中国楼市：高处不胜寒

4-1　中国楼市：高处不胜寒

楼市，这大概是股市之外中国百姓最常见、最容易想到的理财渠道。比起股市，它的门槛高，但是有自住的功能。实用价值与投资价值之间的争论，持续飙涨的行情，政策调控的屡屡落空，前期炒房人士的胜利喜悦，当前房奴的沉重负担，让房市时刻纠结看无数人的心，让它成为今年大家最常谈论的话题。

笔者认为，国内楼市整体而言已经到了高位，并非保值、抗通胀的最优选择，也不是没有风险的产品。投资楼市需要格外慎重，同时还要放开眼光，调整理念。如果从配置的角度出发做房地产投资，应不再拘泥于国内现有的商品住宅。

别做击鼓传花的最后一棒！

国内的CPI数据一直牵动着上至国家决策层，下至普通百姓的神经。这几年大多数时候，CPI都处于相对高位，显示通胀压力大于预期。现在，美国的QE3拉开了全球央行新一轮开闸放水的大幕，泛滥的流动性之下，通货膨胀的预期难以消退，人们纷纷担忧“通胀时代”的来临。如何管理财富才避免缩水的宿命? 很多人自然而言还是想到了房地产。

近年来我国楼市持续火热，虽在金融危机前后略有调整，但得益于危机后宽松的货币政策以及通胀预期，再度高歌猛进，房价连创新高。国家层面的多轮调控始终无法逃脱“空调”的宿命。限贷、限价、限购等多重狠招一一被化解于无形。房地产投资成了10年以来我国国内当之无愧的最佳抗通胀保值和投资增值工具，现在，房地产普遍被专家和广大投资者们认为是一轮轮通胀中的最佳避风港，然而，事实真是如此吗？

已经对房价上涨形成思维定式的投资者可能没有意识到，如果以投资为目的而购买房产，贷款买房其实是在做高风险的杠杆投资。投资者的本金就是首付，假设25%，一旦房价下调超过25%，理论上来说所有的本金已被清零，而房贷还得按月支付，租金收入远不能覆盖房贷。这时，可能有每月扔钱到无底洞的感觉。香港地区上世纪末的“负资产”一族对这种感觉可能还记忆犹新。

让我们假设通胀继续向上的情况吧：物价如显著持续上涨，则货币贬值压力加大，央行为压抑通胀会实行紧缩的货币政策（持续加息，回收流动性，调高存款准备金比率等）。加息其实就提高贷款购房者的成本，从而降低购房的支付能力，即使是对能全额支付房款的购房投资者，加息也提高了他们的机会成本。例如，按现在的北京、上海的房价和租金水平来计算的租金回报率基本上都低于当前一年期定期存款回报率3.00%，豪宅按现在房价水平的租金回报更是低于2%，一旦通胀袭来，利率显著升高，租金回报率则更会远逊于无风险的银行定期存款回报。

已习惯了房价上涨的思维定式的投资者和专家一定会说，谁稀罕这样一点租金，房子价格是只涨不跌的！但是，您千万不要忘记，此豪情满怀的话我们并不陌生，因为，20世纪80年代的日本人说过，90年代的香港人说过，本世纪初的美国人说过。结果呢？大家都已经知道了：日本从房价崩盘开始，已经历了“失去的20年”，至今复苏无期；香港在“九七”之后，房价暴跌数年，最大跌幅达到70%，十五年后才回到当年的水平；至于美国，几年前房价大跌引发的金融海啸席卷全球而至今未完全消退。

房价是会跌的！

从1993年起，中国广州一手房地产价格从7568每平米的高位开始呈剧烈下跌态势；1995年，均价已低至5277元；2003年底，广州十区的房价更是跌到3867元。深圳罗湖区的房价，在上世纪90年代初就到过1.5万，后来跌至5000多元。不远的大亚湾，更是留下无数烂尾楼和一座空城。

同时期，海南的地产经历了疯狂的上涨，岛内涌进无数开发商和地产中介。此后，房价开始暴跌，留下600多栋烂尾楼、闲置土地18000公顷、四大银行300亿元坏账……许多人等到近年的房产牛市才得以解套；更多人的资金则没有熬过寒冬，早早“割肉”离开。

也许读者们会说，你说远了，我们是中国，有城市化进程带来的刚性需求，有我国土地资源稀缺的国情，又有经济高速增长下房价大涨的合理因素。那就看一个我国的实际例子吧：其实这些有利因素在上世纪90年代早已存在。但是，上世纪90年代在我国买房可不是只涨不跌啊。

