=370000元。
1.投资地点的选择
例6-36，甲、乙两个人拟投资设立一家新企业，现在有三个地址可供选择：其一是设立在A地，适用的土地使用税税率为每平方米10元；其二是设立在B地，其适用的土地使用税税率为每平方米7元；其三是设立在C地，其适用的土地使用税税率为每平方米4元。企业需要占地10000平方米。不考虑其他因素，那么企业应当选择在何地设立？
A地：10000×10=100000（元）
B地：10000×7=70000（元）
C地：10000×4=40000（元）
显然，选择C地最合算。
一般思路：在征税区与非征税区之间作出选择；在经济发达与经济欠发达的省份之间作出选择；在同一省份内的大中小城市以及县城和工矿区之间做出选择；在同一城市、县城和工矿区之内的不同等级的土地之间作出选择。
2.土地确认时间的选择
例6-37，2016年3月10日，甲企业与乙企业签订土地使用权转让协议，约定甲企业将面积为5000平方米的土地使用权转让给乙企业。合同未约定交付土地使用权的时间。甲企业最终交付土地的时间为2016年8月25日。当地规定的土地使用税为每平方米10元。
按照此合同，乙企业需要自2016年4月份开始履行土地使用税纳税义务。纳税义务的发生时间比实际接手土地的时间早了4个月。
筹划：如果乙企业要求在合同中约定甲企业于8月份向乙企业交付土地，则乙企业自2016年9月份产生土地使用税纳税义务。如此，乙企业可以少缴纳土地使用税5000×10×5÷12=20833.33（元）。
当然，乙企业少缴纳土地使用税就意味着甲企业多缴纳土地使用税。
3.分割时间的选择
例6-38，某房地产开发企业销售一批商品房。4月份销售100套，对应的土地使用权面积为3000平方米；5月份销售80套，对应的土地使用权面积为2000平方米，6月销售70套，对应的土地使用权面积为2100平方米。企业直到2011年8月份才到国土部门办理土地使用权分割手续。当地单位税额为每平方米8元。
筹划：企业应当按月就销售出的房产土地使用权面积办理分割手续，如此就可以少缴纳土地使用税3000×8×4÷12+2000×8×3÷12+2100×8×2÷12=8000+4000+2800=14800元。
也就是说，如果企业及时办理土地使用权分割手续，则2016年可以少缴纳土地使用税14800万元。
4.运用税收优惠
例6-39，某企业厂区外有一块30000平方米的空地没有利用，由于该地在厂区后面远离街道、位置不好，目前的商业开发价值不大，所以一直闲置，现在主要是职工及家属以及周边的居民将其作为休闲娱乐之用。该地区的年城镇土地使用税为5元/平方米，企业需要为该地块一年负担的城镇土地使用税为30000×5=150000（元），有没有办法免缴该部分城镇土地使用税？
企业听取专业人士的建议，把那块空地改造成公共绿化用地，种些树、栽些花草，根据《国家税务总局关于印发＜土地使用税若干具体问题的补充规定＞的通知》（国税地〔1989〕140号）的规定，对企业厂区，包括生产、办公及生活区以内的绿化用地，应照章征收土地使用税，厂区以外的公共绿化用地和向社会开放的公园用地，暂免征收土地使用税。据初步预算改造成绿化用地需投资80000元，假设该企业预计三年后开发该地块，三年可节省城镇土地使用税150000×3-80000=370000元。
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