轨道交通对地区活力与土地价值的影响研究结果

2023-12-06 百科知识版权反馈

【摘要】：一方面，轨道交通的建设带动了地区活力的成长；另一方面，地区经济活力获得成长之后，又反过来增加乘坐轨道交通的旅客量。许多城市已经开始实践以轨道交通建设带动地区活力的开发概念，并取得了不错的成绩。图3-5轨道建设对土地价值的影响影响3：成为现有土地可能重新安排的一个因素，也可能被地产商作为销售手段。

3.2.2　轨道交通建设对地区活力与土地价值的影响

轨道交通能够提升轨道站所在地区的活力，并且在彼此间互相产生影响。一方面，轨道交通的建设带动了地区活力的成长；另一方面，地区经济活力获得成长之后，又反过来增加乘坐轨道交通的旅客量。根据有关研究表明，轨道交通对城市中心虽然能起到一定的促进发展作用，并能维持一个较稳定与强大的城市中心，但无法让市中心创造出内在的增长。因此，许多国家就反过来利用轨道交通建设挽救已衰败的城市中心或是引导新市镇再成长，希望凭借轨道交通为这些地区带来活力，并促使地区的经济复苏。

许多城市已经开始实践以轨道交通建设带动地区活力的开发概念，并取得了不错的成绩。英国伦敦码头区开发项目（Docklands Development）就是其中的成功案例。伦敦码头区位于英国伦敦金融中心附近，此处曾经是世界上最繁忙的港口，然而自20世纪70年代以来，由于新问世的大型集装箱远洋船无法抵达此处，最终此处出现了失业率攀高、交通状况每况愈下，以及大量的住宅被废弃等情况，到20世纪80年代该地区已陷入无可避免的衰落形势。对此，英国政府成立了伦敦码头开发集团（LDDC ），希望能将此区域以规划结合城市设计的方式重新开发，一并带动经济、就业与居住的发展^[10]。而承担此重责大任的伦敦码头开发集团经过研究后，采取“优先发展公共交通以带动地区发展”的策略，制定了下列4项发展目标：

目标1：充足有效的用地和建筑的供给。

目标2：支持新旧工业、商业与商务的发展。

目标3：创造有吸引力的环境。

目标4：努力使住房和设施建设吸引人们到码头区。

根据上述的发展目标，伦敦码头开发集团先在1981年于码头区成立了英国第一个工业园区，以优惠政策招商并建立了初步发展基础。由于码头地区遗留大量的铁轨设备，因此伦敦码头开发集团利用这些遗留下来的设备，低成本建成了与伦敦地铁系统相接轨的码头区轻轨，改善了码头区的交通状况，增加了伦敦市区至码头区的可及性；而后伦敦码头开发集团又结合商务航空兴建伦敦城市机场，满足商务航空需要；修建了伦敦会展中心，以及酒店、餐饮、零售、商旅等配套设施。由于码头区有毗邻伦敦金融城的地理优势，加上伦敦码头开发集团又在此成功地打造了新金融中心“金丝雀码头”，英国金融监管局、路透社、汇丰银行、花旗银行等机构纷纷把总部设在此区域。伦敦码头开发集团还在泰晤士河沿岸开发滨河公寓，满足码头区的居住需求。凭借轨道交通发展为导向的开发策略，伦敦码头区成功地注入城市活力，并得到了复兴的机会（见图3-4）。

图3-4　伦码头区复兴后的景象敦(www.chuimin.cn)

图注：左下图为码头区总平面；左上图为沿河立面；右图为码头区的高架轻轨。

由于建设轨道交通能增强区域的活力，并拉高轨道站所在地区的发展潜力，相对也改变了土地的价值（见图3-5）。其影响主要体现在3个方面：

影响1：畅通性将改变土地的价值。

影响2：土地利用由于通畅性的提高而发生了改变。

图3-5　轨道建设对土地价值的影响

影响3：成为现有土地可能重新安排的一个因素，也可能被地产商作为销售手段。

轨道交通的快速发展，改变了人们对于地域价值的观念，也因此改变了城市的房地产市场销售格局。传统房地产的地段概念，随着轨道交通的延伸而获得极大的改观，人们对距离远近的心理感受，亦由原本自然的空间距离，转变为搭乘轨道交通时间的距离与方便程度，也因此使土地价格发生变化。

一般而言，轨道交通合理影响区内土地价格的分布，可以经由轨道交通系统使沿线的各个轨道站点步行合理区之中都具有近似的等价性。这也可以让轨道沿线各个轨道站点周边的土地价值都具有趋同性，而且是趋近沿线中较高的土地价值。也就是说当城市建构完成轨道交通系统，并保持整个城市空间形态的整体性之后，便能够使市中心土地的高附加价值借助轨道交通系统直接扩散到沿线的其他地区轨道站周边地区^[11]。

轨道交通对地区活力与土地价值的影响研究结果

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