呼叫中心选址的因素及影响

设施选址是企业运作系统启动的第一步，它对企业战略的实施具有直接的影响，对企业以后的经营结果具有先天性的决定意义。对于制造企业来说，选址是其控制成本的主要决定因素；对于服务业企业来说，选址是获取收益的主要决定因素；对于跨国企业来说，公司各部门的选址是其全球价值链的重要组成部分。

所谓设施，是指生产运作过程得以进行的硬件手段，通常由工厂或商店、办公楼、车间、设备、仓库等物质实体构成。所谓设施选址，是指运用科学的方法决定设施的地理位置，使之与企业的整体经营系统有机结合，以便有效、经济地达到企业的经营目的。设施选址包括两个层面的问题：

（1）选位，即选择什么地区（区域）设置设施，沿海还是内地、南方还是北方，等等。在当今全球经济一体化的大趋势下，或许还要考虑是国内还是国外。

（2）定址。地区选定之后，具体选择在该地区的什么位置设置设施，也就是说，在已选定的地区内选定一片土地作为设施的具体位置。

设施选址的重要性首先在于一个设施的位置对设施建成后的设施布置以及投产后的生产经营费用、产品和服务质量以及成本都有极大而长久的影响；一旦选择不当，它所带来的不良后果不是通过建成后的加强管理、完善管理等其他措施可以补救的。因此，在进行设施选址时，必须充分考虑多方面因素的影响，慎重决策。其次，除新建企业的设施选址问题以外，近二三十年以来，随着经济的发展、城市规模的扩大以及地区之间的发展差异，很多企业面临重新迁址的问题。比如欧美、日本等经济发达国家为了利用廉价的劳动力资源、土地资源以及其他有利条件，纷纷把公司总部、工厂由城市迁往郊区、农村以及经济还处于发展中的国家。在中国，由于城市土地价格的急剧上涨、城市规划建设的调整以及空气质量的恶化，类似的趋势也在发生。因此，很多企业都面临着设施选址的问题。

设施选址的影响因素可以分为两个层面：选择地区时的影响因素和选择具体位置时的影响因素。

1．区域影响因素

（1）市场所在地。在选址决策中，使企业坐落靠近企业产品和服务出售的市场是头等重要的事情。

（2）原材料所在地。对许多企业来说，原材料所在地是企业选址决策的一大考虑因素。原材料因素对选址决策影响最大的莫过于采掘工业，因为这些产业要依靠来自海洋、农场、森林和矿山的原料。

（3）便捷的物流设施。便捷的物流设施对生产运作系统卓有成效的运转至关重要。

（4）协作企业的相对位置。与协作企业的相对位置已成为企业选址考虑的一个越来越重要的因素。

（5）劳动力供应。人力是生产运作系统主要投入要素之一。与企业选址有关的劳动力问题包括：有多少潜在的劳动力可供雇佣？他们的技术和受教育程度如何？这些劳动力的生产率水平又怎样？劳动力费用及有关的福利待遇的高低，以及缺勤和流动情况又怎样？同劳动力费用有关的生活费用水平又是怎样的？有时，潜在的劳动力数量不足以表明劳动力供应本身的充裕性。

（6）气候。企业对气候有着明显的要求。不过，由于控制温度、尘埃、烟雾和湿度的技术的开发，现在有可能在全国任何地方于厂内建立所需要的气候条件。

（7）政策、法规条件。在某些国家或地区设置设施，可能会得到一些政策上的优惠待遇，例如我国过去实施过的经济特区、经济开发区、某些低税率国家或地区等。这也是当今跨国企业在全球范围内选址时要考虑的重要因素之一。

2．地点影响因素

（1）可扩展性。选址的新趋势：场所面积要大，以便日后的扩展。

（2）排水和土壤条件。

（3）供水条件。一定数量洁净而又无害的水源是一切生产运作所不可缺少的。有些行业不但需要大量的水资源，而且还规定生产用水要含有某些化学、温度和细菌学上的特性。食品加工企业的地址须有丰富的净水供应；某些酿造企业的供水须有某种特定的酿造特性。

（4）废料处理和环境保护。废料处理已经成为生产作业的一项例行工作，但也可能成为选址决策的一个重要问题。人们和社区对待污染所持的反对态度连同生产废料的处理问题，给选址决策带来了一个十分重要的趋势，即企业在选择厂址时应仔细考虑厂址的环境影响。

