楼宇经济与城市功能：城市社会学的视角

2024-02-01 百科知识版权反馈

【摘要】：楼宇经济的概念及城市功能理论的抽象本身替代不了理论的对象。一是对楼宇经济概念认知的过于狭隘。这些都市空间利用模式都符合楼宇经济的概念特征。目前讨论发展楼宇经济就一味追求花巨资在城市中心区建造高楼大厦。三是发展楼宇经济的盲目性。否则楼宇经济将会成为与烂尾楼相同命运的空心楼。

楼宇经济的概念及城市功能

理论的抽象本身替代不了理论的对象。概念本身概括不了事物的真实性，因为在具体的历史中事物的存在才具有意义。城市里总是不断冒出新鲜的发财机会、发酵出难以抗拒的财富诱惑。继一系列的新财富名词：考试经济、黄牛经济、黑夜经济、美丽经济等等好玩的名词之后，一种新的经济形态在灯红酒绿，人潮奔涌的大都市悄然而生，吸引着越来越多业界人士的“眼球”，这就是楼宇经济。

“楼宇经济”是一种“隐藏”在商业用途型建筑中的经济形态^[1]，以各种建筑空间为载体，通过有针对性的开发、包装、营销、租售楼宇进行招商引资、发展商务，从而收取租金、物业售价，引进税源，增加收入，增加就业并带动区域经济发展的一种经济形态。其本身并非是一种新的经济现象，只是一个新的概括性概念而已。写字楼、办公楼、商业楼，还有叫SOHO楼、商驻区等都是楼宇经济的表现形式。

楼宇经济具有依托性^[2]。楼宇经济是城市发展到一定阶段，人流、物流、信息流、资金流相对集中，形成了一定的商业氛围的基础上产生的，它依托城市商业环境与商业空间，以商业用途型建筑为最基本载体。因此，依托性可以理解为其空间性。

楼宇经济具有聚集性^[3]。鳞次栉比的高楼、连绵成群的共享聚落，交融汇集的人流、物流、资金流、信息流是楼宇经济最显著的特点。楼宇经济的聚集性一方面表现在众多的企业特别是大中企业的管理营销总部暨研发设计中心集中在一幢商务楼中进行各种经济活动，或是许多具有类似需求的个人工作室聚集在一起成为一个亦商亦住亦创造的空间聚落；另一方面表现在众多的商务楼集中在一定的区域内形成功能良好、配套齐全的商圈，同时带动周边的餐饮、购物、百货零售等相关行业聚集发展。

楼宇经济具有高效性。统计显示，一幢高级商务楼里众多公司所产生的效益与城乡结合部7.8平方公里所产生的经济效益相等。上海浦东的105幢大楼引资总额超过1200亿元，占浦东新区引资总量的41%，2002年每幢高楼平均营业收入超过16亿元，上缴税收超6000万元^[4]，地处南京西路的嘉里商务中心去年的房租税、营业税、公司所得税再加上个人调节税等一年的税收额高达1亿元人民币，而今年上半年产生的税收已达1.4亿元，超过了前一年全年的纳税总额，被人们惊呼为“嘉里现象”^[5]。

楼宇经济具有延伸性，即楼宇经济可以透过商务商业的氛围的培育，延伸出时间上的保值增值与空间上的升值，一个培育良好的楼宇经济是一个城市的商业保险柜，可以源源不断地获取收益。延伸性还体现于楼宇经济的空间的拓展性，由小楼变大楼、小圈变大圈的扩展，因为聚集的力量，导致空间的增长。除此之外，延伸性还体现在对城市交通的流量贡献，即楼宇经济而催生出的通勤增量与保障，从而使交通消费得以持续发生。

目前国内对于楼宇经济的认知误区。一是对楼宇经济概念认知的过于狭隘。很多人把楼宇经济单纯理解为商业写字楼或商贸大楼，即一般意义上的城市商业中心地段的商用物业单位。其实并非完全如此，博物馆、展览馆、美术馆、个人工作室所需的单体小型空间等都可以是楼宇经济的一个组成部分^[6]。如上海外滩的沪申画廊所体现出的与外滩商务楼的互动^[7]，北京798艺术区的废弃工厂仓库改造的艺术产业区，苏州河畔的老仓库与车间改造而成的创意产业集聚区、废弃轮船改造成的酒吧区。这些都市空间利用模式都符合楼宇经济的概念特征。

二是国内对于高楼的过于重视。目前讨论发展楼宇经济就一味追求花巨资在城市中心区建造高楼大厦。一个明显的现象是全国许多城市都在规划建设CBD，开发总部大厦等高楼。基于对楼宇经济的认知误区，都把发展高档写字楼作为楼宇经济的唯一方向，这明显是一种高楼意识形态。而且高楼往往带来很多其他的负面问题如电梯效率问题、停车位不足问题、集中供热供气的压力等等。或者是带来城市天际线的混乱、城市建筑景观的破坏等。更不提因为高楼的物业管理费用上涨带来的租住率下降问题。其实有时楼宇经济并非都得需要开发高楼，而是要开发出高效率、高质量的楼。

三是发展楼宇经济的盲目性。楼宇经济是一个具有商业前景的地产开发模式，但不是每个城市的每个区域都能开发成功楼宇经济，楼宇经济有其深刻的城市经济活力与潜力作为产业基础，一个城市的商业商务空间的需求总量一定是有限度的，因此楼宇经济并非是一个盖大楼就赚钱的经济模式，要有很好的经济基本面的支持、商务潜力的支撑、商业文化的氛围与创业的土壤。否则楼宇经济将会成为与烂尾楼相同命运的空心楼。(www.chuimin.cn)

楼宇经济在城市商用建筑开发的过程中并非都是一帆风顺，其概念的厘清本身就是一个基础性工作，不然，陷于楼宇经济的陷阱而不能自拔，必然要承担严重的后果与风险。

【注释】

[1]赵东升.楼宇经济与社区建设发展［J］.地理研究，2003（7）

[2]毕波，吴晓雷.城市楼宇经济空间布局的研究与思考［J］.规划师，2006（S2）

[3]王志海，徐建华，董山.楼宇经济空间集聚效应——上海陆家嘴功能区域的实证［J］.经济师，2008（4）

[4]上海市发展和改革委员会，上海市统计局编.上海投资报告2007.上海：上海交通大学出版社，2007.243

[5]陈建民.城西惊现“嘉里现象”［N］.杭州日报，2003-12-05

[6]俞坚.楼宇经济的兴起与发展［J］.建筑与文化，2008（6）

[7]尹晨，许晓荫.非传统CBD楼宇经济发展方略——以上海市闸北区为例［J］.城市问题，2008（11）