国土部日前表示，将全面清理小产权房，并按照“严格审批、局部试点、封闭运行、风险可控”四点要求，先行在京沪两个房价高企、用地紧张的大城市进行集体建设用地建租赁房试点。但从以上分析来看，需要指出的是，清理小产权房不能重复过去“猫捉老鼠”的游戏，而应体现多赢原则，分层次、视情况谨慎推进，不搞“一刀切”，尽可能做到让出让者、购房者、基层政府和农民皆大欢喜。因而，在对小产权房进行清理时，需要考虑这一因素。......
2024-01-10
政府权力:拆除小产权房？
【摘要】：而深圳市及国土资源部就立刻表态说，深圳市所处理的是国有土地上的违法建筑，而不是小产权房，而小产权房是绝不可能转正的。至于政府对于农民行使所有权的活动，只能是在交易过程之外，行使公共管理权，维持正常交易秩序。正因为此，政府无权拆除小产权房。
● 秋风
深圳市人大近日通过《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》，拟对深圳在前些年农村土地被划为国有的过程中，农民所盖的房屋，分类予以处理。媒体立刻解读为，深圳的“小产权房”可能能够拿到全国首个“准生证”。而深圳市及国土资源部就立刻表态说，深圳市所处理的是国有土地上的违法建筑，而不是小产权房，而小产权房是绝不可能转正的。如此强硬的表态，促使我们不能不对政府管理土地的权力之性质进行仔细探究。
按照所有权来分，中国存在两大类土地。一类是城市国有土地，按照现行法律，它们的所有者是“国家”。准确的说法是政府，接下来的问题是：哪级政府？法律虽规定“国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使”，实际上很难做到。在实践中，国有土地的所有者，起码是行使所有权的主体，通常是县市一级政府。对土地的实际所有权也构成了县级政府间竞争的主要武器。
国有土地之外，另外一类土地是农村土地，按照法律规定，其所有者是村民集体组织，通常是行政村或自然村。
两类土地的所有者不同，也就决定了这两类土地与政府具有完全不同的关系，具有完全不同的管理权限，也应当通过完全不同的方式进行管理。概括说来，对城市国有土地，政府可以进行管理；对农村土地，政府只能进行监管。
现代政府可以有两个不同身份。各国宪法都赋予政府某些公共权力，允许其管理某些公共事务，因而它是一个公共管理者。政府会雇佣人员，会征税。为进行管理，政府也可以制定法律和政策，可以行使法律所规定之强制权等等。不过，20世纪以来各国政府又都拥有相当数量的资源、财产甚至企业，这个时候，政府就类似于普通投资者、企业股东，有的时候甚至是商业性企业的经营者。此时，政府是一个私法意义上的法人。
中国政府所拥有之资源、财产和企业的数量尤其庞大，国有土地是政府掌握的最大宗的资源和财产。对这些国有土地，政府正是以两个完全不同的身份与其发生关系的：一个身份是私法意义上的土地所有者，另一个身份是公法意义上的公共管理者。(www.chuimin.cn)
区分这两者很关键。政府在转让土地的时候，是以私法意义上的一般所有者身份行动的。这时，地方政府的诉求就是多赚钱，土地卖出个好价钱。政府获得的土地转让收益，也是以地主身份获得的经营性收入。所谓土地财政，其实是商业性收入，而非严格意义上的“财政”。
房地产开发商、最终是商品房业主从政府那里获得的，只是土地的建设使用权，政府依然保留着对土地的所有权。此后，政府与业主的关系就是双重的：一是政府与公民的关系，一是土地的所有者与租赁者的关系。大约正是这两种关系叠加在一起，导致政府对业主享有不对称的权力。这当然是不合理的。按照正义原则，政府作为私法意义上的土地所有者之权利应受到严格约束，就像英国历史上发生的情形一样；否则，政府必将滥用权力，不利于社会、市场秩序正常运转。
至于政府对农村土地的权力，本来就应当更为有限。农村土地的所有权属于农村集体组织，则政府对于此类土地就只能以公共管理者的身份与之发生关系，对其进行正义原则所允许之监管。监管的含义就是，农民作为土地所有者可以按照自己的意愿行使所有权。按照人人平等的宪法原则，农民对自己土地可行使之权利，应当等同于政府对国有土地可行使的权利，因为两者都是所有权。考虑到正义原则，农民作为私人所可享有之权利应当更为广泛。