（5）土地及开发的费用。

此外，还有其他一些因素，诸如政府的社会经济发展规划、人口构成及收入水平、融资条件等。值得说明的是，在具体选址过程中，应该具体问题具体分析。不同性质、不同类型的企业在不同时期的选址决策考虑的重点因素也不同。

案例4-1

影响呼叫中心选址的因素

由于越来越多的公司决定将接受预订和订单或提供客户服务的流程进行外包，使呼叫中心这一行业在过去10年里得到繁荣发展。目前，在美国有6万多家呼叫中心。有一项调查发现：呼叫中心每年总开销的70％用于支付劳动力成本，而房地产方面的开销却不到5％。近10年来，德克萨斯州的新增呼叫中心数在美国各州中名列第一，其呼叫中心的数量在10年的时间里翻了一番。据估计，在20世纪90年代，有113家呼叫中心设在德克萨斯州，而排在第2位的佛罗里达州则开设了81家。过去，大多数呼叫中心都设在州内的大城市地区，但是现在像大斯普林、McAllen以及布朗斯维尔这样较小的城市也开始在其中占有一席之地。

导致德克萨斯州内的小城市成为呼叫中心选址有利场所的是两个主要因素：充足的廉价劳动力和为了吸引企业落户而提供的激励政策。总部位于丹弗市的StarTek公司在西德克萨斯拥有2.3万人口的大斯普林市开设呼叫中心之前，这里的失业率已达到6％，公司举办的一次招聘会吸引了1200名应聘者。新员工刚开始的薪金为每小时6.5美元，大大低于大城市索要支付的工资水平。为了促成这件事情，大斯普林市向StarTek提供了230万美元的无息贷款。小城市更愿意为这类经济发展提供政府资助，因为更小城市需要更多的就业机会。呼叫中心雇用了好几百名员工，提供了就业岗位和一定的技术培训，为小城镇涉足高新科技产业迈出了第一步。

德克萨斯州的其他一些有利因素还有：它地处中央时区（可以很便利地到达东海岸和西海岸的两个市场）、先进电信设施（例如光纤线路和数字交换系统）以及良好的制度环境。德克萨斯州的法律规定，只要通话的双方中有任何一方同意就可对电话进行录音，这意味着对客户的谈话进行录音时不需要通知他们，因为要得到他们的允许就会使呼叫流程的速度变慢。而且该州也没有像有些州那样对本州以外的长途电话征收消费税和营业税。边境城市还可以提供双语员工——这是为了与讲西班牙语的客户进行交谈。由于有更多的公司将其业务向拉丁美洲扩展，所以这一优势就显得特别重要。

分析提示：不同企业选择营业地址考虑的因素不同，这需要根据企业的产品或服务、成本结构等来分析，其中有些是主要因素，有些是次要因素。

制造业企业选址决策重点在于追求成本最小化，而服务业企业选址决策的目标是实现收入最大化。这是因为制造业成本往往随着地区的不同而有很大差异，而服务业的成本在一个市场范围内变动不大。因此，对于一个服务企业而言，特定的选址更多的是影响其收入，而不是成本，这也就意味着服务业企业选址决策的重点在于确定销售量和收入的多少。

从服务设施的角度出发，服务可分为三类：顾客到服务提供者处、服务提供者到顾客处、服务提供者与顾客在虚拟空间内完成交易。如果顾客必须到服务提供者处，那么服务设施选址就需要考虑与制造业设施截然不同的因素，即必须考虑服务设施对最终市场的接近与分散程度，设施必须靠近顾客群。例如，宾馆、饭店、银行、商场、理发店等，其设施位置对营业收入有直接的影响，该设施周围的人口密集度、收入水平、交通条件、人流方向等，将在很大程度上决定这类企业的营业收入。如果服务的进行需要上门服务，例如电器维修、家庭清洁、搬家、快递等，交通条件和工具成为设施选址时考虑的关键因素。服务提供者与顾客在虚拟空间内完成交易是指顾客和服务提供者通过信件、电话、计算机网络等通信方式完成交易过程，例如网络银行、网络购物、网上订票等，这种类型企业的设施要求比较简单，选址时考虑较多的是网络是否顺畅、物流配送等是否便捷等。

此外，对于制造业企业的设施选址来说，与竞争对手的相对位置并不重要，而在服务业，可能是一个非常重要的因素：在有些情况下，选址时应该有意识地避开竞争对手，但在商店、快餐店的情形下，靠近竞争对手可能是更好的选择。因为在这种情形下，可能会有一种“聚集效应”，即将几个竞争厂商聚集在一个地点会比将同样的店铺分散在不同的地方吸引更多的顾客。认识到这一效应的存在，一些公司在选择新址的时候就采取跟随策略。

