宅基地纠纷调解案例分享

2024-01-20 百科知识版权反馈

【摘要】：石乙夫妇是该块房后宅基地的合法使用权人。因此，在此情况下，石乙将该块宅基地使用权转移给原告是合法有效的。而黄某也提出反诉，要求郭某退出多占用的7厘米宅基地。经法院调解，双方当事人达成约定，待今后郭某更新房子时退出多占的宅基地，郭某补偿黄某500元，黄某对原告郭某的损坏房屋恢复原状。

案例一：在他人宅基地上所建房屋被一并转让纠纷调解

【案情】

被告石甲与诉争宅基地的原使用人石乙是同胞姐弟。1989年9月，石乙夫妇在一条商品街上购买了一间商品房。1990年9月23日，取得正式房产证。房产证载明该房屋系砖混结构，面积24平方米，房后宅基地13．5平方米。被告在商品房起建不久便自己出钱雇车拉土将房后碱坑填平，打算再自建两间住房，与前边的商品房配套使用。在商品房建后，土地管理机关为每家购房者皆划定13．5平方米宅基地，并允许自建住房。被告石甲垫好的基地，经石乙夫妇同意，在13．5平方米的宅基地上又自建了两间住房，并进行个体营业。1990年3月，石乙将所购商品房出租给原告郑某使用。1991年1月31日，石乙夫妇因迁居异地，以原房价转卖给原告郑某，并经土地管理部门办理了过户手续。同年3月20日，双方的房屋买卖合同经公证处进行了公证。合同第2条写明“原房地产机关划给的宅基地（含院场内）13．5平方米的合法使用权，随房屋所有权的转移转给买方使用”。原告买房后，等待被告迁出期间，被告又在其原住房间重新搭建一间。原告见被告无迁出之意，便正式通知被告迁出，被告拒绝迁出。1992年，原告向人民法院提起诉讼，要求被告迁出。人民法院主持双方进行了调解，被告将自建三间住房以4000元价卖与原告后迁出。

【调解】

本案的难点在于是“地随房走”还是“房随地走”？本案中石乙夫妇将商品房转让给原告以后，该房屋所占用的宅基地使用权将发生移转，但其房后13．5平方米的宅基地使用权是否也随之而移转？根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第24条规定：“地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。”可见，在当事人没有分割转让的特别约定且未登记的情况下，本案中石乙将商品房的所有权转移给原告，应认为该商品房所占用的土地的使用权随之发生了转让，但该房后的13．5平方米的宅基地使用权并没有发生移转。如果要发生移转，当事人之间应有特别约定，对此当事人是非常清楚的。所以，石乙将房屋卖给原告时，在合同第2条中写明“原房地产机关划给的宅基地（含院场内）13．5平方米的合法使用权，随房屋所有权的转移转给买方使用”。可见当事人已对此作出了特别约定，如果该条款能够生效，那么该块宅基地的使用权显然应移转给原告。

从法律上来看，1990年9月23日，石乙夫妇取得的房产证上载明该房屋系砖混结构，面积24平方米，房后宅基地13．5平方米，可见。石乙夫妇是该块房后宅基地的合法使用权人。

而被告使用该块房后宅基地建房，也并非非法使用。根据《土地管理法》第38条，“农村居民建住宅，应当使用原有的宅基地和村内空闲地……使用原有的宅基地、村内空闲地和其他土地的，由乡级人民政府批准。”第41条规定，“城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准，其用地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”被告使用该块房后宅基地建房，虽然没有报土地管理部门批准。但是，考虑到该土地管理机构在商品房建造后就为每家购房者划定了13．5平方米的宅基地，并允许其自建住房。也就是说允许石乙自建房屋，而石乙与被告石甲为同胞姐弟，被告使用该地建房既得到了石乙夫妇的同意，也符合土地管理机关规划要求，尤其是该土地管理机构知道这一情况后并未提出异议。据此可以认为被告使用该块宅基地建房，虽未报批，但实际上是土地管理机关允许的，其所建的房屋并非违章建筑。而石乙虽允许其弟使用该地，但并未将使用权转移给他。因此，在此情况下，石乙将该块宅基地使用权转移给原告是合法有效的。

