宅基地纠纷调解要点：解决侵权纠纷的方法

一、宅基地纠纷及其特点

宅基地纠纷是指宅基地所有者之间、使用者之间、所有者与使用者之间以及宅基地所有者、使用者与土地管理部门之间因宅基地所有权、使用权的取得、变更、消灭以及侵权而发生的纠纷。

宅基地纠纷情况复杂、成因各异。有的是因为乡村干部责任心不强，办理审批手续时未能准确丈量，留下隐患；有的是因管理混乱，群众乱抢乱占，不履行审批手续，形成纠纷；有的是因为干部搞不正之风，引发纠纷；有的是因封建迷信思想作祟，看风水、定走向、争高低，酿成纠纷；有的是因房屋买卖、相邻权争执发生纠纷；有的是因离婚、继承以及分家析产而生纠纷。

宅基地纠纷的伴生性很强。宅基地纠纷往往同房屋纠纷、相邻权纠纷、婚姻、继承纠纷以及分家析产纠纷相伴生，或者与当事人的其他恩怨相纠缠；宅基地纠纷往往是伴生纠纷，甚至只是表面纠纷。产生纠纷后往往会引发当事人间的其他纠纷，且纠纷各方的家庭成员往往都卷入纠纷。

由于宅基地纠纷的上述特性，使其不宜调解、容易激化；但纠纷形成一般都经过较长的时间，其间会有各种各样的伴生纠纷，所以纠纷一般不具突发性，便于掌控。当事人均为近邻，为长期相处，一般都有调解解决的愿望。

宅基地纠纷案件可分为两大类：一类是因权属（包括所有权和使用权）不明引起的案件。按1995年12月18日国家土地管理局发布的《土地权属争议处理暂行办法》第2条、第4条、第29条的规定，当事人就宅基地权属发生争议的，由人民政府处理；当事人对政府处理不服的，可向法院提起行政诉讼。另一类就是民事案件，主要是指因侵权或随意处分宅基地引起的民事案件。

二、调解宅基地纠纷应当注意的问题

（一）调解侵权纠纷应当注意的问题

1．审查原告对诉争宅基地有无合法使用权

具有合法使用权是请求保护的基础。所以原告对诉争宅基地是否具有合法使用权，是侵权案件首先要查明的。从法律上讲，侵权案件中的宅基地应是权清晰，边界明确的。但有些宅基地或因确权时间长，或因分家析产、继承而分割，或因买卖、赠与发生转让，常使当事人在主观上产生错误认识，往往均认为争执部分应属自己使用。即使原告的宅基地使用证载明争执部分属原告贯用，被告也常提出使用证的取得程序不合法，使用证与实际使用尺寸不符、使用证有误等。这样，“谁对争执地段有使用权”常成为案件的第一个争执焦点。

要解决这一争执，应当审查两个方面的问题：

其一，原告使用的宅基地是否经过依法批准登记。这方面的证据主要是宅使用证和房屋所有权证。

其二，争执的部分是否位于原告宅基界线之内。审查应该从宅基地的现状开始，查明宅基地的坐落、面积、四至之后，与原告提供的使用证核对。首先确认该使用证是否为争执宅基地的使用证，使用权人是否为原告。接着再审查使用权的形成过程，即使用证的取得过程。通过上述审查，如发现使用证不属争执宅基地或使用权人不是原告，则应驳回原告的诉讼请求。如使用证记明的情况确实有误或发放程序不合法律规定，则中止诉讼，等土地部门重新确权后再行处理。如查明原告确有争执宅基地的使用权，则进一步审查争执部分是否在宅基地界线之内。农村集体宅基地，未经规划的宅基地，对地界有争执的，四至明确以四至为准。在双方对四至界线本身的位置存有异议时，应根据核发证件时丈量宅基地的插尺点、批准的面积以及其他原始资料确定宅基地的界线。确定宅基界线一般应进行实地勘验，勘验时应通知当事人双方到场，必要时可邀请村委会或居委会干部及土地部门派员参加，应制作勘验笔录并由双方当事人签字，当事人拒不签字的由在场人员签字证明，主持勘验的审判员应在笔录上签字。经过统一规划的农村集体宅基地，使用权发生纠纷的，应以规划后确定的使用权为准。经过合法程序个别调整的，应以调整后的使用权为准。城镇居民宅基地使用权，以人民政府发放的房屋产权证或施工许可证所确定的宅基地使用权为准。

实务中还经常有这样的情况：原被告双方的权属证件上都将争议部位划入各自的界线之内。这时应中止诉讼，告知当事人向政府部门申请重新核发权属证件。待当事人通过行政及行政诉讼程序明确了争执部分的权属后，再继续审理。

