长三角开发区土地开发特征分析

2024-01-25 百科知识版权反馈

【摘要】：我国开发区在最初建立时以工业生产用地为主，随着进一步发展，开发区的土地开发方式出现了明显的阶段性、时序性变化。有些开发区甚至一期用地完全置换为城市生活用地，如江宁开发区和西安高新区。图2-3江宁开发区历年土地演变图新城区配套设施是应不同成长阶段所产生的需求而逐渐注入的。

我国开发区在最初建立时以工业生产用地为主，随着进一步发展，开发区的土地开发方式出现了明显的阶段性、时序性变化。

2.1.1　开发区土地开发的一般过程

总体而言，从物质空间形态的演变来看，开发区的发展过程经历了有机生长与配套设施逐渐注入的过程，从社会与经济结构来看，开发区经历了人口不断增长，产业结构不断提升的过程。

以常州市天宁经济开发区为例，如图2-1所示，该区包括两种不同的空间特质，一种是紧邻城市中心区的部分，位于开发区西部的路网密集地带；另一种是位于城市边缘的部分，分别是省级开发区：青龙开发区与东南开发区。从开发区的用地形态与用地性质的演变中可以看出：1981年，开发区所在地区几乎是一片空白，很少有建设用地；1995年，一些工业用地依托主要交通干道向外延伸，随后其间间隙部分逐渐被更多的工业用地填充，最终连成片，这通常是我国城市郊区化的第一个阶段；2001年，在靠近市区的地方，出现零星的居住用地，靠近市中心的一些工业在市场机制与政府引导的作用下逐步迁到外围地区；2004年，在靠近主城区的位置出现了规模化聚居点与综合服务中心，并在集聚效益的进一步推动下，沿着开发区内主干道形成商业聚集带，这个阶段属于城市副中心的衍生阶段。可以看出，开发区的用地变化是从工业到居住再到服务功能的不断完善与补充过程。

1）物质形态有机生长的过程

我国开发区的建设过程是：首先由政府或通过其他渠道集资建设基础设施和道路网，然后由招商部门招来企业填充到各个地块中去，当地块都填充完，就需要另辟新区进行新一轮的开发，一期出让土地的收入部分用来继续扩区发展，循环累积、滚动开发。可见，开发区的发展伴随着土地的扩张与内部用地结构的调整，不同时期开发的土地在用地方式上也有着显著的区别，主要表现在建成率、道路网密度、用地类型结构上。

图2-1　常州市天宁区用地演变图

图2-2所示的是南京高新区不同时期土地开发的现状，开发区如同城市的缩版，都以某地段为中心向外不断地扩散扩展，当初期开发地段趋于饱和后，便向外围寻求发展空间。从土地利用方式来看，一般初期开发用地道路网密度较高，建筑密度也较高，用地性质向生活服务功能转变，而后期开发的地区道路网密度低，建成率低，呈现出粗放的用地特征。

图2-2　南京市高新区不同时期用地肌理的演变图

目前，我国开发区都存在用地紧缺的问题，尤其是早期设立的开发区，经过几轮的扩区建设，最先开发的用地完全建成并投入生产，可利用的土地资源趋于饱和，亟需扩区或者跳跃式另辟新区进行开发建设，而每年下达的用地指标已经远远不能满足发展的需求，并且，政策优惠区一般只限于初期开发的几平方千米，因此，开发区的空间资源紧缺问题将长期存在。

2）配套设施的逐渐注入过程

多数国家级开发区在编制起步区规划时，都将其定位为单纯的工业区，只有少量的生活配套用地。当发展到一定规模，单一的生产功能不能满足其持续发展的要求时，便在建成区中划出一块作为配套用地，以居住、商业用地为主，服务于全区，成为开发区的核心，典型的案例如南京高新区与无锡高新区。有些开发区甚至一期用地完全置换为城市生活用地，如江宁开发区和西安高新区。图2-3所示的是江宁开发区一期百家湖片区历年用地演变图，从1992年至1999年开发区的居住及商业用地逐渐增多，部分工业用地也转变为生活用地，在2006年用地现状中，生活用地甚至超出生产用地，在最新的规划中则通过“退二进三”逐渐改变百家湖周边的用地功能，向以居住和商业为主的功能定位转变，而工业区向位于开发区南部的九龙湖和科技园片区集中发展。

图2-3　江宁开发区历年土地演变图(www.chuimin.cn)

新城区配套设施是应不同成长阶段所产生的需求而逐渐注入的。在开发初期，没有人愿意居住在地广人稀的开发区，此时区内也没有形成对生活设施的需求群体，因而开发商也不愿意在城市远郊进行房地产投资，而此时发展需要以一定人口规模为基础的商业、娱乐业等第三产业也不具备经济性，因此，初期的开发区用地除了配置一些打工楼外，大多不配建其他生活服务设施。随着开发区基础设施不断完善，公交系统的延伸以及就业人员的增多，区位条件优越的开发区以其完善的基础设施及接近市区的地缘优势成为房地产等三产开发的热点地区。一方面，主城区居民也会选择风景优美、房价较低的开发区作为第二居所；另外，高新区的外籍人员携带家眷长期工作在开发区，也需要在接近岗位的地方选择住房，需求催生供应。除了外籍高档公寓的建造，一些生活配套如外国人学校、医院等公共设施也随之产生，如无锡新区就建立了日本人与韩国人学校、幼儿园等，专为外籍人士子女上学使用。另一方面，当工业生产所带来的经济效益达到一定规模时，没有配套城市化功能，会使开发区工业生产功能的发展缺乏后劲，此时如果仅仅停留在单一的工业用地上就无法进一步推动开发区的高速发展与质量提升。

