城市改造拆迁：城区政府的转型与利益整合

二、武汉市汉阳区城市改造拆迁的案例概况

1.汉阳三家特困国有企业拆迁与企业职工安置概况

国有企业是我国城市化和经济体制转轨过程中一个非常独特的实体，其发展现状及走向关涉到国家所有制结构、城市化发展形式和普通民众生活状况等诸多事项，因此，一直以来各种学科的众多学者从各个角度对其作出了非常全面、深入的探讨。前文已述，在城市改造拆迁中企业拆迁也是一个非常重要的类型，对拆迁的整体进展也具有极为特别的影响。笔者所研究的汉阳区作为一个传统的工业重地，在拆迁实践中企业拆迁尤其突出。在此我们主要以其中三个比较有代表性的国有企业为例证进行分析。

一是汉江建材厂，即原武汉市第四砖瓦厂（以下简称四砖）。20世纪80年代，武汉市第四砖瓦厂改名为武汉市水磨石厂。1992年10月11日，为发展武汉石材工业，便于开展业务，改名为武汉石材厂，1997年1月武汉石材厂申请破产，自破产后，全部生产和全体职工由武汉市江汉新型建筑装饰材料厂接收，并于1997年6月由市建材局划转到汉阳区，隶属汉阳区直属工业企业管理办公室领导。2003年12月30日企业以整体出售形式，由汉阳国土资源局整体接收，进行改制，改制总资产为47 001 196.77元，负债总资产为14 259 876.30元，净资产为32 741 320.47元。企业内养职工132名，留守职工9名，隶属汉阳区经济贸易委员会领导，企业占地面积411.17亩，职工人数改制前278人，退休职工305人。

二是石膏装饰材料厂，即原武汉市第三砖瓦厂（以下简称三砖）。1991年因土源枯竭等原因企业全面停产，全员下岗待业，由市建材总公司按特困企业托管。1997年6月由市建材局划转到汉阳区，隶属汉阳区直属工业企业管理办公室领导。1999年划转到汉阳区二桥街领导。2006年12月又划转回汉阳区直属工业管理办公室领导至今。1990年，根据市、区再就业文件精神，第一批参加了区再就业工程（由区财政全托管）。2003年，企业实行产权制度改革，全部资产被区科技局收购。改制总资产为45 205 186.71元，负债总资产为17 947 061.23元，净资产为27 258 125.48元。改制前职工人数384人，退休职工350人；企业内养职工11人，留守职工8人；遗属19人，精简返乡176人。

三是武汉市兴达材料厂，即原武汉市第二砖瓦厂（以下简称二砖）。武汉市第二砖瓦厂1996年12月因资不抵债，由汉阳区法院宣布破产，1997年4月经市建材工业总公司批准，重新组建武汉市兴达新型墙体材料厂，对原武汉市第二砖瓦厂实行整体接收（党委编制未变），同年6月划归汉阳区工业办公室管辖，后由区经济贸易委员会（简称经贸委）管辖至今。武汉市兴达新型墙体材料厂原有职工1 005人，其中在职职工558人，离退休职工447人，职工住户298户，占地面积327亩，主要生产产品为黏土红砖、红瓦、地面砖。2004年按照武政办［2003］66号文件精神，采取解散形式改制，职工补偿全部到位。2007年9月由汉阳区政府将整体产权转让给湖北人信房地产开发有限公司。

三个砖瓦厂已分别按照武政办［2000］102号文件和［2003］66号文件，以整体出售的形式进行了产权制度的改革，企业的土地将用于汉阳现代制造业基地的建设，其原厂土地上的职工宿舍需整体搬迁。为了合理妥善安置搬迁住户，按照区政府的部署，从2004年8月开始，经贸委根据企业历史状况及现实情况，参照《武汉市城市房屋拆迁管理实施办法》，制订了职工宿舍搬迁安置实施方案，通过三个厂及经贸委工作专班对三个砖瓦厂的职工住房及应安置情况统计汇总。三个厂需拆迁房屋884户，面积53 097.67平方米，其中，企业分配住房45 166.95平方米、私建房面积7 930.32平方米；共需职工安置房855套，面积54 720平方米。经过多方面、多层次的准备，截至2007年5月已拆除的职工住户有110户，较好地完成了前期房屋搬迁工作，基本上解决了搬迁中的大部分问题，