笔者曾在1995年在广州购得一套商品房。当时也是通胀高企的年代，我买房的目的很“朴素”：只是简单地认为，投资房产能“升值”来抵御通胀。结果，购入后，房价随着因抑制通胀而实行的宏观调控而一路下行，到2003年“非典”肆虐之时，市价仅为当时买入价的一半，八年间的跌幅达50%，一直到上一轮的房产价格升浪中的2006年才真正解套。现在的情况与我在1995年买第一套商品房地情况相似：通胀的脚步在渐近而房市投资的租金回报率非常低。想通过买房投资在通胀中保值，很可能会重蹈我的覆辙。

为何房地产总是“空调”

其实，国内房地产的泡沫积累至今，投资者群体中形成了只涨不跌的预期，政府制定调控政策上的失误和落实政策方面的不力是其中一个主要原因。

近十年以来，以调控“房价过快上涨”为目标的楼市新政不时出台。从提高首付比例、限贷、限购等等。然而，购房者们依然热情高涨，各次调控最终成为“空调”。到后来，被认为是“杀手锏”的房产税在上海重庆试点，实际上依然成为了“空调”。

为何调控屡屡落空，皆因没有调到点子上。历来的调控不外乎两个方面：一是增加投资成本，具体表现为提高二套房首付和转让成本，再加上不痛不痒的“房产税”。但是，这些增加的成本都可以通过加价买卖（不降反升）而轻易化解! 而超级温柔的只针对增量豪宅的上海版房产税既维护了既得利益者的利益，又没有对存量房的既得利益进行有效调控、合理调节。二是限制购买，具体表现为停贷和对不同人群的不同的购房的限制等。然而，这些限制反被买家解读为房子的稀缺，稀缺则价涨，似乎没什么好说的！

被认为“杀手锏”的限购令，其实在不少地方已流于形式。只要有钱，而且愿意买，第N套都可由中介通过“操作”轻易搞定，只是增加些费用而已。费用嘛，转嫁到下家好了（又涨价）！

究其实质，一套房其实就是不足十万元的钢筋水泥框加上一张土地的集体长期租约(最长70年)而已。如何值数百万之巨？这可是大多数国人毕生的工薪啊！以目前房价计算，租金的投资年回报率远低于定期存款年利率，为何却大受欢迎？这不是花钱买风险吗？显然，这不是真正意义上的投资，只是一场通过预测趋势来参与的投机而已。为何只剩下投机需求大行其道？

这可真是各级地方政府多年来培育房地产行业的部分成果。地价高对谁最有益？是地方政府的土地财政。楼市兴旺对什么有利，完成经济增长目标。这种大环境不改变，投资者（投机者）们早已认准了各级政府不会真正让楼市跌。于是就都会有恃无恐的参与这种花钱买风险的游戏，因为几乎只胜不败！每轮的调控，都被认为是又一轮的抢购机会。

其实，房子是可流通的商品，用市场化的手段来调控吧。而市场化的调控方式简单得很，增加供给和减少需求啊！

如何增加供给？土地的供给是根源。真那么缺地么，不是地大物博吗？关键问题在哪里？在于我国的土地供应商只有一家—地方政府。垄断的状态下，当然是追求利益最大化，有限供给和高价拍卖是当然的选择。

正是由于土地因垄断而供给紧张，囤积土地增值带来的收益更丰厚，导致了房产商大量储备土地，以获得更丰厚的收入。同时在疯涨的房产市场行情下捂盘，以增加收益的行为。这使得本已紧张的房屋供给愈加紧张，在供给紧张而需求不减的供需严重失衡情况下，炒房游资不参与炒作才傻呢。

长期而言，改变土地供应紧张状态的关键在于改革土地产权制度，这才可能大量增加供给，为治本策略。短期内，也可考虑允许超低成本的“楼市大小非”上市流通。楼市的大小非，就是农村、特别是城市近郊农村的农民的宅基地以及利用其宅基地而建造的自用房、出租屋以及“商品房”，它们都因没有正规的产权证（有可供自用的“小产权”）而不能供应到市场。如果对农村宅基地的上市流转以及“小产权房”政策有限松绑，就能像股市“大小非”上市流通时对股市大幅降温一样，有效抑制房市的长期上涨空间，而农民同胞们也能分享土地增值的成果。农民致富而楼市降温，一举两得。但是，此举会大大影响政府的卖地收入，因此可能难以实行。前面提到的其它有利于降地价的方式，估计也因同样令地方政府难以获利的原因而无法实施。土地价格不下降，指望房价降那是掾木求鱼。

我们再看看如何疏导需求。其实需求主要来自两方面，刚性的居住需求和相对弹性的投资（投机）需求。经过近几年来多轮的上涨，从居民的收入房贷比的角度，我们都已看不到中国城市房价的合理性。建立在房贷的支付能力基础上的刚性需求其实无从谈起。当今的各大城市的房价之高，已形成“居住者买不起，买得起的不居住”的怪像。(www.chuimin.cn)

笔者因公务原因长期游走不同的一、二线城市，都会关心一下当地房价。得到的信息确实令我困惑：北、上、广、深等一线城市一百平米左右的旧房，价格动不动数百万。厦门、珠海等二线城市同样的房子也要百万以上, 且二三线城市的非中心小区黑灯率过50%，估计小城市和县城的黑灯率更高。这就提出来一个尖锐的问题：刚需在哪呢?

