长三角开发区建成区空间再开发实证分析

7.3.1　开发区空间转型途径

开发区空间转型包括开发区建成区已建用地的重新开发、也包括建成区未建用地的填充式开发和新扩充地块的开发。

1）开发区建成区已建用地再开发

“再利用”意味着“已利用”，表明被开发土地已经有一定的城市功能，由于经济、社会、生态、环境等原因，某一特定地块现有功能不再适合新的发展要求而产生的再开发。

2）开发区建成区填充式开发

填充式开发主要指建成区内部空地的重新利用，主要有以下三种主要的形式：

①灰色场地：指不能开发的地块，如河道蓝线、绿线等以内的不能开发的用地，现状为自然状态。再开发可以将灰色空间开发为公共开放空间，如江宁经济技术开发区秦淮新河沿河绿道的建设（图7-13）。

②闲置土地：由于开发区在成立之初的准入门槛低，开发区以土地招商的政策导致很多企业“囤地”，开发区闲置用地过多，以荒地和大面积的绿地等形式存在，再开发中必须进行重新利用（图7-14）。

③战略性保留用地：是开发区规划的服务用地或商业用地，但是现阶段还没有开发的条件，土地以“荒地”的形式存在。如昆山经济技术开发区正在建设的前进路两侧的用地即是上阶段战略性保留的用地，如今打造城市东部副中心，建设区域公共设施服务带的条件已经成熟（图7-15）。

图7-13　沿河灰色土地

图7-14　土地闲置现象

图7-15　战略性再开发

图7-16　新用地开发现象

3）新扩充地块的重新开发

开发区改变空间结构的另一个途径是扩大开发区范围新增加用地，建设开发区的居住、公共服务设施或者高新技术企业，从而使开发区空间结构转型（图7-16）。

昆山经济技术开发区从1985年县开发区在县城的东侧起步，启动区块3.75 km2，到1986年10月，开发区面积达到6.18 km2，1989年9月，又适逢昆山撤县设市，开发区面临新的机遇和挑战。1992年被授予省级开发区，面积扩大到20 km2。1992年8月，开发区成为国家级开发区，并提出“完善配套功能，建筑城市新区”的口号，现开发区面积已经扩大到92.67km2，走出了一条开发区发展的“昆山之路”。在新一轮昆山总体规划中，开发区被定位为城市的东部副中心（图7-17）。

图7-17　昆山开发区的区块划分

昆山经开区启动区距离老城仅一水之隔，已经融入主城区，成为城市空间结构中“一心”的重要组成部分，昆山市委市政府、市文化中心都已经进驻启动区内，长江路以东大部分地块都已经再开发为居住用地。开发区升级为国家级开发区后，提出了建设新城区的目标，并规划了相应的服务发展轴线和中心，规划的办公、商业、金融等服务功能由于开发区还处于要素的聚集阶段而后开发，如今随着城市中心的跳跃式发展，开发区由工业化往城市化的建设，这些地块的开发已经成熟，因此，沿主要轴线前进路两侧启动区块以东、以南部分的填充式开发逐渐启动。再往东面则是已经纳入开发区范围还没有充分开发的蓬朗镇，在原镇区的居住和生活服务设施基础上规划为生活服务中心，促进整个开发区空间的转型。

7.3.2　开发区空间形态再开发

空间是功能的外在表象，根据开发区再开发功能的不同，开发区再开发的空间形态在宏观、中观和微观层面上表现为不同的形态。

1）宏观空间结构的逐步形成

在宏观层面，针对开发区空间结构均质、扁平的现状问题，再开发应当突出开发区自身空间结构的构建。本书以宁波开发区再开发为例进行分析。

（1）综合新城：完整独立的空间结构

总体上看，宁波经济技术开发区呈北港南城、工业与居住条块混杂的格局，横向又分为东、中、西三片，差异较大。西片是开发区的启动区，沿甬江发展，居住用地较少；中片区近年发展迅速，中心片区是北仑区主要生活、办公、生产的核心区，是未来最有可能发展成为中心的片区；东片区开发量较小，工业用地布局分散，且规模较小。

