宅基地纠纷调解实用指南

2024-01-20 百科知识版权反馈

【摘要】：宅基地使用权的目的是在他人土地上保有住宅。法人和非法人组织不享有宅基地使用权。无论是城市居民还是农村农民，要取得宅基地使用权，都必须履行法定手续，依法取得。宅基地使用权在绝大多数情况下应随房屋所有权一并转移，只有在婚姻家庭纠纷中才会发生宅基地使用权单独转移的现象。宅基地使用权的分割，一般由部分转让房屋所有权或离婚、继承以及分家析产引起。

一、宅基地

（一）宅基地的概念

宅基地即住宅用地，是指公民个人用于建造住宅而占有、利用的国有或集体所有土地。包括居住房用地、附属设施用地及房屋周围独家使用的土地。

（二）宅基地的分类

1．按土地的所有权性质可分为：国有和集体所有的宅基地两种。前者有使用期限，且实行有偿使用制；后者没有使用期限，且主要采取无偿使用制。

2．按使用状况，可分为建有住宅、建过住宅和准备建住宅的宅基地三种。建有住宅的宅基地包括有上盖的土地和无上盖的土地（如天井、庭院和房屋周围的空地等）。建过住宅的宅基地包括地面尚有建筑物残迹和地面已无建筑物残迹而成空地的土地。准备建住宅的宅基地是指已经政府批准划定界线给公民个人的建房用地。建过及准备建房的宅基地如果两年以上未使用的，其使用人即丧失对该宅基地的使用权。

二、宅基地使用权

（一）宅基地使用权的概念

宅基地使用权，是指城乡居民已在他人土地上建造房屋并居住使用为目的而使用他人土地的权利。

（二）宅基地使用权的特征

宅基地使用权是以他人土地为标的物而成立的物权。我国土地实行公有制，个人只能通过法定程序取得使用权。宅基地使用权的目的是在他人土地上保有住宅。宅基地使用权一经设立，土地所有人的所有权即受到限制，使用权人在一定范围内具有排他的支配权。宅基地使用权是使用他人土地的物权，它的本旨是利用土地，住宅的有无不影响宅基地使用权的成立。^[1]

宅基地使用权的主体，主要是我国公民，包括城市居民和农村的农民。法人和非法人组织不享有宅基地使用权。城镇居民不能使用集体土地建造住宅。如果城镇居民建造住宅确需使用集体土地的，必须先通过征地程序，将集体所有土地征用为国家所有后，方可申请使用。回原籍落户的离休、退休、退职干部、工人、复员退伍军人、港澳台同胞、华侨及侨眷需要使用农村集体土地建造住宅的，可获得农村集体宅基地使用权。农村居民不得拥有国有土地上设立的宅基使用权，但随着房产制度和户籍制度的改革，相信这一限制会取消的。另外，权属证明文件权属人一栏仅登记户主一人，但这并不说明宅基地使用权的主体是户主个人，真正的主体还应包括取得权利时与该户主共同生活的家庭成员。

宅基地使用权的客体，在城市市区是国家所有的土地，在农村和城市郊区一般是指集体所有的土地。无论是城市居民还是农村农民，要取得宅基地使用权，都必须履行法定手续，依法取得。城市居民建造房屋需使用宅基地时，须向所在地的土地管理部门申请批准后依法取得宅基地的使用权。城市郊区和农村农民的宅基地，应当按照乡（镇）村建设规划统一安排；个别需地建房的，对使用原宅基地或村内空闲地和其他土地的，经乡级人民政府批准使用。城镇非农业户口居民建房需要使用集体所有土地的，必须经县级人民政府批准。禁止任何单位和个人未经批准擅自占地建房。

（三）宅基地使用权的内容

宅基地使用权的内容表现为宅基地使用人所享有的在宅基地上建造住宅并予合理居住使用的一系列权利和义务。

1．宅基地使用权人的权利

（1）占有权。宅基地使用权人为拥有、使用住宅而直接控制宅基地的权利，包括排除他人非法侵占、干涉的权利。这种权利及于一定高度的空中和一定深度的地表以下。

（2）使用权。宅基地使用权人在依法取得的宅基地上建造住房及附属设施，并对房屋拥有所有权，在房屋所有权不发生变动，或未坍塌或拆除的情况下长期使用宅基地的权利。

（3）收益权。宅基地使用权人享有使用宅基地而带来的便利的权利，包括在宅基空闲处从事种植并收益的权利。(www.chuimin.cn)

