中国楼市：对经济和人民生活的巨大影响

2023-12-06 百科知识版权反馈

【摘要】：中国式楼价对于国家而言，人民对于高房价的抱怨还只是表面的问题，更重要的在于其对中国未来的影响。照理说在完全市场经济的前提下，价格根据供求关系而变化，但是中国的房价已经背离了这个基本的经济学原则。城市化是未来中国经济增长的主要引擎，也是逐步提高人民生活质量的主要手段。

中国式楼价

对于国家而言，人民对于高房价的抱怨还只是表面的问题，更重要的在于其对中国未来的影响。

如果说中国有什么生意只赚不赔，大概就是房地产了。

房价的问题已经争吵了很多年，但总是在争吵声中节节上涨。照理说在完全市场经济的前提下，价格根据供求关系而变化，但是中国的房价已经背离了这个基本的经济学原则。

房价上涨的原因

1.通胀的预期

中国经历了连续几十年的高速增长，连总理也在文章里明确表示，要将发展速度维持在8%，否则就不能保证充分就业，就可能出现社会问题。高速发展的手段不是采用财政赤字的方式，而是通过大量发行货币的手段来进行，这样既解决了高速发展所需要的资金——大部分用于投资，同时也摊薄了个人和企业的货币资产，相当于实现了又一次的税务征收。大家担心手里的钱不断贬值，投资不动产成了一个不错的选择。而且若干年来，买的房子从不见跌，一个劲儿地呼呼地涨，买房子显然是多数人的理财选择。

2.低息政策

同样是为了维持经济增长速度在一个较高的水平上，央行始终将利息维持在一个中等的水平，轻易不肯将利息调高。因为利息的调高意味着许多企业的利润会大幅降低，更主要的是企业再生产和扩大再生产的驱动力会降低，这就意味着减少就业，或者降低吸纳新就业人员的能力。所以银行利息始终不能成为调节经济运行的有效工具。加上实际通胀指数远远高于银行利息，这就造成了所谓“负利率”的现象，也就是能够贷到款的人和公司，算上通胀率，实际利率不仅没有，而且还是负数，也就是债权人（银行储户）在“倒贴”。加上政府、银行和开发商积极推动房贷，尤其是银行，认为房贷是最安全的贷款之一。通过这样的财务杠杆，如果有人贷款买房子，自有资金的资产回报率相当高。这就推动了购房需求的进一步上升。

买房的80%靠银行贷款，开发商大约70%靠银行，两个环节加起来银行承担了七八倍的风险，如果有一天房地产崩盘，损失最惨重的是银行。

3.人民币升值预期

国际上一直认为人民币被低估，美国也一直在施压，让人民币升值，这样就造成了对于人民币升值的长期预期，而将外汇调入国内购买房产就成了将外汇换成人民币的最好途径，再加上中国房地产的持续升值，这样的趋势就变成了滚滚洪流。大部分高端物业就是这些境外的外汇购买的。虽然前一阶段限制了外国人买房，但是有了明闸，还有暗渠，硬堵是堵不住的。

4.土地成本的上升

土地出让是地方政府的重要财政来源，房价高涨的同时，地方政府做起了土地买卖的生意：在规划确定的情况下，先成立土地储备公司，利用政府手里的行政职能，拔掉那些难办的“钉子”，将土地低价“储备”起来，然后再在市场上公开拍卖。而这样的做法除了可以做到“透明公正”，也是最容易将土地“利益最大化”的有效手段，那些地产商们只要拿到了地，就意味着有了赚钱的机会，往往趋之若鹜，地王屡屡被刷新也就不奇怪了。曾有一个央企领导连连叫冤，说那些民营房企早就通过各种灵活的手段拿到了许多低价和好地段的土地，我们央企想赶上班车，只能参与拍卖，我们也有考核，也要业绩。看来问题并不在于央企哄抬物价，而在于这个不正常的土地市场。(www.chuimin.cn)

