长三角开发区与城市的互动整合：实证分析及再开发研究

2024-01-25 百科知识版权反馈

【摘要】：图7-39“区中镇”再开发系统的投入产出流程“区中镇”再开发涉及的主体包括政府、居民和开发商。在以居民原有住房面积为基准补给居民的前提下，开发商通过建筑面积的增加及销售收入的提高获得利润，进而提高其推动“区中镇”再开发的积极性。

“区中镇”的再开发不仅需要考虑到各种宏观因素对参与主体的影响，而且要注意微观因素和参与主体自身的一些特点，实现宏观和微观双视角分析的有效结合。通过对改造中参与主体的利益、改造方式、需要考虑的因素以及未来的解决方案等问题进行探讨发现，有效调和“区中镇”再开发的过程中各参与方之间的矛盾，提高改造效率，是完善开发区功能体系和组织开发区空间布局的重要方面。

2）“区中镇”再开发的主要问题及影响

改造前的“区中镇”经济运行模式较为单一，收入水平不高，建设布局杂乱无章，与周边地区的互动多体现在本区居民到周边消费场所流动消费的现象。“区中镇”再开发通过改善居民生活和生产的硬环境，增强了对外部各类资源的吸引力，从而加强了与周边地区的互动，同时自身的经济运行情况也得到了改善。外部各类资源的注入使得地区经济更加繁荣，居民收入也因此得到提高，是促进经济发展的长久之计。

“区中镇”主要作为镇级单元的生活和消费空间，相对村级（或社区级）层面具有更高的独立性，其再开发核心在于效益。根据效益涉及的范围可以将其分为狭义的效益和广义的效益，狭义的效益通常指经济方面的效益，即再开发给各类主体带来的直接经济收益；广义的效益则是在狭义概念中增添社会方面的“收益”。“区中镇”的再开发涉及效益的具体内涵较为综合，故界定为广义的效益。

“区中镇”再开发作为开发区再开发中较为普遍但矛盾较多的一种现象，本书选取了南京江宁经济技术开发区作为调研对象。该开发区位于南京南部的江宁区，距离市中心7 km，创办于1992年6月，1993年被批准为省级开发区，2010年被国务院批准升级为国家级开发区。该区的殷巷是原乡镇驻地，通过在该地段发放问卷开展调研，进一步印证了上述对于“区中镇”再开发效益的界定。

图7-39　“区中镇”再开发系统的投入产出流程

“区中镇”再开发涉及的主体包括政府、居民和开发商。整个“区中镇”再开发系统的投入产出流程如图7-39所示。

现时期的“区中镇”改造就两类效益而言，获益主体情况分别为：经济效益获益主体主要为开发商、政府和居民，而社会效益获益主体主要为政府和居民。

3）“区中镇”再开发效益的理论分析

基于经济和社会效益导向，构建“区中镇”再开发的理论分析模型如下：

（1）经济效益

对于政府这一参与主体，“区中镇”再开发为其带来的收支平衡是运作的关键，即：

其中，Y g是政府为开发商出让用地所得的费用（C 0＋G 0），上级政府的补贴Y 0与和本级政府预算支出中的拆迁款项Y′0，即Y g＝（C 0＋G 0）＋Y 0＋Y′0；K是政府整治土地的费用；A为政府支付给居民的拆迁补偿费用；G是政府提供的公共服务设施；ΔY g是政府的结余。

令ΔY g＝0，则

政府与居民之间的经济效益之间的关联关系为：

ri为政府支付给单个居民的拆迁补偿费用，i＝1，2，3，…，n。

居民与开发商之间的经济效益之间的关联关系为：

其中，h i为单个居民的住房面积，a为改造后的原来居民的住房面积总和。

在以居民原有住房面积为基准补给居民的前提下，开发商通过建筑面积的增加及销售收入的提高获得利润，进而提高其推动“区中镇”再开发的积极性。

在实际运作过程中，三类主体因“区中镇”再开发带来了经济效益可以通过设计不同的运行机制进行一定程度的协调。

（2）社会效益

在就业引导方面，“区中镇”的空间形态和功能现状极大限制了资本利用的效率，且在对人流、物流以及商流的吸引方面竞争力欠缺，从业人员多以出租或租赁经营的方式实现在该地区的就业，主要经营的行业有职业中介、零件修配、低档服饰、餐饮理发、类似小店铺式的杂货经营。再开发落实之后，空间形态的优化、环境及公共服务质量的提高、商业业态的丰富等均会对增强该地区对就业人员的承载和吸纳能力、要素集聚能力产生积极的影响。

在空间利用方面，“区中镇”改造前存在的乱搭乱建现象是一种对土地资源的无序占用，而且就这种占用状态而言，由于缺乏整体的统筹，居民以个人利益为中心在有限土地上进行“开发”，极易导致“公地悲剧”，从而得不到“集体理性”的结果。改造之后的“区中镇”在既有运作模式上进行更加科学的引导调整，加之配套的有关组织或单位负责进行安排和管理，提高土地利用效率的同时也会改善居民的生活环境和状态。

