区域联合开发：城市发展与轨道交通

2023-12-06 百科知识版权反馈

【摘要】：3）区域联合开发模式区域联合开发是由大型商业投资计划与交通运输设施建设所组成，通常出现在新的城市中心商务区与城市副中心。区域联合开发主要是利用运输系统中沿线载运与内部循环这两种主要功能[33]，同时伴随着城市交通的改善方案，使各类空间能与系统形成与轨道站一体并带动中心商务区形成高度与持续的发展。

2.3.5　联合开发

联合开发是一种自房地产开发运作蜕变^[31]，进而运用到公共运输领域规划的概念。早在20世纪初，联合开发的概念就已经被运用在纽约中央车站与洛克菲勒中心的综合开发之中。联合开发主要是促使开发商在交通运输系统的周边土地进行投资，进一步达成降低公共与私人双方的建设成本、提高大众交通系统的使用效率与扩大服务能力、加快城市开发所投入的投资回报、控制与管理城市的成本等目标，同时还一并提升城市的空间质量，促使城市高密度的紧凑使用。因此，在欧美国家当城市想将土地开发结合交通运输建设时，联合开发是一种常见的手段与策略。

公共运输规划领域的联合开发的基本构想，是利用建立的平台，形成轨道站开发与房地产的相连性，扩大利用依赖于交通建设所带来的房地产市场活动，以及交通建设开发后所形成的区域经济成长，使交通建设、开发商与社会共同获利，一并解决产权问题与城市矛盾。这使得大众交通系统的服务系统、车站的规划设计未进行之前，就与联合开发有着紧密与显著的关联。

此外，依托在公共运输规划领域的联合开发基础上的建筑形式也非常多样，例如地下通道、地下街、停车场、过街天桥、高架步行系统等直接或非直接连通轨道站的通行与服务系统。而透过上述建筑形式的组合，联合开发运用在轨道站开发的模式，以下列三种模式最常见。除了可开发轨道站周边土地外，一部分在土地权利上的争议也得以解决。

1）空间权开发模式

空间权的联合开发模式，主要运用在运输设施结合在一起的土地开发利用，包括运输系统的上下穿越区域、车站广场地面的地产开发案等，甚至是运输系统穿越建筑体中间的模式都可以采用空间权开发模式加以解决^[32]。空间权模式主要是能解决因穿越所造成的空间权争议。事实上空间权开发的模式，由于在操作上较其他联合开发模式更为复杂，更需要涉及施工协调，因此要用更多的交易与计划来使模式得以顺利运作，并需要签订空间穿越的合约，才有可能成立空间权的开发模式。

2）紧邻联合开发模式

紧邻模式的联合开发通常位于附近、平行或紧靠于车站的区域，或是与之相连但不在交通运输设施的空间位置或上下方通过的各类建筑通道。作为直接连接点，它能使交通运输设施与房地产形成空间上的连续，并达到共同开发的目的。相较于空间权的联合开发模式，紧邻的联合开发模式较为单纯。主要是针对衔接的位置、方式与轨道站及连接的空间这部分的土地权利进行协调，或整合在工程中的建造顺序与预留位置，较少涉及空间权的交易与出让，也成为最常见的联合开发模式。

3）区域联合开发模式(www.chuimin.cn)

区域联合开发是由大型商业投资计划与交通运输设施建设所组成，通常出现在新的城市中心商务区与城市副中心。区域联合开发主要是利用运输系统中沿线载运与内部循环这两种主要功能^[33]，同时伴随着城市交通的改善方案，使各类空间能与系统形成与轨道站一体并带动中心商务区形成高度与持续的发展。相较于前两种联合开发模式，区域联合开发模式在规模、流程与复杂度上都显得难度较高。因此在计划之初期就需要介入，让周边地块的建筑开发商、市政计划与轨道交通建设进行不同层级，包括大量的空间权谈判、工程协调与规划修正等的协调工作。

区域联合开发模式的推动，能够改变单一轨道站对周边地块的影响范围，借助于区域中不同节点的开发整合，轨道站人流的可及性能够有效地扩大至周边地块，甚至是更远的地块，最终形成直接或是间接与轨道站连通的区域城市系统。整体而言，联合开发不只是一种房地产开发策略，更是一种建立在相互合作基础上的协议机制，同时也隐含着政府部门对交通建设所带来的巨大利益的管理与控制目标。

除此之外，本研究认为联合开发对轨道交通建设与周边公共空间系统的影响，还体现在下列三点：

（1）城市管理者认知到当轨道交通建设引入后，轨道站不断流转的转换系统的出现会让周边土地的可及性改变，因而影响到租金成本、交通成本、土地价值等竞争优势，而借助交通设施与空间的整合，周边土地将有机会再度引导出更大的土地潜力。

（2）引导私人投入大量资本到轨道交通建设相关的周边土地开发，并作为促使私人土地、轨道交通及两者界面区域进行共同开发的触媒。

（3）提供轨道站及周边建设以风险共同承担的方式，有效结合公私资本，形成新的土地使用与开发模式，进一步引导了城市的经济发展。

联合开发的出现，改变了轨道站与周边地块各自独立形成个别空间组序的做法，使公共空间与轨道站形成一个完整系统成为可能。而城市管理者与设计者可以采用重新设计、组合与合作建造的管理方式去克服轨道站建设地点及轨道站本体与周边建筑、城市空间联系的原有不良条件，解决开发中产权、空间权、开发权利转让、成本分担与营运分配等之前无法解决的问题，使共同开发成为可能。同时为轨道站周边房地产、公共空间与轨道站之间的联系，创造与整合出新的可及性、空间组态及城市空间布局，提供了一种可行的制度。

区域联合开发：城市发展与轨道交通

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