2005年9月，汉阳区就三个国有企业的拆迁和搬迁问题出台了《关于兴达材料厂（二砖）、石膏材料厂（三砖）、汉江建材厂（四砖）职工宿舍搬迁安置实施意见》文件，对搬迁安置问题制定了非常详细的政策规定和实施办法。其具体内容为:①搬迁安置定点及权属。根据实际情况和规划要求，此次搬迁安置点初步定在汉江建材厂（四砖）区域内。搬迁安置房在户主缴清规定的购房款（见第四、第五条）后，按照武汉市职工集资建房相关政策，该户主可取得房屋产权和国有土地使用权，其办证税费由产权人按规定承担。②搬迁安置对象。居住在企业用地范围内、属武汉市城镇户口、按原企业分配住房（私自搭建不计其列）、足额缴纳了房租（或按规定时间内足额补缴了房租）、未享受企业外福利分房。③实物安置标准与房型选择。实物安置标准:由原企业分配住房户（指企业当年分房登记的职工家庭，下同）为单位，每户以45平方米（属建筑面积，下同）为安置基数，凡超过45平方米的一律按成本价购置（成本价:基价＋地段调节价＋楼层调节价，下同）。若原住房建筑面积低于45平方米的，在原有建筑面积的基础上，无偿增加5平方米（但不超过安置基数），超过的面积按成本价计算购置；若原住房建筑面积达到或超过45平方米的，一律按45平方米安置，其超过的面积按评估的重置价补偿。房型选择:1～3口之家（以户籍人口计，下同）只能选择50平方米以内的房型；4口之家只能选择60平方米以内的房型；5～6口之家只能选择80平方米以内的房型；7口之家以上（含7人）、属三代同堂，只能选择100平方米以内的房型；独生子女按2人计算。④安置房计价标准。基价:按每平方米900元计；调节价:根据不同层位上浮不超过10%；楼层价:底层、顶层为100%，二层为102%，三至五层为105%。⑤安置房选择。按搬迁协议先后序号选择楼栋、单元、楼层。⑥私建房的拆除及处理办法。私建房的界定:未经原企业核准同意自行搭建的和超过企业核准范围自行搭建的均为私建房。私建房处理办法（按住户计）:砖混房每平方米补220元，但补助总计不超过5 000元；砖木房每平方米补150元，但补助总计不超过4 000元；简易房每平方补50元，但补助总计不超过2 000元。私建房面积及结构确认:由房产部门配合企业予以认定。私建房由企业统一组织拆除。⑦搬家费及过渡费补偿。搬家费以户为单位，每户补600元（含搬出、搬进），签订搬迁协议书后一次性支付。过渡费按原企业分配住房面积每月每平方米支付6元，满半年支付一次。⑧货币补偿，属于实物安置的住户，可选择货币补偿，货币补偿按原企业分配的住房面积每平方米1 000元计算。凡属下列情况的，只能选择货币补偿:不属于原企业人员、购买了原企业职工分配的住房；原企业职工及配偶享受其他单位福利分房、现仍居住在厂内的；职工建有私房、现仍居住在厂内宿舍的；经原企业同意、所建住房的外来户；原企业职工死亡后，其非直系亲属仍居住厂内宿舍的。

2.汉阳鹦鹉洲二期房屋拆迁及实施方案概况

汉阳区锦绣长江建设项目是汉阳区旧城改造建设的重头戏，武汉市瑞安拆迁有限责任公司2005年12月10日受市土地储备供应中心的委托，依法实施该项目的前期拆迁工作。该项目在鹦鹉洲地区用地面积1 315亩，拆迁面积80万平方米，拆迁住户4 632户，其中企事业单位52户，分四期进行拆迁。一期拆迁:用地240亩，拆迁面积10万平方米，被拆迁住户625户，其中企事业单位12户。从2004年10月进行动迁，截至2007年5月，已拆迁居民住户613户，企事业单位10户；未拆迁居民住户有11户，企事业单位1户（市政一公司）。二期拆迁:用地230亩，拆迁面积12.9万平方米，拆迁居民住户1 052户（调整前），其中企事业单位8户，居民住户1 044户（调整前）。从2005年12月进驻现场，2006年2月底正式动迁，截至2007年5月，已经拆迁居民住户1 135户（含分户），完成拆迁总户数1 229户（调整后户数）的92%，未拆迁居民住户92户，企事业单位拆迁6户，未拆迁企事业单位2户（汉阳锻件厂、亚光塑料厂）。