4）“区中镇”再开发的运作模式总结

基于以上理论模式，根据“区中镇”再开发推动主体的不同，“区中镇”再开发可以总结为三种运作模式。

第一种是以政府为主体推动的再开发。政府如何发挥主导作用，可以根据拆迁的运作过程不同进一步划分，一种方式是政府负责居民的调节，保障制度的制定等各类民事方面的问题，同时负责对拆迁后的用地进行平整，开发商仅在此过程中承担购买土地、建造以及出售房屋等与自己投资行为直接相关的任务，这种情况下，由于政府承担的任务较多，往往会向开发商征收一定数额或比例的费用；另一种方式是政府与开发商之间以某种合约的形式实现二者之间的分工，政府负责开发商与居民之间的协调，促使二者就再开发问题达成一致，由开发商自行负责拆迁、平整和建设等方面的问题，这种情况下，政府还往往会要求开发商对再开发地区的公共服务设施等按照相关的规定进行配套。

第二种是以开发商为主体推动的再开发。通过开发商推动是一种市场化程度较高的运作模式。该类模式中开发商会对地块进行估价，在确定其现有价值以及升值潜力等方面的情况后，进行投资。在这种运行方式中，与开发商的主动性形成对比的是，在排除政府的资金提供者角色之后，政府还存在促进经济的发展、增加当地税收和活跃消费氛围等方面的动机，这就使其在与开发商进行博弈时较为被动，极易造成再开发实际由开发商主导的现象，加之开发区的各种优惠政策和措施，开发商的主动地位更得到加强。

第三种是居民自主招商进行的再开发，在实施过程中也需要政府进行有效的监督，同时对当地居民的能力和素质有着较高的要求，需要确保其有能力胜任这种自主经营的改造方式。就目前已经实施的再开发而言，该类运作模式尚未普及，且运作机制尚待健全。

7.5.2　“区中村”的再开发

所谓“区中村”，是指在急剧城市化过程中那些原来位于城市边缘开发区内部的农村，由于城市开发区的建设及扩张，农村土地被纳入到开发区范围内，产业结构和村民就业结构已经基本非农化，但原农村居住区域、人员和社会关系等在开发区建设过程中就地保留下来，仍然沿用传统村庄的社会管理体制来管理的特殊村落。几乎所有城市的开发区都存在这个问题。在沿海经济较发达、城市扩张较快的区域，“区中村”的再开发问题相对更为突出，为此，以常州天宁开发区（图7-40、图7-41）为例，对“区中村”的再开发进行阐述，涉及再开发意义、主要问题、评价模型和改造模式等内容。

1）“区中村”再开发的意义

“区中村”转型是城市化发展的迫切需要。目前天宁开发区内部村落这种城市化水平滞后于工业化的现象是经济结构调整中的一个普遍问题，它制约了常州该地区工业化和市场化的发展进程及开发区自身的发展。

图7-40　常州天宁开发区区位图

图7-41　常州天宁开发区内部居住空间分布

“区中村”的再开发有利于营造一个经济发展的良好环境，充分利用稀缺的土地资源，有效提升城市品位，改善村民的居住条件，提高村民的生活水平和质量。对于天宁开发区而言，“区中村”是其发展、合并及壮大过程中产生的社会问题，它的存在不利于改善投资环境和开发区形象，也与建设现代化高质量的开发区的目标不符。

2）“区中村”再开发的主要问题

由天宁开发区的现状调查情况观之，“区中村”再开发主要存在以下问题：

（1）建设档次低

“区中村”的建筑主要是在1985年至1998年之间建造的，建筑质量参差不齐，同时又缺乏统一的规划和严格的管理，建设布局零乱；公共空间严重不足，在“区中村”基本没有绿地和公共活动场所；环境污染较重，由于受到开发区内企业固体废弃物及污水排放的影响，“区中村”整体环境欠佳。

（2）建筑密度大

天宁开发区内共有“区中村”42个，由于这些村落在地理位置上的优越性，在其融入城市的过程中，由于房屋出租等利益驱动，村民们开始大量违章翻建、搭建，见缝插针，一切为了出租，结果建造了大量的“贴面楼”、“握手楼”，其建筑密度大大超标。

（3）基础设施差(www.chuimin.cn)

大部分“城中村”用地平面不规整，布局缺乏规划，道路与门庭后院混淆，通达性差，多不符合消防通道要求，内部缺乏成片的集中绿地，布局一般都比较混乱，无法满足社区基本功能要求。同时随着单位面积的人口负荷大幅度提高，市政设施愈加不堪重负。

3）“区中村”再开发的评价模型

分析影响天宁开发区“区中村”空间整合的各项因素，构建“区中村”空间整合的评价模型（图7-42），运用系统工程中层次分析法对其空间整合的影响因素进行权重赋值，然后进行筛选、分析及评价。

