寻找楼市洼地，揭秘幸福理财之道

2024-10-29 百科知识版权反馈

【摘要】：4-2寻找楼市洼地国内房地产市场充满泡沫是不争之实，如此市场环境之下，有实力的高净值人群是不应该继续大规模地增加房地产在资产配置中的比例的。一线城市的核心地块，对照上述标准，均是投资的相对较佳的选择。无论是GDP的总额还是财政收入，这三个地区都是全国最强。同样的，几年前美国房地产价格全面大跌。来自香港地区的新移民在温哥华地区疯狂“扫楼”，令当地楼价急升。

4-2　寻找楼市洼地

国内房地产市场充满泡沫是不争之实，如此市场环境之下，有实力的高净值人群是不应该继续大规模地增加房地产在资产配置中的比例的。而一般的普罗大众更没必要为投资获暴利而买入价格在力所不能及的范围的房子，因为如果让房贷变成每月对自己经济上的重压，这样的房奴生活能幸福吗？

尽管在投资组合中超额配置房地产在现阶段不可取，但如果是负担能力没问题，而您又的确需要买房自住，这种情况下购房也未尝不可。因为在国内房市泡沫破的那一天，如果不幸持有N套投资房在手，那就只能用一句“愿赌服输”来自我开解。但自用的房子，那涨跌其实与您并不相干，因为您买时就是冲其使用价值而来的，无论市价涨跌，使用价值是不变，您住着就好了。

当然了，即使您是仅有自住房，涨跌无关大碍，也总是涨比跌好。那么，有何投资策略来增加投资的胜算呢？

第一是地段，第二是地段，第三还是地段！

李嘉诚曾说过：决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段！

这句话道出了房子的真谛，一直以来也被房地产业界奉为金科玉律。地段投资的影响因素有不少，主要如下：

（1）市场供求行情：一宗地块的好坏，最终体现在需求者多和供给量少上，一宗地块的好坏与市场行情的关系非常密切；

（2）地块的自然条件：地块的自然条件包括地块与市中心的距离、土地承载力、地形地势、日照、自然灾害等等；

（3）地块的社会条件：地块的社会条件包括地块附近的城市基础设施情况、附近的房地产情况、社会治安情况等；

（4）地块的环境条件：地块的环境条件包括空气污染程度、噪声大小、绿化程度、视觉效果、清洁程度等；

（5）地块周围的经济条件：地块周围的经济条件包括当地的经济发展状况、物价水平、工资水平、储蓄利率、投资水平等。

一线城市的核心地块，对照上述标准，均是投资的相对较佳的选择。而且特别考虑到一线中心城市核心地段土地资源的紧缺缘故，投资风险相对较小。中国经济的重心集中在珠三角、长三角和环渤海。无论是GDP的总额还是财政收入，这三个地区都是全国最强。这些地区的中心城市（北上广深）更是财富集中之地和富裕人流汇集之地。万一海啸袭来时，这些地方的核心地段应该是最安全的地方了。

在实践当中，也确实能验证“地段是关键”的理论，在1997年后香港地区房价崩盘之际，位于港岛半山的核心地段，价格下跌是最少的。而且，在价格回升时也是最快的。同样的，几年前美国房地产价格全面大跌。然而，位于纽约的核心地段曼哈顿的高级公寓价格始终跌幅有限。

倒挂下的商业地产

如果您希望以持有物业的方式来投资，又能承担风险。笔者建议关注我国商用物业，现在大城市多出于“倒挂”现象。以上海陆家嘴为例，同档次的商业地产（写字楼等）的价格要比住宅价格低一半，租金的回报潜力反而高于住宅。作为长期投资，有较好的防御性。

如何在考虑商业地产投资回报的同时控制好风险？租金回报率和长期的升值潜力都是要考虑的关键。至于不同类型商业地产的类型，投资决策前需要评估的关键点略有不同。(www.chuimin.cn)

（1）商铺

挑选商铺尽量要选择较成熟的板块，有业内人士总结出三点建议：首先，地段依然是关键，因为地段就决定了人流，也就决定了租赁者的兴趣；其次，必须了解当地的城市规划，这将决定您商铺的长期投资前景；最后，购买商铺一定要关注目前的租金回报率，这是决定您的投资能否抗风险的关键。