土地成本的上升，势必推高新盘的房价，而新盘的价格又会带高周边楼盘的价格，又一例“星星之火，可以燎原”的例子。

5.刚性需求

殷实起来的白领、进城的劳务者、拆迁户和小城市或农村的有钱人都想在大城市买房，使得“住有定所”。但这样的所谓刚性需求跟投资需求相比，远远不是房价飚高的推手，他们对房价的影响可以忽略不计。因为这样的需求是慢慢释放、逐步表现出来的，现在这种以月为周期的房价涨幅，不可能是由这些分散化的需求推动的。倒是因为投资性和投机性购买房产的原因，绑架了这一部分人的刚性需求，使得他们提前考虑买房，一起加入到推高房价的浪潮中来。

房价上涨的利弊

房价上涨对于地方政府肯定有利，卖地可以进账大笔资金，房产项目开发起来也会带动区域GDP和财政收入的增加。但是如果一味依赖房地产，可能可持续发展会有问题。

开发商是搭顺风车的，而且几乎是免费的顺风车，只要手里有地，狠赚一笔是没有问题的。关键是把握好节奏，将项目的赢利最大化，于是惜售和捂盘也就成了家常便饭，销售的时候也是将最普通和最难卖的先卖，待收回成本后再“伺机出手”。拿新的土地，成本是越来越高，未来利润空间可能会下降，最危险的是不要成为“击鼓传花”的最后一棒。

银行目前也是房产盛宴的参与者，通过提供按揭贷款轻松赚取差价，目前看这些贷款的质量相当高，而且抵押物还在不断“增值”中，否则中国这么高的储蓄率还真是很难消化。风险在于前面提及的：整个房地产市场的资金7～8成是由银行提供的，有一天调整的话，银行最惨，那些优质贷款同样会变为“次贷”，已经上市的银行市值大跌是必然，到时失去全球最大市值的桂冠也是必然。

买房者方面分为两部分人：一部分是买房投资和投机的人；另外一部分是那些所谓的“刚性需求者”。

将买房作为投资和投机的人这几年收获颇丰，随着房价的上涨还会有更多的甜头等着他们。对于那些刚性需求者却只有坏消息，没有好消息，他们“被高房价”了。越来越高的房价使得他们生活更加吃力、工作压力更大。《蜗居》很好地表现了这一部分人的憧憬、挣扎和苦闷。高房价让城市的生活好艰难啊！

对于国家而言，人民对于高房价的抱怨还只是表面的问题，更重要的在于其对中国未来的影响。

高房价、高通胀和收入增长低于经济增长，已经使得刚刚成长起来的中产阶层摇摇欲坠了。而橄榄形社会结构的形成，对于一个国家的长期稳定和持续发展至关重要，在数量上这个“橄榄”刚刚成型，但在质量上的“空心化”，使得这个刚刚成型的“橄榄”非常脆弱，能不能继续下去还是个问题。

城市化是未来中国经济增长的主要引擎，也是逐步提高人民生活质量的主要手段。高房价必然会影响城市化的进程，让城市化变得徒有其表。这种现象持续下去，大部分“被城市化”的人生活得并不轻松，生活的压力很大，能够用于基本生活的钱很少，根本谈不上提高生活质量，美好生活只会是个理想。中国可能不会出现美国那样的贫民窟，但有可能会在城市内形成赤贫人群，这些人不仅买不起房，而且也租不起房，居无定所，成为城市游民，影响社会稳定和安全。

因此，对于中央政府而言，房价问题是个困难的考题：短期要保持就业，同时要顾及长远。连一向持重的巴菲特也忍不住要对中国的房地产市场说几句了：“没错，中国的房地产市场就是在赌博，而且赌得很大。有一群人在大面积地豪赌。财富的增长应该是逐步积累的。”我赞同他的观点。

中国楼市：对经济和人民生活的巨大影响

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