（4）处分权。宅基地可以通过房屋的买卖、赠予等法律行为进行转移，可以同房屋一起抵押、出租。

（5）相邻关系准用。宅基地使用权人基于宅基地相邻，可享有相邻通行通风、采光、排水、防险、环保、管线安设、竹木越界等权利。

2．宅基地使用权人的义务

（1）按批准的面积、用途和期限使用宅基地的义务。使用权人不得采取任何非法手段扩大宅基面积，多占土地为非法占地。农村居民一户只可拥有一处宅基地。使用权人不得擅自改变宅基地用途，将生活用房同时用作经营场所虽不受禁止，但因此影响居住条件的，不能再行申请宅基地。新批宅基地，应在两年内建房使用。城镇居民在原告宅基地翻盖房屋，必须经房管部门审查批准，未按规定办理审批手续的，依法不予保护。

（2）服从国家、集体土地利用总体规划或公共利益需要的义务。因国家或集体公共、公益设施建设，需要变更宅基地时，使用权人应服从统一规划调整使用的宅基地，不得非法阻挠，但因变更给使用人造成困难或损失时，应予以补偿。

（3）行使宅基地使用权，不得妨碍公共利益和邻人合法利益，如影响通行、消防、环境卫生，影响毗邻建筑通风、采光，危及毗邻建筑地基安全等。另外，使用权人还应依据相邻关系，对邻人提供其他的便利。

（四）宅基地使用权的取得、变更及消灭

1．基本准则

宅基地使用权的取得实行审批登记，未经审批登记任何人不享有宅基地使用权。农村居民实行“一户一宅”制，面积不得超标，且应符合乡镇土地利用总体规划，并尽量使用原有宅基地及村内空闲地。农村居民出卖、出租住房后，不得再申请宅基地。

2．取得方式

按取得原因，宅基地使用权的取得方式可分为三种：设定、让与、继承。设定，是指使用人直接向所有权人申请而设立使用权。设定宅基地使用权一般要经过三个步骤：使用人申请、所有权人同意、行政审批。让与，即通过买卖与赠予方式取得使用权，宅基地使用权是物权的一种，具有流通性，从而可以让与。宅基地使用权的让与是典型的权利出让，性质上属物权变动，实行格的登记制。

3．变更方式

宅基地使用权变更是指权利主体的变更，包括转移与分割两种形式。宅基地使用权在绝大多数情况下应随房屋所有权一并转移，只有在婚姻家庭纠纷中才会发生宅基地使用权单独转移的现象。宅基地使用权的分割，一般由部分转让房屋所有权或离婚、继承以及分家析产引起。

4．消灭方式

消灭方式包括：抛弃、收回、期限届满等方式。抛弃，是指使用权人的抛弃，包括以其行为默示（停止使用超过两年）抛弃。收回，是指所有权人依法定事由及法定程序收回使用权的行政行为。收回不以原使用人的同意或协商为条件。收回的法定事由包括：为公共设施及公用事业建设需要使用土地的；因迁移（包括农户迁出户口或“农转非”）等原因停止使用的。收回农村集体宅基地的应给农户适当补偿。因期限届满而消灭，是指国有宅基地使用权因使用权期满而消灭。

（五）宅基地使用权的民事救济方式

宅基地使用权属物权范畴，当宅基地使用权受到侵害时，其权利人同时具有两类请求权，即物上请求权和基于侵权产生的请求权。物上请求权是指在物权受到侵害或危险时，权利人所享有的请求侵害人返还所（占）有物、除去侵害、防止危险的权利。可分为：返还所（占）有物请求权、消除妨害请求权、防止危险请求权。^[2]物上请求权作为一项独立而重要的民事救济方式为大陆法民法所规定。基于侵权产生的请求权，是指加害人因其过错行为侵害他人物权，在侵害人与受害人之间产生损害赔偿之债，受害人基于此而有权请求侵害人赔偿损失。^[3]因同一侵害行为使当事人同时具有两个以上的请求权时，就会产生请求权的聚合与竞合。所谓请求权聚合，是指当事人对数个不同给付内容的请求权，可以同时主张。如甲抢占乙栽有果树的宅基地，乙可以同时请求返还宅基地及已收取的果实。请求权人对数个请求权，可以同时或先后（先后行使应限于同一诉讼中，否则后行使的请求权将因一案不再理的原则而得不到保护）、就全部或个别行使。每一个请求权都构成一项单独的诉讼请求。所谓请求权竞合，是指以同一给付为目的的数个请求权并存时，当事人可以选择行使，其中一个请求权因目的达到而消灭时，其他请求权也因目的达到而消灭；其中一个请求权因目的达到以外的原因消灭（如因时效而消灭）时，仍可以行使其他请求权。

我国现行法律并未区分两类不同性质的请求权。《民法通则》第117条规定：“侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。”“损坏国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。”“受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人并应当赔偿损失。”从逻辑上看，该条第一、第二款的规定均是选择性的，属请求权竞合；第一款与第三款、第二款与第三款之间是可同时行使的，属请求权聚合。

宅基地纠纷调解实用指南

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