3）人气累积的过程

大多数开发区在最初并不是很成功，在心理上塑造新城要比物质上建造新城困难得多，人气的累计通常需要很长的时间。我国的开发区建设一般远离城市，虽然在物质建设上很完善，但缺乏根植性，科研人员不愿意放弃长期以来在主城区形成的交流环境与地域归宿感，并且主城区集中了好学校，考虑到子女就学的问题也不愿意举家搬迁到新区中来。南京的江宁经济技术开发区开发初期，基本以工业为主，后期随着公交系统的完善、大学等机构的迁入和小区的不断成熟，入住人口才逐步增加，进而人气得以提升。李郇指出，国际上以开发为主体的新城区的形成需要经过一个较长时间，一般需要10～20年的时间，实施基础设施建设，合理安排生产厂房、生活住房和商业网用地，营造优美的区内环境，以吸引投资商的投资和高级管理人才、专业技术人员的到来，并通过产业的合理发展形成独特的社会结构。通常新城区十分注重总人口和就业人口的比例，每年人口的增加保持在5　000人左右，可见，国际上新开发地区非常注重通过改善配套设施条件与工作环境来集聚人气^[1]。笔者在调研无锡惠山新城时，管理者也提到以产业发展带动新区开发需要15年左右的时间。可见，开发区要想集聚人气并不是朝夕可至的，需要长期的累积发展。

4）入驻门槛的提高与产业结构的优化过程

在开发初期，企业进驻的门槛较低，进驻园区的企业一般技术含量偏低或者环境影响大，如化工、食品之类；在开发中期，企业进驻的门槛稍高，企业类型变为技术含量稍高的机械制造类；在开发后期，随着开发区整体结构的优化调整，企业进驻的门槛变高，逐渐限制高污染企业进驻，企业类型也随之转变为医药、电子、精细化工、能源等高新技术类。如江宁开发区在创立期是以本地或原有产业为主（旺旺食品与熊猫电子）；在开发主导产业期，吸引一定规模的企业进驻，形成两大主导产业（电子信息和汽车）；在提升和扩张期，继续吸引一定规模的企业进驻，主导产业类型有所扩张，逐渐引进如动漫、生物制药等行业（支柱产业类型由5个扩张为7个）。由此可见，开发区行业的转变逐渐由基础加工制造业向高新技术产业置换，由劳动力密集型企业向资金、技术密集型企业转变，从制造业向服务业转变。

随着产业结构的升级和可利用土地的减少，开发区越来越看重入驻企业能产生的经济效益，因此逐步提高企业入驻门槛，引进高附加值企业来达到产业结构优化的目的。

2.1.2　开发区土地开发的阶段性特征

开发区的土地开发可以分为外延扩展型和内涵优化型，两种类型都是在现有土地出让完毕情况下寻求新扩展空间的方式。在不同的发展阶段土地开发利用方式呈现出不同的特征。一般在初期，开发区用地功能结构单一，开发方式较为粗放，随着不断的发展成熟，功能不断完善，土地开发方式也由外延扩张转为内涵优化，在内外因素不断调整作用过程中，部分开发区在发展成熟之后开始向城市功能区转型。

如图2-4所示，在发展初期，开发区主要依赖于母城的基础设施供给及信息服务，功能单一；在快速成长期，随着开发区与母城建设用地的扩张，母城与开发区逐渐靠近，并且相互之间的联系通过快速交通和经济纽带不断加强，开发区成为母城的经济增长点，开始对母城实行反哺，城市功能得以不断加强；达到成熟阶段后，城市逐渐将开发区包围在其中，开发区与城市的空间关系由分离到契合，功能上与母城协调，用地结构上和母城整合，实现开发区和城市的一体化发展。

图2-4　开发区功能演化模式图

大量案例显示，随着开发区功能上的成熟、人气的提升、配套设施的注入，开发区生活功能随之由已建成区承担，这就逐渐使一期开发建设用地的一部分或全部置换成为开发区的生活服务区，而工业用地则向外围寻求空间。我国开发区多数位于城市边缘，城市边缘区属于城乡结合部，因此在用地上表现出典型的二元特征，用地的演变过程也是城市功能不断向边缘扩散转移的过程。随着在城市边缘划定特定区域作为开发区，该地块的土地利用性质出现以下演进序列：农业生态区—工业生产区—生活居住区—商业服务区。同时，开发区逐步在空间上由内而外形成圈层状特征：中心是商业和行政用地，中间层是居住用地，外层是工业用地。如果和母城空间利用结构联系起来，就形成如图2-5所示的对偶式整体空间结构。

图2-5　开发区土地利用模式图

长三角开发区土地开发特征分析

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