与制造业企业的设施选址问题类似，服务业企业的设施选址问题也包括两个层次：一是选择一个地区，二是在该地区内选择一个地点。显而易见，选择地区和选择地点时的考虑因素是不尽相同的。一般来说，服务业企业选择地区时的考虑因素主要有三个：该地区的顾客特点（人口密集度、平均收入水平等）、公用基础设施（道路、水、电等资源的可利用性）、与顾客的接近程度以及可利用的劳动力的素质。但是，对于不同服务行业的企业，仍然会有不同的考虑。有些服务行业的设施选址由于必须考虑接近顾客，因此受到很大的约束，如医院、学校、邮局、洗衣店等，而另外一些行业，如运输、仓储、批发等企业，这方面的约束较少。选择地点时主要考虑因素是周围的可扩展性（包括停车场）、租金以及交通是否方便等。例如，对于大型零售企业，必须考虑有足够的停车场和交通便利，而对租金并不是很敏感。较小的劳动密集型企业通常对低租金更感兴趣，而大公司则需要对周围的可扩展性做更多的考虑。

案例4-2

肯德基选址

肯德基对快餐店选址是非常重视的，其选址成功率几乎是百分之百，选址是肯德基的核心竞争力之一。其具体做法是：首先，划分商圈类型。以北京为例，有市级商业型（西单、王府井等）、区级商业型、定点（目标）消费型，还有社区型、社区商务两用型、旅游型等。然后，选择商圈。比如政府有关部门说要开某条路，在什么地方设立广场，将来哪里有可能成为成熟商圈等，但肯德基一定要等到商圈成熟稳定后才进入，比如说这家店三年后效益会多好，对现今没有帮助，前三年难道要亏损？肯德基投入一家店要花费好几百万元，当然不冒这种险，一定是遵循比较稳健的原则，保证开一家成功一家。为了规划好商圈，肯德基开发部门投入了巨大的努力。以北京肯德基为例，其开发部门常常跑遍了北京的各个角落，对每条道路的变化和每座建筑的变化都了如指掌。

分析提示：服务企业的选址与制造加工等生产企业的选址考量因素有很大不同，企业产品的辐射半径、销售收入、选址接近市场以及交通便利性是更为重要的因素。

最后还要注意的是，在当今技术进步日新月异的环境下，在很多服务业企业，传统的服务地点的选择模式已经发生变化。例如，传统的银行营业网点布局通常要考虑每一服务半径的人群和要求服务的频率，但现在越来越多的简单服务被ATM机、网上银行等所取代，导致银行在营业网点的布局上发生了很大变化。又如，传统的粮油、食品、副食品店的选址历来是靠近居民区，而现在很多大型超市的选址则更看重交通便利、停车方便的位置。因此，企业在考虑服务设施选址问题时，需要思考更多的问题：如果服务不能在一个方便的地方提供，顾客的购买行为是否会改变？服务的可得性和方便性对企业的竞争能力到底有多大影响？能否通过设施地点的改变创新服务，形成竞争优势？如何利用新技术、新系统、新流程来确定最优设施地点？其他企业的设施位置决策是否会对本企业产生影响？等等。

企业设施选址决策通常包括以下四个步骤。

（1）明确企业设施选址的目标，列出评价选址地点优劣的标准。一般来说，制造业企业设施选址的目标是追求成本最小化；服务业企业设施选址的目标是追求收益最大化。选址的第一步就是要明确企业选址的目标是什么，然后根据具体的目标，列出评价设施选址地点优劣的标准。

（2）识别选址决策所要考虑的重要因素。例如，市场位置、原材料产地、交通条件、劳动力供应等。

（3）找出可供选择的设施选址方案，并列出可供选择的地点。

选址方案：一种方案是扩建现有的系统规模。当选择这种方案时，选址工作就比较简单，需要注意的问题只是现有的地点是否具有扩建余地，不需要考虑重新选择地址的问题。

另一种方案是在保留现有系统设施的基础上，在其他地点增加新的地点。此时，对制造业企业来说，因为两个厂址之间会存在业务联系，新增加的厂址不能距原地点太远，否则会增加不必要的运输费用。对服务业企业来说，新店的选址需要考虑的因素包括交通的便利性、劳动力条件、与供应商的距离、物流配送条件、租金和税金问题以及政府政策等。在通常情况下，增加新的厂址是扩张性战略的一种反映。