未来开发区再开发包括三个方面：一是西边启动区块的“退二进三”，启动区产业能级较低，物质环境较差，再开发的迫切性最高；二是临港产业带的升级，临港重工业为宁波的主导产业，临港产业自身的升级刻不容缓；三是中片中心区的形成，北仑区需要按照独立新城建设，面临的首要问题是新城中心的确立，中片区条件最好，但是和工业的混合性也很高，还需要腾出部分工业用地建设学校、商业购物、文化娱乐等公共服务设施。

（2）产业社区：较完整的空间体系

宁波高新区现状工业主要集中在开发区启动区和梅墟街道两个区块，其余地段主要为城中村或其他零散的小工业地块，空间结构零散。经过部分地块的再开发，开发区强化了中心区的建设，对启动区块进行了“退二进居”的改造，对梅墟街道工业进行了“退二优二”的产业升级，以及对其他开发不完全区块的再开发使得开发区的形成“一心、一轴、三区、多个功能单元”的空间结构。

（3）纯产业区：强化空间效益

纯产业区由于面积较小，公共服务设施依赖周边的城市或城市外围的镇区，其发展方向仍然为产业用地，空间结构仍是扁平的，宁波望春工业园区再开发后仍然是纯产业用地，在再开发过程中，主要的形式是“腾笼引凤”式的“退二优二”，逐渐形成产业集群。

（4）城市功能型空间：融入城市

城市功能型空间是在再开发过程中逐渐淘汰工业功能而作为城市生活用地的一部分，“退二进三”为城市的一部分。宁波江东城市工业功能区现状已经完全被城市发展所包围，开发区土地已经不适宜作为工业用地存在，由于地价的迅速上升，开发区被再开发为南面的居住用地和北面的公共服务设施用地（图7-18）。

图7-18　江东城市工业区用地现状、规划图

综合来看，根据开发区再开发模式，确定开发区的空间结构、整合方式和策略如表7-17。

表7-17　开发区宏观空间结构整合方式及策略

2）中观道路肌理的调整

开发区主要为产业用地，不同企业的投资能力需要开发区地块要能适合不同企业不同面积的开发，街道尺度较大，因此再开发过程中为了适应新的功能，需对道路进行一定的调整。

（1）再开发中道路变化情况(www.chuimin.cn)

改建：改建包括平面和立体两种方式，一种是平面改建，包括道路宽度、线型的走向变化，即通过改建从而改变原有道路的形态和位置，如拓展现有道路宽度以适应地块的高强度开发；另一种是建设立体交通，形成地下、地面、地上多层次交通，以适应开发区大幅度提升的交通流需求，如江宁经济技术开发区双龙大道的再开发。

加建：加密道路使得再开发之后的道路网络更加系统、细化以适应新的要求。如江宁经济技术开发区的启动区块部分再开发已经不再作为工业用地，而是作为商业、娱乐、办公用地，建设强度也随之增加，为了与再开发功能及副中心定位匹配，需要将原有距离约400 m的街区进行细化，加建道路之后道路之间的距离约为200 m（图7-19）。

图7-19　江宁经济技术开发区启动区部分再开发前后道路对比

重组：顾名思义，原有街区和道路支线不够完整，需要进行重新组合以形成新的系统。如宁波高新区启动区，现有的支路系统相对零散，作为居住社区需要比较完整的社区内部道路，因此，再开发过程中需要将现有的支路进行串联使得支路之间能够相互通达（图7-20）。

图7-20　宁波高新区启动区部分再开发前后道路对比

（2）中观层面确立街区的细化原则

针对工业企业场地大小需求不一的情况，有必要对开发区的道路及地块开发模式进行适当引导。结合现状开发区工业地块道路间距400 m左右的实际情况，进一步再划分为4个200 m见方的地块。然后开发区对企业投资计划进行批地评估，对于规模小于一个200 m见方地块的企业不单独划拨土地，而是采取开发区自建厂房然后对厂房进行出租，对于符合划地的企业供地方式，可按照200 m×200 m（a）、400 m×200 m（b）、400 m×400 m（c）、600 m×400 m （d）等顺序选择（图7-21）。

