城区政府的转型及开发商商业利益分析

2023-12-04 百科知识版权反馈

【摘要】：2007年房地产税收达到1.0亿元，我们从许荣茂先生对该项目的利益评述可以清晰地看到开发商的商业利益，我们依次作如下分析。开发商作为企业，追求盈利是理所应当的。

三、开发商与商业利益

武汉市汉阳区锦绣长江建设项目是汉阳区旧城改造建设的重头戏，武汉市瑞安拆迁有限责任公司2005年12月10日受武汉市政府土地储备供应中心的委托，依法实施该项目的前期拆迁工作。2005年2月2日，香港世茂集团以31.5亿元拿下武汉有史以来出让的最大一宗国有土地——汉阳鹦鹉洲858亩滨江地块，成功竞得“锦绣长江”项目地块的开发权，成为全国新一届“地王”。汉阳区鹦鹉洲片位于长江北岸的长江一桥和长江三桥（白沙洲大桥）之间，东线直逼汉水，长江水岸线长达2.5公里，拥有绝佳的景观和环境资源。“锦绣长江”规划总建筑面积为160万平方米，其中住宅为120万平方米，商业服务45.45万平方米，配套设施2.55万平方米。31.5亿元的成交价折算楼面地价为1 967元/平方米，每亩价格达到367.08万元。“锦绣长江”建设项目开发商香港世茂集团的董事长许荣茂认为，该项目开发将在5年内完成，由于该地块是分期交地、分期实施，所以资金压力并不大。这也是武汉市中心区最后一块可供大面积开发的滨江地块。在上海，世茂滨江仅拆迁成本就高达20亿，而该区域虽位于汉阳中心城区，面积巨大，但建筑却不多，拆迁量并不大，这一优厚条件也是绝无仅有的。“随着汉阳江滩的改造和滨江大道的建设，该地块的投资价值还将进一步显现。”以“锦绣长江”一期为例:该项目的楼面地价为1 967元/平方米，因为既是高层，又是框架结构，它的建设成本相对较高，按每平方米1 500元计算，配套设施、绿化成本等所有费用按1 500元/平方米计算，这样他们的总成本在5 000元/平方米左右，而该项目的毛坯房均价已达8 000元/平方米，利润率高达60%。2007年房地产税收达到1.0亿元，我们从许荣茂先生对该项目的利益评述可以清晰地看到开发商的商业利益，我们依次作如下分析。

开发商作为企业，追求盈利是理所应当的。从增加盈利的途径看，无非是提高售价和降低成本两条。就提高售价而言，无论其他条件如何变化，开发商总是力求将房价提高到市场所能接受的最高水平。这一点与拆迁无关，与土地、其他原料和建造成本无关，所受的只是市场承受能力的制约。而从降低成本途径看，则有较多的机会可以利用，其中一条便是减少对被拆迁人的补偿，降低拆迁成本。(www.chuimin.cn)

开发商在一级市场获取土地的方式有投标、拍卖、拆迁等。投标、拍卖都是在已确定土地中选择和竞买，拍卖一般采取“价高者得”的原则，投标则选择最合理报价者中标，一般比较公开透明。众所周知，开发商的目的是追求开发利润最大化，投入最小化，一是尽可能降低土地使用权出让金和被拆迁户补偿费用，二是抬高其回购价格。我国法律（特别是《拆迁条例》）对拆迁补偿费用没有做最低价格限制，因此开发商对此就有一定的控制余地，且希望其支付的补偿费愈少愈好。依据《城市房地产管理法》第十五条之规定:“土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金；未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。”此外，按现行《拆迁条例》，因房屋拆迁对被拆迁户进行货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定，其具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定（第二十四条）。此外，搬迁补助费和临时安置补助费的标准也是由省、自治区、直辖市人民政府规定（第三十一条）。而根据“因地制宜”的原则，省、自治区、直辖市政府制定的拆迁“条例”或“细则”又往往再行委托下属市、县自行掌握。因此，房屋评估机构及评估具体办法的决定权最终还是掌握在各地方政府手里，被拆迁户对此没有决定权或者法律上的请求权。开发商当然会把“公关”的重点放在政府一边，使其在土地出让、房屋价格评估、搬迁补助和临时安置费等方面的成本支出都大为缩减。

城区政府的转型及开发商商业利益分析

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