本案的问题在于，被告在该块宅基地上建造的房屋并非违章建筑，属于合法建造的建筑物，而被告对该建筑物享有的所有权，应受法律保护。这就出现了一个矛盾现象，即按照“地随房走”原则，因保护被告对其自建房屋的所有权，则应承认被告当然取得对房屋的宅基地使用权，而按照“房随地走”的原则，因承认石乙转让宅基地使用权的有效性，则该块地之上的由被告自建的房屋的所有权也应随之移转（或者拆除），在此情况下，“房随地走”或“地随房走”原则，就难以解决此类纠纷。基于此，法院采用了彼此退让的调解方法，告知双方，如果双方僵持不下，原告不能取得13．5平方米土地上的房屋所有权，而被告也不具有13．5平方米宅基地的土地使用权，两家也不宜共同生活，最好的解决办法及时彼此各退一步，由原告买下被告建筑的房屋，被告搬出去居住，双方都能得到合理的解决。在调解人员的情理交融的劝说下，双方达成一致意见，握手言和。

案例二：建房时多占他人宅基地纠纷调解(www.chuimin.cn)

【案情】

原告郭某和被告黄某是同村村民，且是前后邻居，黄某居南，郭某居北。1993年4月15日，郭某领取政府颁发的《宅基地使用证》，获得确权面积为南北长18米，东西宽11．5米的宅基地使用证。2001年6月17日，郭某组织施工建房，此时黄某以其东山墙占住了自己的宅基为由，阻止郭某建房，并于6月28日下午将郭某的东山墙捣毁。而黄某的房屋为1976年所建，未有宅基地使用证。郭某向法院要求黄某赔偿损失2883元，但未能提供出相应的证据。而黄某也提出反诉，要求郭某退出多占用的7厘米宅基地。法院通过司法技术鉴定部门对原、被告宅基进行鉴定，郭某的房屋东北角处超占黄某宅基的尺寸为6厘米，并超占尺寸自东向西逐渐减少，至西北角处为1厘米。经法院调解，双方当事人达成约定，待今后郭某更新房子时退出多占的宅基地，郭某补偿黄某500元，黄某对原告郭某的损坏房屋恢复原状。

【调解】

法院受理案件后，走访了原被告的四邻和所在的村民委员会，查明1975年，该村的宅基地经过统一规划，由北向南丈量。各户的宅基为南北长18米，东西宽11．5米。而1996年黄健重新建房时为了使房屋朝阳，在老宅基基础上西提东挪，致使东山墙侵占了被告的宅基地。法院对争议宅基地多次进行丈量，鉴定，最终确认郭某房屋东北角处超占黄某宅基为6厘米。在事实面前，法院采用当场对质的方法，把双方当事人叫到一起，希望能够友好协商。刚开始原被告都认为自己有理，是对方的过错，应当由对方承担赔偿责任。法院在大量事实和证据面前，客观地向双方指明错误，表明及可能产生的判决结果，希望双方当事人树立正确地认识和态度。在调解人员的客观和合理建议下，双方当事人接受了调解人员的建议，郭某要求黄某赔偿2883元损失的数额因无具体的损失鉴定结论，无法认定，故由黄某对郭某的损坏房屋恢复原状。而郭某的房屋已建成，退出6厘米已不现实，社会效果和经济效果也不佳，但长期侵权已成事实，故应对黄某作适当的经济补偿500元，待郭某以后重新建房时将多占的宅基退出。在法院事实清楚，证据确凿，态度分明的调解方式下，争议双方达成一致意见，一桩历时已久的宅基地纠纷得以平息。

【注释】

[1]参见梁慧星主编：《民法原理——物权法原理》，第511～512页。

[2]参见王泽鉴著：《法律思维与民法实例》，中国政法大学出版社2001年版，第128～134页。

[3]参见王利明编著：《合同法疑难案例研究》，中国人民大学出版社1997年版，第327～328页。

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