第三种方案是选择放弃现有厂址，迁移到新的地点。产生这种选择有以下三种原因。

第一，迫于环保的压力。

第二，原厂址的选择违背科学规律。例如，在20世纪80年代之前，我国的工业企业基本上分布在山区，主要原因是为了预防战争可能造成的破坏。改革开放后，这些工业企业迫于运输成本的压力，纷纷向沿海、城市等交通便利的地区迁移。

第三，由于行业环境、自然条件、政府政策等影响选址的因素发生变化，使得企业不得不做出迁址的选择。例如，原材料供应地的原材料资源已经耗尽，这时企业就不得不寻找新的厂址。

迁址要考虑的因素也很多。例如，企业必须对进行迁址的成本及因此而获得的利润与留在原址的成本和利润进行比较与权衡。此外，市场的转移、运输成本的变化等也是要慎重考虑的重要因素。

可供选择的地点：在企业做出具体的选址决策之后，就要找出几个可供选择的地点。一般按照先选择一般性地区（比如，中国），再选择具体地区（比如，华东地区、华北地区），最后选择具体位置（比如，上海、北京）的顺序。

（4）选择适宜的选址方案评价方法，评估几种选择并做出选址决策。常见的方法包括因素评分法、重心法、运输模型及用于服务业设施选址的直接推断法等。

对待选择的方案进行评估，是选址程序的最后环节。常见的选址方案评估方法有因素评分法、重心法、线性规划法等。

1．因素评分法

因素评分法作为一种决策技术，在现实中应用广泛。这里介绍因素评分法在企业选址决策时的应用。它的价值在于：对每个备选方案的各种相关因素进行综合评分，从而为评估提供合理的基础，有利于对备选地点进行比较和选择。因素评分法的一个限制就是在决策过程中会或多或少地融入决策者的主观因素，使得根据这种方法做出的评估和决策可能不够客观。

因素评分法的步骤：

（1）列出相关因素（如市场位置、原材料供应、社区态度、运输条件、环保法规等）。

（2）对每个因素赋予一个权重，不同方案的相同因素的权重值一致，每个权重代表每个因素的相对重要性，各权重之和为1.00。

（3）给所有的因素确定一个统一的评分取值范围（如百分制：1～100），并在这个范围内就每个因素对每个方案进行打分。

（4）将每个因素的得分与其权重值相乘，再把每个方案各因素的乘积数相加，得到各个备选方案的总得分。

（5）比较各方案的总得分，选择总分最高的方案。

【例4-1】一家纺织服装企业要新开一家分厂，表4-1是三个备选地点的信息。

表4-1　备选地点信息

由表中可以看出，这三个地点的总分差距并不大，但是地点2的总分高于其他两个地点，如果没有其他情况，按照因素评分法，将选择地点2作为分厂的地址。(www.chuimin.cn)

2．重心法

重心法主要用于选择配送中心或中转仓库的情形。为了使分销成本降到最低，它把分销成本看作运输距离和运输数量的线性函数，求得使分销成本最小的位置，作为目的地（重心）。

重心法假设在同一种运输方式下，运输数量不变，运输单价相同。

重心法的步骤如下：

（1）建立坐标体系，确定各地点在坐标体系中的相对位置；

（2）运用计算公式，计算出重心的横、纵坐标值，并在坐标体系中找到其相应的位置。一般的计算公式如下：

式中　Cx——重心的横坐标值；

Cy——重心的纵坐标值；

dix——第i地点的横坐标值；

diy——第i地点的纵坐标值；

Vi——第i地点运往目的地的运输量；

n——企业现有生产经营设施数量。

若运往各地的产品数量是一样的，公式可以简化为

【例4-2】某制造公司要在A、B、C、D四个分厂之间设立一个仓库M，各分厂的分布及其到仓库的物流量如图4-1和表4-2所示，问M应设在何处？

图4-1　各分厂的分布

表4-2　各分厂的物流量

解：用重心法求M的坐标值Cx及Cy：

可见，重心的位置M为（475，55），分布如图4-2所示。

图4-2　仓库M的位置图

3．线性规划法——运输模型

运输成本有时在选址决策中成为非常重要的考虑因素。这是因为原材料运输或成品运输中均会产生运输成本。运输模型是一种用来在m个“供应源（产地）”和n个“目的地（销售地）”之间决定一个物资分配方案，使得运输成本最小。这是一种可用来进行设施网络选址的优化方法。运输模型有助于解决设施网络中的物料运输问题，其目的是要决定一个最佳运输模式，以便将货物从多个供应地发送到多个需求地，并且实现整个生产、运输成本的最小化。