在审查原告对诉争宅基地有无合法使用权时应注意：

（1）土改时及解放后颁发的私有土地契证已随合作化而失效，不能再用作侵权案件中的权属证明，它仅是确定界线时可以参考的一种证据。

（2）农户对祖传空闲宅基地无使用权。

（3）城市房屋所有权人在原宅基地上翻建、改建或扩建自己的房屋时，应按规定办理合法手续，否则不予保护。

（4）对于未经批准或者采取欺骗手段骗取批准、非法占用土地建住宅的，以及以买卖或以其他形式非法转让土地的其使用权一律不予承认，不予保护，并建议有关部门对其违法行为作出处理。

（5）未查清权属之前，要慎重采取保全措施，以免造成不应有的损失。

2．查明有无侵权行为

要查明被告有无损害或危及原告宅基地安全的行为，有无抢占、侵占行为，有无阻碍原告施工的行为以及其他妨碍原告利用宅基地的行为。查明侵权行为时应注意：

（1）宅基地使用权及于一定高度的空中和一定深度的地表以下。如被告侵占原告宅基地上空的一定空间，被告种植的竹木的根系和支杆越过宅基地界线，伸到原告一侧也是侵权行为。

（2）共同使用的宅基地，未经共同使用人的同意，一方擅自使用宅基地建造住宅的，应认定该方侵权。但是，如果对方明知而不表示反对，则应视为其已放弃自己享有的宅基地共同使用权。此种情况下，待对方的住宅建成后，再提起侵权之诉的不予支持。

（3）私力救济行为不应认定为侵权行为。私力救济行为是指权利人为保护自己的合法权利，在情况紧急而又来不及请求公力救济的情况下所采取的自力救济措施。例如：相邻一方在其宅基地内施工，如不及时制止将危及相邻另一方的宅基及建筑物安全时，另一方阻止施工的行为不应视为侵权。(www.chuimin.cn)

（4）在这一阶段可以先予执行，以免损失继续扩大。

3．查明侵权行为是否给原告造成了损失或构成了危险

审查侵权行为是否给原告造成了损失或构成了危险的内容包括：是否有损害结果，损失结果与侵权行为之间有无因果关系系，以及被告的行为是否足以对原告人身及财产造成危险。这其中有一些是凭常识和直接观察即可判断的，有些则需专业部门的评估鉴定。应注意正在造成损害或将要造成损害的，应采取先予执行的措施，防止损害继续扩大或产生损害。

（二）调解因宅基地使用权变更引发纠纷应当注意的问题

宅基地使用权变更包括转移与分割两种形式。宅基地使用权在绝大多数情况下应随房屋所有权一并变更，无房宅基地使用权单独变更也只发生在婚姻家庭纠纷案件中。在调解宅基地使用权纠纷时应注意审批登记手续的办理及宅基地使用权的分割。

1．土地使用权的变更。自1999年1月1日起施行的《中华人民共和国土地管理法实施条例》第6条规定：“依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。”所以，无论是城镇居民，还是农村居民买卖房屋的，都应办理相应的土地使用权变更手续。

2．宅基地的转移。现行法律对农村宅基地的转移实行严格的限制，除规定宅基地使用权必须随房转移外还规定买卖房屋要履行审核报批手续，买主必须具备建房条件（也就是申请宅基地的条件），卖主不得再申请宅基地。

3．购买农村住房的条件。凡购买农村住房的必须符合申请宅基地的条件，而申请农村宅基有非常严格的规定。下列几种情况不得申请：（1）农户实行一户一宅制，凡住宅面积达标的不能申请新宅基。（2）改变住宅用途用以经商的不得申请新宅基。（3）出租、出卖住宅的不得申请新宅基。（4）城镇非农业户口的居民，不得在农村申请宅基地，确有需要的按国家征地补偿标准补偿土地所有单位。（5）干部在农村申请宅基地的，实行“双重审批”，即在符合一般人申请宅基地的条件后，还须本单位、主管部门或县以上人民政府批准。（6）已迁出户口或“农转非”的农户，要收回宅基地。

4．分割宅基地使用权应注意的问题。（1）宅基地使用权的分割应与房屋所有权的分割相对应，两条分割线应相吻合。（2）应遵循方便生活、生产，合理利用土地的原则划分院落及房屋周围空地，不必拘泥于绝对平均。（3）为明确权属、避免纠纷，划分界线应尽量利用已有的物理界线，如双方共用的山墙及其延长线。（4）必须为不与公共道路相通、且不能另开道路的一方留出通道。

三、几类宅基地纠纷的调解

（一）因侵占、毁坏宅基地或妨碍施工引起的纠纷

1．侵占或妨碍施工引起的纠纷。该类纠纷多与侵权人主张涉诉宅基地使用权或相邻权有关。侵权人一般以涉诉宅基地系祖传、使用人施工将危及自家宅基和建筑物的安全或使用人的房屋将影响自家通行、通风、采光、排水等为由，进行抗辩。