所以，以减少需求为目的的调控所要做的，就是要改变房价只涨不跌的预期而压制投资（投机）需求。

以减少需求为目的的调控所要做的，除了要改变房价“只涨不跌”的预期而压制投资（投机）需求外，疏导投资需求到其他有利于国计民生的领域也非常重要。把钱圈在银行是一个办法。然而，即使是消费物价指数（CPI）长期“被管理”在低水平，近年来，公布的CPI也在多数时候高于一年期定期存款利率。

人们知道存款一定会被负利率“惩罚”！投资渠道又有限，有钱的人能不买N套房来保值吗？前些年通胀压力较大的时候，为什么一直加息力度一直不够？除了防热钱的理由外，可能又是部分由于调控主体的利益所致：大幅加息会提高央企的成本，影响其业绩。而且会放缓各地的经济增长数据而影响“政绩”。

“管理”下的CPI，管不住的物价

笔者十多年来常往来中国和加拿大之间，十年前到温哥华觉得大多数生活品价比中国贵，如:西兰花7毛加元一磅，国内是7毛人民币一斤；今天是7毛九加元一磅，十年间涨了30%（人家公布CPI是3%左右，感觉与实际相符），国内今天的西兰花价是多少？7元人民币一斤，较十年前涨十倍！我们的CPI也是平均在3%左右呀。总之，十年前觉得美加的物价贵，每次往来都尽量从国内带东西到加拿大；现在情况完全改变了，国内物价普遍比国外高得多，两边往来时要做的刚好相反，无论是电脑和Iphone等电子设备，还是名牌服装和包包等奢侈品，甚至是奶粉食用油，都一概从美加带回。其实，现在这边的国人有把整个温哥华买回国内的冲动！便宜啊！房子，当然不例外了，只可惜房子带不回而已。

总而言之，如调控主体始终不肯适度放弃既得利益，则无论是第N轮的楼市调控，都注定是流于形式的“空调”。各级地方政府需要有足够的勇气，愿意放弃部分利益（卖地的巨大利益和经济增长数据等相关的“政绩”），而制定政策的人也愿意一定程度上放弃维护既得利益者的利益，（不太乐观！因制定政策的人们可能都有N套房，他们会让自己也交房产税吗？）以令调控不再是“空调”。否则，任由房市泡沫膨胀，泡沫的终极破裂是必然结果！

地产泡沫，终有破裂时

我们如果问过去十年最佳投资品是什么，绝大多数人都会答是大城市的房子。然而，在将来的十年又或是更长的时期，相信历史难以简单重演了。

没有真正经历过房地产泡沫破裂切肤之痛的人，对房地产的投资机会，大多心存幻想。最近参加投资研讨会，交流中有不少富人都提同一个问题：我现在手头有几套房，要抛吗？我往往会反问：如果只按简单的租金回报计算 (不能做升值的前景预测)，您会继续持有吗？很遗憾，我得到的答案往往是，“还是会升值的！”这就是一个悖论，明明是缺乏真实的回报，却能预期它不断增值。这就是一个“击鼓传花”的游戏了，看谁是最后一个接棒的“傻瓜”而已了。

在此，我倒是希望分享一些来自于远方的警示，以增加读者对泡沫与代价的认识。

几年前引发世界性金融危机的美国地产泡沫中，我认识有几套投资房的人不少，而在价格高峰期急流勇退的人是极个别，人性使然！大家可能认为几年前美国的地产泡沫破裂是偶然，那么，让我们一起看看上世纪世界各地在不同时期地产泡沫的相同故事吧。

上世纪20年代中期，美国经济出现了短暂的繁荣，建筑业日渐兴盛。在这种背景下，拥有特殊地理位置的佛罗里达州出现了前所未有的房地产泡沫。

佛罗里达州位于美国东南端，冬季气候温暖而湿润。第一次世界大战结束后，这里迅速成为普通百姓的冬日度假胜地。由于佛罗里达的地价一直远低于其他州，因此成为理想的投资地。许多人来到这里，迫不及待地购买房地产，令佛罗里达的地价开始升值。在1923—1926年间，佛罗里达的地价出现了惊人的升幅。棕榈海滩上的一块土地，1923年值80万美元，1924年达150万美元，1925年则高达400万美元。一股炒卖房地产的狂潮越来越汹涌澎湃。1925年，迈阿密市居然出现了2000多家地产公司，当时该市仅有7.5万人口，其中竟有2.5万名地产经纪人；地价每上升10%，炒家的利润几乎就会翻一倍。在那几年，人们的口头禅就是“今天不买，明天就买不到了！”