运输模型基本格式如表4-3所示。这里介绍的是一个平衡运输问题，即产地的总产量恰好与销售地的总需求量相等。根据给定的条件，已经知道产地的产量、销售地的需要量，以及物资从产地运到销售地的单位运价，需要求解的是，在不超过产地生产能力、保证销售地需要的前提下，各个产地应该分别运送多少物资到各个销售地去。

表4-3　运输模型基本格式

这里，通过一个具体例子来说明使用这种方法解决设施网络中的选址问题。

【例4-3】某电视机公司目前在广东和辽宁各有一家整机厂，它们的每周生产能力分别为27000台和20000台。另有五家销售中心：东北区、华北区、华东区、中南区、西北区，产品销往全国。五个分销中心的预测每周需求量分别为：10000台、15000台、16000台、19000台和12000台。产品从工厂运到销售中心，再从各中心运往零售店。西北区销售中心是最近新建的，以便于公司进一步开拓西北市场，并为进入中亚和东欧市场做准备。为了扩大市场份额，公司决定新建一个每周生产能力为25000台的整机厂。经过考察，已初步选定三个地点：安徽、陕西和湖北。有关每个工厂的生产成本和分配费用如表4-4所示。拟建中的新工厂每周25000台彩电的能力是根据各销售中心预测的平均值确定的。分配费用中包括运费、装卸费、库存费用和销售费用。要决策的问题是：在现有两个工厂和五家销售中心的条件下，新厂建在哪个地区能为公司带来最低成本？

表4-4　某电视机公司工厂生产成本以及从工厂到分销中心的分销成本

求解的思路是在原来的基础上分别考察新建一个工厂后的总成本，取最低者为入选厂址。这样就需要建立三个“运输成本表”。分别作三次表上计算，如表4-5、表4-6、表4-7所示。

表4-5、表4-6、表4-7中各格的右上角数据表示生产及分配成本，左下角方框内的数据表示某厂生产的产品运往某销售中心的数量。因此，每一张计算表给出了一个生产分配计划。

表4-5　在湖北建新工厂决策计算表

在湖北设新厂后的总成本：生产成本＝19250万元，分配成本＝2645万元，合计总成本为21895万元。

表4-6　在安徽建新工厂决策计算表

在安徽设新厂后的总成本：生产成本＝19375万元，分配成本＝2696万元，合计总成本为22071万元。

表4-7　在陕西建新工厂决策计算表

在陕西设新厂后的总成本：生产成本＝19200万元，分配成本＝2640万元，合计总成本为21840万元。

比较上述三个方案的总成本，陕西方案的总成本最低，所以选定陕西方案。

这是一种最优化方法，类似这种用于处理选址问题的方法还有很多。不难发现，这些最优化方法在解决实际问题时，约束条件是相当复杂的，如果要考虑种种的约束条件，建立模型的工作会变得非常困难和难以计算。最好在建立模型以前先作定性分析，去掉一些次要条件，抓住关键因素，通过简化模型，以取得比较满意的结果。在实际的选址决策中，往往是定性的方法比定量的方法更有价值，采取以定性方法为主，定量为辅的态度是比较妥当的。

1．直接推断法

这种方法是库马瓦拉（Khumawala）于1972年提出的。下面结合一个实例加以说明。

【例4-4】某医务系统想在一个地区设两个医疗所为四个乡镇提供就诊服务。假定考虑的地点为乡镇中心，每个乡镇的人口分布均匀，又假定各乡镇每年就诊于各医疗所的人数及权重（即反映相对重要性）都已明确，如表4-8所示。要解决的问题是，确定两个医疗所的位置，使其为四个乡镇服务的费用最低（或移动距离最短）。

表4-8　各乡镇就诊于各医疗所的人数及权重

采用直接推断法的步骤如下：

（1）计算从各乡镇到各医疗所的总移动距离（总移动距离＝距离×人口数×权重），并绘制人口—距离表，如表4-9所示。

表4-9　人口—距离表

（2）框出每一行中除零以外的最小数，这个数表示撤销零所在的医疗所后，所增加的最低服务费用。在所增加的服务费用的最小值中选取最小值，用直线划掉该最小值所在行中的零所在的列，表示该列所在的医疗所被取消。表4-9中每一行所增加的最小服务费用分别为：88、78.4、112和84，其中最小值为78.4，因此，去掉医疗所B。