《汉阳鹦鹉洲二期房屋拆迁实施安置补偿方案》对拆迁安置进行了如下规定。

第一，安置补偿办法。房屋拆迁安置补偿方式有以下两种:货币补偿方式和房屋调换方式。被拆迁人可以自己选择，但不搞就地还建方式。实行货币补偿方式主要有两种情况:有证房屋按照评估的区位价和房屋重置价计算房屋拆建补偿额度；无证房屋按照区政府组织的区房产局、区规划分局、区城管局等管理部门联合认定小组提出意见执行。其具体补偿标准，按照武汉市划局（2003）9号文件规定执行；被拆迁户房屋装修补偿，按照拆迁公司对被拆迁房屋装修估价提出的具体补偿标准执行。实行房屋调换的方式，拆迁代理人与被拆迁人应当根据被拆迁房屋和产权调换后的房屋按市场评估价互补差价。另外，拆迁直管、自管房屋按武汉市人民政府第130号令第三十五条规定办理。符合武汉市人民政府第130号令第二十八条规定的被拆迁户，按下列条件计算:被拆迁的住宅建筑面积在20平方米（含20平方米）以下按25平方米计算，在20平方米以上不足30平方米的按30平方米计算（必须具备两个条件:本市他处无住房，且未享受住房制度改革政策选择货币补偿安置的）。

第二，房屋搬迁补助费。拆迁住宅房屋按拆除的建筑面积计算，被拆除房屋在40平方米以下的，房屋搬迁补助费300元，被拆除房屋面积每增加20平方米（加不到20平方米的按20平方米计算），房屋搬迁补助费增加100元，补偿最高不得超过600元；对住宅房屋实行货币安置的，房屋搬迁补助费按前条规定的标准计算；拆迁商业经营用房、生产用房、办公用房及其他用房，搬迁补助费及安装、停业等补偿费按武汉市人民政府第130号令第四十条规定执行。(www.chuimin.cn)

第三，临时安置补助费。实行产权调换过渡安置的，在过渡期间，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处过渡的，拆迁人应当支付临时安置补助费，具体标准如下:拆迁住宅房屋，临时安置补助费按被拆除房屋建筑面积每月每平方米6元计算，超过协议书约定或超过还建期限的，自超过之月起，按被拆除房屋建筑面积每月每平方米12元计算；拆迁商业经营用房，临时安置补助费按被拆除房屋建筑面积每月每平方米20元计算，超过协议书约定或超过两年还建期限的，自超过之日起，按被拆迁房屋建筑面积每月每平方米30元计算；拆迁生产用房、办公用房及其他用房，临时安置补助费按被拆除房屋建筑面积每月每平方米15元计算，超过协议书约定或超过两年还建期限的，自超过之月起按被拆除房屋建筑面积每月每平方米22元计算；拆迁个人租住的直管房屋住宅经批准改为商业经营门点的房屋，拆迁人按实际经营的建筑面积给予被拆迁人一次性适当补偿，补偿标准为每平方米600元，但补偿总额最高不超过18 000元。另外，被拆迁人或房屋承租人选择货币补偿方式的，由拆迁人增加补偿两个月的拆迁补助费。直管、自管住宅房屋对房屋承租人进行补偿，私有房屋对房屋所有人进行补偿。

第四，其他补偿标准。电表迁移费，民用独电表480元/块，三相电表按报装单据补偿；水表迁移费，100元/块；有线电视复装费，280元/户；电话移机费每户216元；家庭宽带网凭单据补偿。