至于政府对于农民行使所有权的活动，只能是在交易过程之外，行使公共管理权，维持正常交易秩序。这就好像政府对于两家私人企业的交易只能进行公平监管一样。正因为此，政府无权拆除小产权房。政府可以对农村土地制定规划，限制村民安排土地用途的权利，这在公共权力范围内。完全剥夺农民的此一权利就越出了公共权之范围。但很显然，政府不是农村土地的所有者，农民才是所有者，而政府对这些土地所享有之公共管理权力是有限度的。
从公平的角度看，如果政府可以随意转换国有土地的用途，那农民也当可以转换自己享有所有权的土地用途。两种所有权名同而实不同，这于法理不通。没有了这种权利，农民的土地所有权还能叫所有权吗？
来源：南方都市报
有关经济关键词：小产权房的文章
- 详细阅读
-
小产权房转正，前景未卜详细阅读
一群依靠小产权房谋利的中介机构，也在附近扎根。 小产权房成交的突然暴涨，在李三元看来，是因为敏感的买房人已经注意到小产权房“转正”的利好消息。 也因此，国家一直明令禁止小产权房交易。另一小产权房社区金湖雅苑，也计划在周末每平方米上涨500元。 从2007年开始，中央多次启动小产权房清理整顿。2010年，北京对小产权房“水岸江南”强制拆除，被称为国土资源部“一案一处理”新政“第一大案”。......
2024-01-10
-
小产权房清理：确立正确方针详细阅读
2009年9月，国土部下发通知，再次叫停小产权房。对于合格和基本的小产权房，应在对开发单位进行处罚、责令补交相关费用、将该土地征收归国家所有的基础上确认购房人的房屋所有权，并颁发产权证书。小产权房清理中，对于合格和基本合格者办证时，购房人应当补缴土地出让金的差价。......
2024-01-10
-
小产权房：经济关键词分析详细阅读
小产权房出现已经不是一年两年了，从市场销售情况来看，供销两旺，买的卖的关系和睦，没有大的纠纷，政府却主动插手，说要维护消费者和农民的利益。究其真正原因，恐怕是政府害怕这种二元土地市场的畸形发展今后难以控制，才匆忙叫停的。可以说，小产权房的热销实际上暴露出了我国土地制度的滞后性。......
2024-01-10
-
小产权房：华生探讨农地农房入市的陷阱与跨越详细阅读
但合法的农地农房当然可以也应当入市，周其仁教授的这个观点我是赞同的。农地农房入市如何避开陷阱，走上正确的路径，也是需要认真研究设计的。 因此，农地入市只能是入农业土地的市。 2、农房宅地入市的条件 其实，迄今法律真正禁止的是农民住房下面的那块宅基地的自由交易即入市。......
2024-01-10
-
小产权房：关键词解析详细阅读
从珠三角颇有价值的实践来看，众多利益和屏障盘根错节的小产权房问题能否解决，实则将决定中国未来城镇化的模式和走向。虽然国土资源部一直说在研究的小产权房分类处理方案，仍未看到具体办法。 未来中国城镇化的进程中，如何合理地处理小产权房问题，不仅关系到目前深陷债务困扰的地方政府的财政利益，也关系到到大量建设小产权房的城郊村集体与村民利益，关系到已购住、租住小产权房的巨量流动人口的利益。......
2024-01-10
-
小产权房合法化：华生的担忧详细阅读
他谴责我对小产权房的批评是“非法帽子漫天飞”，反对我关于小产权房合法化“天下终将大乱的那些推论”。 那么，在小产权房问题上，正确的意见究竟是什么呢？ 那么，今天这种建造在农村集体土地上出售的住宅俗称小产权房，是如周教授所说，为还没有法律规定时就早已大量存在，还是在法律明确禁止后才开始出现的？......
2024-01-10
-
小产权房对经济的影响详细阅读
在我国，有关部门一而再、再而三地围剿小产权房。2009年9月，国土部下发通知，再次叫停小产权房。小产权房之所以剿灭不了，最重要的原因在于小产权房在我国社会扮演着非常重要、没有替代的角色。另据有关部门统计，在天津郊县地区小产权房销量也已经占到整个市场的20%。另据人民网，深圳是小产权房较为集中的城市，虽屡次予以严厉打击，但市场上仍有大量小产权房在进行买卖。......
2024-01-10
相关推荐