好景不长，1926年佛罗里达房地产泡沫迅速破裂，这场泡沫又激化了美国的经济危机，结果引发了华尔街股市的崩溃，最终导致了20世纪30年代的世界经济大危机。

在亚洲，日本的房地产泡沫再度震惊了世界。20世纪80年代后期，为刺激经济的发展，日本中央银行采取了非常宽松的金融政策，鼓励资金流入房地产以及股票市场，致使房地产价格暴涨。日元同时升值，大量国际资本进入日本的房地产业，更加刺激了房价的上涨。从1986年到1989年，日本的房价整整涨了两倍。

受房价骤涨的诱惑，许多日本人开始失去耐心，纷纷拿出积蓄进行投机。到1989年，日本地价市值总额竟相当于美国的4倍。1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价。工薪阶层花费毕生储蓄也无力在大城市买下一套住宅，能买得起住宅的只有亿万富翁和极少数大公司的高管。银行为顺应潮流，推出了90年长的按揭贷款。出现了几代人合力购房的新鲜事。

1991年后，随着国际资本获利后撤离，由外来资本推动的日本房地产泡沫迅速破灭，房地产价格随即暴跌。到1993年，日本房地产业全面崩溃，企业纷纷倒闭，遗留下来的坏账高达6000亿美元。即使到现在，日本经济也未能彻底走出阴影。

20世纪90年代后期，东南亚金融危机直接导致了中国香港地区房地产泡沫的破灭。香港的房地产热最早可以追溯到上世纪70年代。当时，来自日本、东南亚和澳大利亚等地的资金蜂拥而入。在各种因素的推动下，香港地区的房价和地价急剧上升。到1981年，香港地区已成为仅次于日本的全世界房价最高的地区。

1984—1997年，香港地区房价年平均增长超过20%。中心区域每平方米房价高达十几万港元。受房价飞涨的刺激，香港地区的房地产投机迅速盛行起来，出现了一大批近乎疯狂的“炒楼族”。当时的香港地区，人们盲目地投资房地产，为了抓住机遇，即使是购买千万以上的豪宅，许多人往往仅凭地产经纪人电话中的描述，还没见过房子就草草决定购买。每逢新楼盘推出，排队人群通宵达旦，排到前面的获得显示购房资格的“筹”，马上可转手卖几十万或几百万不等。买到房就好像是“发达”的代名词。

就在香港地区的房地产泡沫达到顶峰时，东南亚金融危机降临了。一夜之间，强劲的购买力消失得无影无踪，每人好像都有几套房急于出手。1998—2004年，香港楼价大幅下跌，著名的中产阶级居住社区“太古城”，楼价就从最高时的13万港元每平方下跌到四五万元。据专家计算，从1997年到2002年的5年时间里，香港房地产和股市总市值共损失约8万亿港元，比同期香港的生产总值还多。对于普通香港市民而言，房地产泡沫的破灭更是不堪回首。在这场泡沫中，香港平均每位业主损失267万港元，有十多万人由百万“富翁”一夜之间变成了百万“负翁”。

各位是否觉得上面的故事似曾相识？上述故事中的各地投资者们的热炒行动，我们当今不是随处可见吗？他们曾经的豪言，我们当今不是随处可闻吗？盲目追逐热点，以追求短期收益最大化而投身泡沫之中投机，是投资理财套餐中最容易被掺入、最凶险的一种“毒素”。

价格不断上涨时，投资需求因资本逐利而被无限放大，再把泡沫进一步吹大，然而一旦转势，所有的投资需求会转眼消失。温故而知新，所有泡沫总有破灭的时候。结果都无一例外地使无数投资者转瞬间一贫如洗，从而留下一幕幕悲剧。我们我们现在貌似“坚硬无比”的地产泡沫会例外吗？我们现在的商品房价格之高已到了普通使用者几代人努力才能勉强凑合的地步，看看古今中外的经验，泡沫其实离爆破就不远了。

而且，我们也看到了泡沫有破灭的迹象了。据报道，几个月之间，被誉为“羊”、“煤”、“土”、“气”的奇迹之地的鄂尔多斯，房价已大幅下调，被称为炒房团发源地的温州，楼市也开始低迷不振。这是否会让我们有了“一叶知秋”的感觉？