图7-21　地块的划分方式

另外，对于不符合独立供地条件的企业，可以采取标准厂房的形式进行租房发展。可以细分为两种方式：一种为制造业，开发区建设标准厂房（可多层建设）供较小企业租用；另一种为办公性质的企业，开发区建设办公大楼进行租赁（其土地划分方式依图7-21所示）。

3）微观空间景观的重塑

（1）再开发中微观空间景观变化情况

开发区建设过程中往往忽视其景观环境的塑造，而当开发区部分地块由制造业用地向研发、居住和公共服务设施用地转化之后，必须提升环境景观，改善原有开发区空间景观较单一的形象，形成新的景观轴线和节点。环境和景观两个方面相互作用，环境塑造包括增加道路绿化、公共绿地，同时还要美化水环境等；景观提升则包括塑造城市界面和节点景观。萧山经开区市北区块与萧山新区接壤，通过对与主城联系的主要道路市心路的再开发，其空间景观从低矮厂房为界面的园区景观转变为以科研、金融、商贸等为界面的城市空间景观。

（2）微观层面建筑改造的协调化

建筑肌理不仅仅是平面中的密度，还有建筑的布局方式和体量等。与其他地区建筑比较可以看出，开发区建筑的布局方式比较板正、单一，建筑体量较大。有的厂房面宽甚至达100 m余，进深也很大。

针对目前厂房建筑肌理缺乏变化的现状，有必要对建筑布局方式进行丰富，减少由于机械排列产生的无效空间，可在其两端增加仓储用房等配套空间以创造积极的围合空间（图7-22）。对于工业建筑的再开发，考虑到开发区欠缺老工业遗产的文化底蕴和历史积淀，开发区的建筑可结合现代工业建筑的形式与其生产功能匹配。

图7-22　工业建筑布局方式调整

（3）微观空间景观的美化

我国开发区之间没有根据自己的特色形成独特的景观，“千区一面”的状况越来越严重，应当形成富有地域特色的城区景观，包括：

形成完整的空间轴线和节点：开发区空间节点普遍比较缺乏，再开发过程中应注意形成空间的轴线和标志性节点，有利于城市空间景观的优化（图7-23）。

图7-23　再开发过程中空间景观的形成

形成丰富的街道界面景观：开发区现有街道界面是开发区产业、功能的外在表现之一，对街道界面的改观需要结合街道功能的变化，近年来随着2.5产业（介于二、三产业之间的产业）的不断出现，用地性质缺乏弹性的弊端逐步显现，矛盾越来越多。因此，有必要细化开发区工业用地类型，针对性地控制开发强度和高度，改善空间肌理和立面形象（图7-24，表7-18）。

图7-24　再开发过程中街道界面的形成

表7-18　开发区工业用地类型细化与开发强度控制表

形成再开发功能的立面效果：开发区再开发对新功能的适应立面改造主要表现在两个方面：一方面是改变建筑的材料已达到功能需求和装饰效果；另一方面是改变立面形式，使得建筑立面更加丰富（图7-25）。

图7-25　再开发过程中立面变化

7.3.3　开发区产业建筑再利用

1）建筑功能的混合

为了提升开发区的空间利用效率，必须提高土地的混合使用，开发区再开发过程中建筑功能的混合利用在退二进三和退二优二两种形式中应当存在差异：①退二进三。再开发后作为非生产功能建筑，居住、办公和商业服务等建筑采用混合建设模式，不仅可以缩短工作、居住、消费之间的距离，节约时间、经济成本，也大大提升了街区的活力度，减少了由于严格功能分区所带来的呆板，增加了城市空间的多样性。②退二优二。对于再开发之后仍然作为产业功能的建筑，工业生产、科技研发、仓储、宿舍及食堂也应当进行适当比例的混合，在一定程度上解决了职工的服务、居住，也方便了企业的内部研发、生产、运输的一体化。同时，促进多个项目共同使用。