根据笔者的实地调查以及与相关政府官员的座谈发现，当前拆迁安置存在一些比较棘手的困难和问题:①小户型安置房源严重不足。这是制约鹦鹉洲二期房屋拆迁进度的主要问题。截至2007年5月，二期房屋拆迁已走1 135户（含分户数），其安置房源是靠武汉市瑞安拆迁有限责任公司从社会上收购二手房源和市土地整理储备中心提供一些房源解决。现在武汉市瑞安拆迁有限责任公司收购的二手房源和市土地整理储备中心提供的小户型安置房源已基本用完，二期剩下的被拆迁户大部分住户需要小户型安置房源。②评估价格偏低。汉阳鹦鹉洲一期拆迁补偿价均价2 000元/平方米，二期房屋拆迁补偿价均价在2 600元/平方米左右。世茂集团锦绣长江一期房屋销售开盘均价在8 800元，与二期房屋只有一路之隔的蛤蟆塘大多数被拆迁户提出要求拆迁补偿价要达到5 000元/平方米以上，否则不拆迁。③历史遗留问题——无证房屋、违章建筑较为普遍。由于历史形成的诸多客观因素，相当一部分被拆迁户建房无任何建房手续，近年来，违建或者抢“种”房屋的现象时有发生，尽管2006年11月区政府组织了一项大拆违行动，但是，拆违队伍前脚走，住户后脚又跟着抢“种”房屋了。对近几年来违建房的处置非常困难。如果不处置，拆迁时就要给补偿。④小户型、低收入、民政救济对象包括吃低保的被拆迁户多。这部分拆迁户由于没有固定经济来源，住房面积小，住房条件差。二期拆迁居民住户1 200多户，住房不足50平方米的有200多户，下岗600多户，低保户300多户，他们想利用拆迁改善住房条件和环境，这个“宝”押在政府拆迁政策上，但仅靠现行政策下的拆迁补偿费，是很难买到成套住房的。

3.武汉新区国际博览中心项目拆迁及房屋补偿安置概况

武汉市国际博览中心项目是武汉新区乃至省、市的重点工程。按照政府批准的规划，武汉国际博览中心将建设成为以展览、展示为主导功能，集会展、科技、文化、商务、休闲、旅游于一体的多功能复合型的国际博览城，成为华中地区会展中心。

笔者了解到，武汉市委、市政府高度重视规划建设范围内国有企事业单位征地拆迁及辖区居民的拆迁安置工作，而且拆迁工作时间紧、任务重、要求高。为加快推进国际博览中心征地拆迁工作，武汉市市长于2006年5月19日召开专题会议，明确提出将原由市土地中心负责进行的博览中心征地拆迁工作交由新区分中心进行。6月22日汉阳区委、区政府专题会议研究决定，由汉阳区人民政府作为征地拆迁工作责任主体，成立汉阳区博览中心征地拆迁工作指挥部，汉阳区人民政府区长亲任指挥长，下设五个工作组，负责征地拆迁的组织实施、协调督办等相关工作；新区土地分中心作为投资主体，负责征地拆迁资金的筹措、支付和管理。

武汉国际博览中心项目用地位于武汉市汉阳四新片区沿江地带，范围东至滨江大道、西至连通港路、北至四新北路、南至三环线，规划总用地面积约6 283亩，需拆迁房屋约132.2万平方米，其中，①国有土地约2 147亩，国有企事业单位约23家，房屋建筑面积约15.9万平方米；国有土地居民住宅房屋约1 566户，房屋建筑面积约13.8万平方米。②集体土地约4 136亩，集体企业单位约49家，房屋建筑面积13.6万平方米；集体住宅房屋约2 750户（含江堤街界牌村、太山寺村、沟咀村、老关村、前进村村民住宅房屋，其中界牌村、太山寺村、前进村已进行房屋合法性认定，其余各村为初步调查数据），房屋建筑面积共约88.9万平方米。

【注释】

[1]汉阳区政府办公室，《汉阳区2006年拆迁情况汇报》，2006年12月4日。

[2]汉阳区政府办公室，《汉阳区2007年拆迁情况汇报》，2007年10月10日。

[3]这两起事件详见人民网2003年12月27日的报道。

[4]“半边户”指一方为农村居民，一方为城镇居民的夫妇。