图7-42　“区中村”空间整合及改造评价指标体系

由评价结论可知，开发区政府、城市政府、投资商、拆迁成本及环境改善是影响“区中村”空间整合及改造的主要因素。因此，“区中村”需要基于这些主要影响因素来建立其再开发模式。

4）“区中村”再开发的模式

天宁开发区内部村落再开发模式的形成涉及组织形式和空间形式两个方面。其中，在组织形式方面，天宁区可采取“政府引导、市场运作的整合改造”和“集体自主整合改造”两种再开发模式，其出发点和具体内涵与“区中镇”再开发的运作模式具有一定的相似性。

在空间形式方面，天宁区内部村落的再开发模式主要分为三类，分别为全面改造、整合改造和保留治理，具体内涵如下：

（1）全面改造模式

全面改造模式就是对开发区内村庄整体拆除，用地重新规划，把村庄空间形态变成开发区产业空间或者居住空间形态。这种模式对大多数开发区内部村落的改造是适宜的，因为多数区中村的保留价值基本已经失去，推倒重建无疑是主要的选择。这种模式主要优点是改造彻底，能完全满足城市总体规划及开发区规划的要求，缺点是受到房地产市场容量的限制，改造规模过大，市场就难以消化商品房的供给增量，最终危害房地产市场的健康发展。

（2）整合改造模式

整合改造模式是按城市居住小区的物业管理要求，适当调整开发区内村庄布局结构，拆建结合，完善配套设施、美化建筑外观，最终融入城市及开发区。这种模式较适于布局比较合理、建筑质量较好的村庄所采用。其优点是能避免大拆大建，改造成本较低，也有利于营造开发区特色，缺点是仍保留着集体土地，不利于开发区管理。

（3）保留治理模式

保留治理模式是不作布局调整，只在市政配套设施方面作进一步完善，纳入开发区管网系统，提高环境质量。其优点是成本最低，见效最快，有利于塑造开发区特色；缺点是可能会对城市规划实施造成一定影响。目前，开发区内部的村落空间大多较为破败，无法作整体保留；只有近几年开发的少量安置小区，可以进行保留整治。

【注释】

[1]第一轮产业转移是20世纪50年代制造业从欧美向日本转移，经过20年，到20世纪七八十年代，日本开始向亚洲的四小龙地区实施产业转移，80年代中期，制造业从亚洲的四小龙开始向我国沿海地区集结，我国的珠三角、长三角和环渤海地区成为全球制造业中心。资料来源：曲建.中国制造业的战略布局调整与城市区域分工［J］.科学决策，2008（3）：12-15

[2]谷口汎邦.城市再开发［M］.马俊，译.北京：中国建筑工业出版社，2003

[3]陈沧杰，游涛，姜劲松.转型背景下工业型新区控规编制的创新——以《苏州高新区狮山片控制性详细规划》为例［J］.城市规划，2010（3）：93-96

[4]2008年，上海建成区面积为886 km2（数据来自2009年中国城市统计年鉴），建筑面积81　121万m2（数据来自2009年上海统计年鉴）。国家级、市级开发区建成区面积分别为40.88 km2、163.31 km2，综合容积率分别为0.7、0.53（数据来自上海开发区发展报告2009），因此建筑面积分别为2　861.2万m2、8　655.4万m2。所以，普通城区面积681.81 km2、建筑面积69　604.4万m2，综合容积率为1.02。

[5]朱少鹏.上海市工业园区土地二次开发中各方利益剖析——以漕河泾新兴技术开发区为例［J］.中国城市研究，2007（9）：116-121

[6]王兴平，袁新国.中国城市再开发概述与开发区再开发案例［C］.第三届城市再开发专家亚洲国际交流会，2009：103-108

[7]王丹，王士君.美国“新城市主义”与“精明增长”发展观解读［J］.国际城市规划，2007（4）：61-66

[8]Ivonne Audirac.Information Technology and Urban Form［J］.Journal of Planning Literature，2002，17（2）：28

[9]曹干耕.与时俱进，更新理念促进开发区又好又快发展［J］.中国开发区资讯，2008（2）：22-26

[10]王兴平.开发区空间配置与使用的错位现象［J］.城市发展研究，2008（2）：85-91

[11]江宏，陈华，等.沿江城市开发区功能定位研究［J］.合作经济与科技，2007（8）：13-14

[12]仇保兴.乌鲁木齐市跨越式发展的机遇与对策［J］.城市规划，2010（9）：9-16

[13]王子先.外部危机下“中国制造”面临的挑战与开放选择［J］.中国开发区，2009（7）：8-9

[14]按马库森分类，开发区产业类型有四种：马歇尔式、轮轴式、卫星平台式和国家力量依赖型。

[15]深化对开发区城市功能的再认识［EB/OL］.http：//business.sohu.com/20071128/n253660469.shtml

[16]王一鸣.经济转型决定未来我国经济发展［EB/OL］.http：//www.china-up.com/newsdisplay