通过合理定价筹划：优化企业盈利的有效方法

2023-07-03 理论教育版权反馈

【摘要】：即总房价至少要超过2305.73万元，提升的价格才会超过因提价而增加的城建税、教育费附加和土地增值税，否则提价只会导致公司总收益的减少。通过本案例进一步说明，在出售普通标准住宅问题上，企业是完全可以利用合理定价的方法，使自己保持较高的竞争力，又可使自己获得较佳利润，千万不可盲目提价，有时较高的价格所带来的利润反而会低于较低价格所带来的利润。

《税法》规定，纳税人建造、出售的是普通标准住宅，增值额未超过扣除项目金额的20%，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%，应就其全部增值额按规定计税。因此，我们可以充分利用20%这一临界点的税负效应进行筹划。

这里需要注意政策的细微变化，营改增之前，与转让房地产有关的营业税金，可以在计算土地增值额时扣除；营改增之后，增值税是价外税，在计算土地增值税时，转让不动产的收入应为不含增值税的收入，房屋的开发成本也是不含增值税的成本，实际缴纳的增值税在计算土地增值额时不再减除，但对应的城建税及附加可以减除。假设某房地产开发企业建造一批商品房待售，除增值税金及附加外的全部允许扣除的项目不含税金额为A，不含税的总房价为X，相应的城建税及附加为：X×11%×（7%+3%）=1.1%X（11%、7%、3%分别为增值税一般计税下的税率、城建税税率、教育费附加征收率，在计算城建税及附加时，当期可以抵扣的进项税无法预计，且金额不大，在计算城建税及附加时忽略不计）。

如果纳税人欲享受起征点的照顾，那么最高售价只能为X=1.2（A+1.1%X），解得X=1.38A，企业在这一价格水平下，即可享受起征点的照顾又可获得较大利润。如果售价低于此数，虽也能享受起征点照顾，却只能获得较低的收益。

如果企业欲通过提高售价达到增加收益的目的，此时增值率略高于20%，即按“增值率”在50%以下的对应税率30%缴纳土地增值税，只有当价格提高的部分超过缴纳的土地增值税和新增的销售税金及附加，提价才有意义。

设提高价格Y单位（不含税），则新的价格为X+Y，新增的增值税金及附加为1.1%Y。允许扣除的项目金额为A+1.1%X+1.1%Y；房地产增值额为X+Y_- A-1.1%X-1.1%Y；缴纳的土地增值税为30%×（X+Y-A-1.1%X-1.1%Y）。

企业欲使提价所带来的收益超过因突破起征点而新增的税负，就必须满足：Y＞30%×（X+Y-A-1.1%X-1.1%Y）+1.1%Y，其中X为增值率为20%时的售价，可以解得Y＞0.48X-0.43A。即提高的售价一定要大于原房价的0.48倍与原扣除额的0.43倍的差。

根据营改增的有关政策，开发和转让的老项目可以选择简易计税。如果选择简易计税，适用的征收率为5%，且不允许抵扣进项税。此时在考虑转让不动产应缴纳的城建税及教育费附加时，就不用考虑进项税的抵扣了，比一般计税方式下忽略抵扣的进项税计算出来的结果更加准确。

例6-31，某房地产开发公司建成并待售一幢商品房，同行业不含税房价为1800万～2000万元之间，已知为开发该商品房，支付的土地出让金为200万元，房地产开发成本不含税为900万元，利息支出不能按房地产开发项目分摊也不能提供金融机构的证明，假设城建税税率为7%，教育费附加为3%，当地政府规定允许扣除的房地产开发费用的扣除比例为10%，如何为该公司筹划，使其房价在同行业中较低，又能获得最佳利润？筹划过程如下：

除增值税金及附加外的可扣除的项目金额为

200+900+（200+900）×10%+（200+900）×20%=1430（万元）

（1）公司要享受起征点优惠，又想获得最佳利润，则最高不含税售价应为

1430×1.38=1973.4万元

此时获利521.69万元（1973.4-1430-1973.4×1.1%）。当价格定在1800万～1973.4万元之间时，获利将逐渐增加，但都要小于521.69万元。

（2）公司要适当提高售价，则提高的价格至少要大于332.33（0.48×1973.4-0.43×1430）万元。即总房价至少要超过2305.73万元，提升的价格才会超过因提价而增加的城建税、教育费附加和土地增值税，否则提价只会导致公司总收益的减少。

所以，当同行业的房价在1800～2000万元之间时，公司应选择1973.4万元作为自己的销售价格，使自身的房价较低，增强竞争力，又能给公司带来较大的利润。当然，如果公司能以高于2305.73万元的价格出售商品房的话，所获利润将会进一步增加。

通过本案例进一步说明，在出售普通标准住宅问题上，企业是完全可以利用合理定价的方法，使自己保持较高的竞争力，又可使自己获得较佳利润，千万不可盲目提价，有时较高的价格所带来的利润反而会低于较低价格所带来的利润。如该案例1970万元的售价，能获利518.33（1970-1430-1970×1.1%）万元（这里将土地增值额近似地看成了利润）；而1980万元的售价，只能获利369.75（1980_-1430-1980×1.1%）×（1-30%）万元（30%为首档土地增值税的税率，对应的速算扣除系数为0），虽然售价只提高了10万元，利润却减少148.58万元。

通过合理定价筹划：优化企业盈利的有效方法

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