木渎金桥开发区位于历史悠久的江南著名古镇木渎镇，占地5 km2，13年来已入驻了1　000多家中小企业，但产业定位不明晰，企业类型庞杂，2010年9 月29日启动开发金桥汽车零部件产业园建设，占地2　300亩，进行产业的“二次引进”，但是开发区已经没有剩余土地，未开发净地已几乎为零，土地、厂房都已有项目、企业使用和入驻，在国家对开发区土地政策趋紧的情况下，开发区只有大力回购土地、厂房资源，建设多层、耐承重的高层高容积率新型厂房，厂房有外环道可供集装箱车开到二三层，这种厂房适用于机电一体化企业。汽车零部件产业园成立即有两家企业签约入驻，与以往模式不同的是，两家企业都不占用新的土地资源，他们分别租用旧厂房和拆旧建新的厂房，从而以“零地”招商突破了土地资源瓶颈的制约，这种模式是典型的开发区空间集约发展之路。

2）建筑形式的混合

开发区产业建筑改造主要有三种形式：第一类是彻底改造类。即是在原有工业企业搬迁之后，原有工业厂房不适合新的功能和形态，推倒重建新的建筑，新建筑与原有建筑基本上没有任何联系，如正在建设的漕河泾开发区中改建莲花路1733号地块二期厂房工程。第二类为部分改造类。对建筑进行部分改造，或加建、改建，加建需要关注新老建筑的匹配，改建有立面改建、内部空间改建以及景观环境的改建，如上海漕河泾新兴技术开发区桂林路、田林路交叉口西部角的商场是在原有工业建筑的基础上进行部分立面改造和内部空间的重新划分。第三类为基本不改造类。建筑的现状条件较好，当新的产业或功能进驻时，无论是场地、建筑形式和内部空间都符合新的要求，因此，基本不需要对建筑进行改建、加建或新建等活动，如许多开发区的标准招租厂房就属于这一类建筑，当老的企业迁出之后，新的企业迁入就可以直接投入生产。

对开发区再开发而言，应当追求集约发展，尽量利用原有建筑及场地，对其进行改造再利用，既可以节省成本，也能够缩短再开发时间，使企业能够尽快投入生产，鼓励在原有基础上进行加建、加层等方式实现新老建筑形式的结合。南京高新区招商研发楼扩建工程在南京春晖科技实业有限公司的空地上进行加建，并与原有食堂连为一体，新老融合，是开发区建筑合理再开发的典型例子。

3）强适应性的设计策略

产业建筑设计既要符合当前生产功能，未来再利用也可以作为制造业厂房继续存在，或可以作为服务业的空间，因此产业建筑的设计必须具有较强的适应性，能够作为多种类型功能的空间载体。首先，应当具有大的内部空间，能够适应当前的生产以及未来的综合需求，生产设备对空间的要求较高，往往需要较大的内部空间来容纳不同类型的生产设备，因此大的内部空间不仅表现在面积上，还表现在层高上，这就是为什么标准厂房是大体量、大层高的建筑，而当作为其他的服务空间时，内部的大空间可以在平面和纵向上进行再分割，增加改造的灵活性；其次，具有丰富的立面效果，工业建筑在改造过程中往往因为其立面较呆板，为了适应新的功能要求，往往改变其外在形式，增加了改造力度，因此丰富的立面具有较强的适应性，在将来升级、再利用过程中可以减少对立面的改造；最后，符合未来发展趋势，如较先进建筑材料的使用、建筑节能的运用。

4）高标准的建造策略

由于产业的更新速度较快，在产业建筑的使用寿命内往往会作为多种使用功能而存在，要使得产业建筑适应长时间的改造，其建筑条件必须良好，因此，在施工建造过程中必须具有高工程质量，其中最重要的是建筑材料，材料是建筑寿命长的前提和保证，选用质量好、耐久性好的建材，能够减少材料的更换周期，延长改造的时间；其次是施工质量，保证结构坚固；最后是相关的专业验收。只有这样，才能做到建筑质量的安全、可靠，能够在长期的改造过程中提供较好的建筑物质条件保障。