城镇土地的独特性质及其影响因素

2023-06-30 理论教育版权反馈

【摘要】：城镇土地的特殊性是它与农用土地比较而言的，主要表现在以下几个方面。而土地区位条件则是影响城镇土地经济价值最重要的因素。城镇土地具有两重性。对于城镇土地所连续追加的投入以及相应的基础设施的改善，无疑是城镇土地分等、分级评价的重要指标。城镇土地开发经营的集约性。一句话，城镇土地是密集、集中、高效能的。

城镇土地的特殊性是它与农用土地比较而言的，主要表现在以下几个方面。

(1)城镇土地的区位是影响其价值的最主要因素。对农用地而言，土壤肥力是主要的影响因子，这种肥力由土层厚度、有机质含量、质地、结构、通透性等许多特性综合而成，肥力高的土地无疑是质量高、经济价值大的土地。而对于城镇土地而言，它只是为各类生产、非生产活动提供场所，因此，土壤肥力对其经济价值已不起任何作用。而土地区位条件则是影响城镇土地经济价值最重要的因素。城镇土地区位的优劣，并不仅仅取决于某块土地与城镇中心之间的距离，而且与交通运输、现代化通信等联系城镇活动的设施有密切关系。随着交通运输条件的改善和联系方式的变化，土地的区位随之改变，因而地租、地价也将产生变化。此外，随着现代化科技和生产力的发展，城镇建设、产业布局、商业网点布局、基础设施和建设等也会调整，从而引起土地区位改变，间接导致地租、地价发生相应变化。

(2)城镇土地具有两重性。城镇土地与农用土地一样也属于自然资源，但同时它又是人类劳动产品，即土地资产。这是由于城镇土地经过人类开发，即投入了大量的劳力和资金，已成为建筑地段适宜居住或适宜于其他非农业活动的场所。对于城镇土地所连续追加的投入以及相应的基础设施的改善，无疑是城镇土地分等、分级评价的重要指标。

(3)城镇土地开发经营的集约性。城镇土地开发利用具有高度或较高的集约性，可以说每一寸土地上都凝聚着数量较大的人类劳动和土地资本，在单位面积土地上承载着远高于农村土地的人口、物质和财富，创造了远大于农村土地的经济收益。一句话，城镇土地是密集、集中、高效能的。因此，城镇土地的合理规划、布局对其利用的集约化和效益的最佳化具有更重要的意义。

城镇土地资源计算评价必须要考虑到城镇土地的上述特殊性，例如更加重视城镇土地的地租地价对区位条件的高度敏感性，重视和准确测算对土地的开发投入所产生的地租、地价在整个城镇土地的地租、地价中的地位和份额，更加精确、细致地考虑土地的一般因素以及地块的位置、面积、形状等特定因素。

城镇土地的独特性质及其影响因素

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