（3）从与去掉的医疗所名称相同的乡镇所在行中，减去（2）中所选取的最小服务费用，然后将经过取消和扣除后的数字排成新的矩阵表。如果剩下的医疗所数已符合目标要求，则决策过程结束。如果尚多，还需重复（2）和（3）。如从表4-9中去掉B列后，再从B行减去78.4，得到第一次改进后的人口—距离表，如表4-10所示。

表4-10　第一次改进后的人口—距离表

经过第一次改进后，与医疗所目标数相比还多出一个医疗所，重复（2）和（3）。需要注意的是，在进行下一次改进时，不再考虑前一次已经去掉的医疗所对应的行。如在表4-10中，不再考虑B行，仅从A、C、D行中选取最小值为88，去掉医疗所A，并从A行中减去88，由此得到表4-11。

表4-11　第二次改进后的人口—距离表

现在问题解决了，选定在乡镇C、D设医疗所，其中C为乡镇A和C服务，D为乡镇B和D服务。这样，可以保证全年的服务费用最低，其值＝88＋78.4＝166.4。

2．零售商店选址评估方法

由于零售业90％以上的销售额都是在商店内实现的，因此商店位置选择就自然成了一个关键的战略决策问题。零售界最古老的格言之一“位置，位置，还是位置”揭示了零售企业成败的关键因素。一般来说，如果商店位置好，即使战略组合一般，也容易获得成功。零售商店选址决策包括以下四个步骤。

（1）评价每个地理区域的居民及现有商店的特点——商圈分析；

（2）评价是在一个未规划的商业区内开设孤立商店，还是在该区域内一个规划的购物中心内开设新店——商店位置类型选择；

（3）选择孤立商店、无规划商业区或规划的购物中心的位置——寻找大体位置；

（4）分析在特定的零售区域类型中可供选择的商店位置——选定具体位置。

商店店址选择的第一步是描述和评估可供选择的商圈，然后在此基础上做出最佳选择。商圈是指“经营某种商品和服务的某家或某类企业的顾客分布的地理区域”。商圈一旦选定，就应该定期对其人口特点、经济基础特点、竞争状况与市场饱和度进行考察分析。

零售商在评价可供选择的商圈后，需要选择商店的大体位置以及具体店址。企业应识别三类基本的商店位置的优劣势，并从中选择一种。这三类基本的商店位置类型：孤立商店、无规划商业区以及规划的购物中心。比如，无规划商业区是两家或多家商店坐落在一起或相互邻近的购物区，但商店的组合并非基于长期的计划。无规划商业区的优点有：商品、服务以及价格多种多样，靠近商务和公共设施，客流量大。然而这类位置的缺点限制了其进一步发展，这些缺点有：停车场地紧张，设施陈旧，受顾客欢迎的中心商业区租金高，提供的商品不均衡、交通拥挤等。一旦商店位置类型确定，零售商就必须为其商店确定一个大体的店址。此时企业需要做两方面的决策：第一，必须在孤立商店、无规划商业区或规划的购物中心中确定具体的类型。如果零售商要开一家孤立商店，就需要决定是开在主干道旁还是小街旁。如果选择无规划商业区，则需要确定是开在中心商业区、次级商业区、邻里商业区，还是商业街。试图在规划的购物中心开店的零售商，则需要选定是开在区域购物中心、社区购物中心还是邻里购物中心，或者开在购物中心的衍生形式。第二，零售商必须确定商店的大体位置。对一家孤立商店而言，它意味着选择一条具体的高速公路或者街道。对一个无规划商业区或规划的购物中心来说，则意味着选定一个具体的商业区。最后，要对每个大体区位以及包含其中的具体店址进行评价，表4-12归纳了评价商店区位/店址的要素清单。在选择商店地址时，零售商应根据所有标准逐个评价可供选择的位置（和具体店址），并对每一选择做出全面评价。

表4-12　评价商店区位/店址的清单

给出总评分并进行比较往往是很困难的，这是因为一个店址在某些方面可能有优势，而在另一些方面可能存在劣势。例如，大体位置可能是一个不错的购物中心，但是在购物中心内的店址可能不理想；或者，某一区域可能有极好的发展潜力，但要花两年才能盖起一座大楼。因此，表4-12所列的评价要素还必须加以综合考虑。在进行综合评价时，还必须注意某些不符合零售企业目标要求的因素，例如，租期太短，晚上或周末无客流，承租者与房产所有者的关系欠佳等，从而排除某些店址选择。