对第一种情况，调解时应讲明公民个人对宅基地只有使用权，没有所有权，对依法收回不服或对收回补偿有异议，可通过行政程序解决。但是，事先双方约定原宅基地使用人的补偿由新使用人支付的，应按约定执行；如具体数额未约定或约定不清，可由双方协商，协商不成由调解人根据有关部门的评估确定应补偿的项目一般包括原使用人对宅基地进行修整（如将坑地、坡地垫平）的补偿，多年生竹木的补偿。多年生竹木如妨碍宅基地利用的，应责令原使用人将其移走，拒不移走的，不予补偿。抢占以后进行修整与添加的，原则上不予补偿，但是，如果侵权人进行修整与添加，为权利人节省相当的费用或提供了较大的便利，而又未对权利人造成损失，则应适当补偿。

对第二种情况，应查明施工方是否构成对相邻关系的违反。如被告的抗辩不成立，应判令被告停止侵害，造成损失的，还应赔偿损失。如被告的抗辩成立，应驳回原告的诉讼请求。在被告反诉的情况下，还应建议原告修改施工方案。

2．毁坏宅基地引起的纠纷。该类纠纷主要查明被告的行为与损害结果之间的因果关系。确认因果关系一般应委托专业部门鉴定。如因果关系成立，应建议被告停止侵害、消除危险并恢复原状。原状无法恢复的，应予赔偿。

（二）越界建筑物引起的纠纷

宅基地界线是一种立体界线，及于一定高度的空中和一定深度的地表下。所以，相邻建筑物的主体、地基以至楼上阳台超越这一立体界线，都应认定越界建筑物。对越界建筑物如何处理，现行法律没有规定，实务中操作不一。在调解时对越界建筑物可根据不同情况做如下处理：

1．越界建筑物系房屋，且非因故意或重大过失越界，宅基地使用人知其越界而不及时提出异议的，维持现状。宅基地使用权人可请求建筑人以相当的价额，购买越界部分的土地及因此形成的畸零形土地，如有损害并可请求赔偿。调解这一情形时应当注意：（1）越界建筑人须土地的所有人或使用人。所谓使用权人包括典权人、承租人、借用人等。使用权人在自己的两块宅基地上建造的房屋，不因日后两块宅基地分属不同的使用权人，而成为越界建筑物。（2）建筑物越界，侵占了相邻宅基地。（3）越界建筑物必须是房屋。房屋整体之外的厨房、活动房、围墙、储藏室、畜舍等均不属本条所称房屋。（4）宅基地使用权人知道越界的情况而不及时提出异议。所谓及时，并非指“立即”、“即刻”，而是指一段适当的时间。调解中，证明“知道而不及时提出异议”的义务在建筑人。（5）房屋非因故意或重大过失而越界。

2．房屋非因故意或重大过失越界，因不知道而未能及时提出异议的宅基地使用权人，请求移去或变更越界建筑物的，如移去或变更越界建筑物不至造成建筑人重大损害，或虽造成建筑人重大损害却对宅基地使用权人有重大利益的，应建议移去或变更越界建筑物的一部或全部；否则，维持现状。维持现状的，宅基地使用权人可请求建筑人以相当的价额，购买越界部分的土地及因此形成的畸零形土地，如有损害并可请求赔偿。

3．建筑人故意越界的，应移去变更越界建筑物，如有损害并可请求赔偿。

（三）因借用宅基地产生的纠纷

宅基地能否借用，法律上没有规定，但实践中因借用宅基地产生的纠纷却时有发生。在现行法律制度下，宅基地使用权与房屋所有权均应依登记取得，对宅基地或房屋进行占有的事实状态不管持续多久，都不能形成合法权源。借用他人院落中的空地并不产生宅基地转移、分割、收回。借用属债权行为，应有期限，如没有商定期限，出借人可随时索要（但应给借用人留下必要的准备时间）。宅基地的借用法律并无规定，在借用行为不违反法律法规的强制性规定、不侵害公共利益及他人利益的情况下，应予许可，但是不得对抗第三人。

（四）因空间宅基地使用权引起的纠纷

空间宅基地使用权，是宅基地使用权的一个亚种，是指以在他人土地的空中或地下建筑住宅及其附属设施为目的而使用他人土地的权利。它除了遵循普通宅基地使用权的设定、变更、消灭等制度外，还须明确规定空间的上下界线，及对土地的使用限制。另外，分割普通宅基地使用权与分割空间宅基地使用权的法律后果也略有区别。普通宅基地使用权分割后，原共有人即丧失对其他共有人分得部分的权利；而空间宅基地使用权分割后，各共有人除了分别享有不同空间“断层”的使用权及享有该“断层”建筑物的所有权外，还享有为使用“断层”所必须的公共空间的使用权及整栋建筑物共同部分的所有权。