（2）酒店式公寓

酒店式公寓投资要把握三个基本要素：首先，区域内要有完善的商业配套，如最好有一站式服务，购物、休闲、餐饮、娱乐都能享受到。其次，交通要便捷，无论是公共交通系统还是周围道路建设，都需要充分考虑在内。另外，出租率是公寓的价值保障关键，要仔细斟酌考察楼盘附近的商务客流。

（3）商务写字楼

此项投资最重要的则是地段、品质和物业。写字楼一定要处于城市繁华区域或极具升值潜力地段；而5A甲级是选择入住写字楼的标配；要拥有优良的物业以及符合高端商务人士的生活配套。

琼楼玉宇在海外？

由于国内近年经济高速发展带来的私人财富的快速积累，也由于国内高房价造成的“挤出效应”，国人海外投资地产近期十分红火，温哥华、多伦多、伦敦、纽约、新加坡等地区都成为中国买家的热门区域。中国买家的捧场，令上述城市一些新推出的楼盘热闹非常，热闹的售楼处撰动的都是“讲中文”、“黑头发”的灵光脑袋。

许多读者会觉得，笔者在此处介绍海外置业，有些不切实际。“咱在发展中国家都买不起房，哪能奢望发达国家的物业？”

且慢跳过这一节！其实，与国内的高房价相比，目前很多海外物业的价格都非常低廉，而且租金很高，性价比非常划算，如在美国按目前的房价进行投资，租金的回报率近10%，远高于国内。而且，海外买房大多不限贷、拥有永久产权、可自由买卖，省却了许多麻烦和担心。

从长期投资而言, 全球范围内的房地产投资机会不会比只限于国内范围的投资机会少，而且通过投资海外地产也可以有效分散国内单一市场的系统性风险。对有条件的投资者而言，购置海外房地产、农场、酒庄等形式进行海外投资和理财，还可在一定程度上达到分散国内投资风险、同时为亲属留学或者海外移民铺路。

海外置业早有先河

以温哥华为例，上世纪的90年代初，香港地区房价处于颠峰状态，移民的港人买掉香港一个“鸽笼子”大小的公寓，得到的资金就足够一次性付款买下温哥华的一间独栋别墅。来自香港地区的新移民在温哥华地区疯狂“扫楼”，令当地楼价急升。到了本世纪初，民进党在台湾地区上台后，岛内中产以上阶层对前景信心顿失，到温哥华的台湾移民人数剧增。这些台湾新移民重演了港人同胞当年的“壮举”，当地的房价迎来又一轮大涨。好了，现在当地人终于迎来了更大一轮的“买房团”冲击，这就是来自大陆的同胞了……

当然了，投资海外房产也必须充分评估境外投资所存在的政治、政策、市场、汇率等风险。通常，美国加拿大等主要西方国家是征收房产税的，而且每年应缴的房产税额与房子的市价是正相关的。作为房东，每年要缴纳房屋价值1%~2%的房地产税，如出租，因聘请当地人管理的缘故，还要缴纳租金的5%~10%作为管理费用。这些都是要考虑在内的投资成本。

如果真正以长期投资房地产为目的，结合稳定租金回报的合理性以及永久性产权的确定性等有利因素，可以考虑仍稳定在底部区域的英、美房地产（须留意全球税网等一系列因素，或配合家庭财富规划、子女海外教育规划一并考虑）。

总之，从投资理财角度，根据本章对楼市现状的分析，我们首先必须承认国内住宅市场无疑存在较大的泡沫，而泡沫的解决基本上都是以破裂而告终，国内的地产泡沫也不会例外。其次，如果一定要配置房地产（不建议超配）作为整体投资理财组合的一部分，或是购买自住的住房，那就请量力而为，并且以“地段”为主要考虑的焦点，这是降低房地产投资风险的有效途径。再其次，对于高资产净值客户，多元化的原则也适用于房地产投资，商铺、商业地产、海外地产都是更好的选择。

寻找楼市洼地，揭秘幸福理财之道

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